越南同步改寫房地產兩條規則：持有制度，以及每宗交易怎麼被追蹤

越南房地產市場正同時從兩個方向被重新塑造，單看任何一邊都無法完整解釋現在發生什麼事。在最高層級，越南共產黨7月底發布的一項決議，訂出修訂《土地法》與《住宅法》的方向——當中包括可能終結公寓永久持有制，以及針對投機行為新設稅項。在立法層級，國會議員8月22日就規範每宗個別交易的法律展開辯論——由每筆房產強制配發數位身分識別碼，到明文禁止價格操縱的新條文都在討論之列。兩條軌跡從不同端點指向同一個目標：讓這個市場更難被炒作、更容易被查證。

由上而下的改寫：21號決議與公寓永久持有制可能終結

據The Investor取得的MB Securities（MBS）8月10日研究報告，越共中央委員會7月28日發布的21-NQ/TW號決議，取代2022年的18號決議，訂出修訂《土地法》與《住宅法》的方向。MBS點出的重點方向包括：解決土地劃撥與估值相關的法律瓶頸、下放更多權限予地方政府以加快項目進度、加強國家對地價的監管——而與持有制度關係最直接的一項，是對公寓大樓使用年限的新規定。

MBS自身的預測——報告明確標示為預測，而非已定政策——是新法下開發的公寓可能參照國際慣例，訂為50至99年使用年限，屆滿後投資者可付費翻新重建；目前尚未有具體法規發布。21號決議亦提出，可能對房地產交易利潤課稅，並對閒置或未使用房產加徵更高稅項——MBS指出，這是直接針對投機性持有的舉措。

投資者已開始重新定價

MBS預期，在新規定生效前，市場對無限期持有（而非有年限）公寓的短期需求可能上升，但由於利率已處於高位、投資者態度審慎，效應可能有限。長遠而言，MBS認為使用年限限制可能降低租賃型公寓對偏好無限期持有資產的投資者的吸引力，資金或轉向低層住宅及土地。

這項判讀與Avison Young越南另一份評估方向一致。該公司行政總裁David Jackson向The Investor表示，市場正由高速擴張轉向「價值創造」，資產品質、營運效率與可持續現金流正成為決定性因素——反映在開發商愈趨採用彈性付款條件而非直接減價，以及二手市場賣家在借貸成本上升下調低價格預期以加快成交，而非硬撐待價。

每筆房產配一組數位指紋

另一方面，國會8月22日全體會議上，議員就修訂《房地產經營法》草案展開討論，草案擬為法律涵蓋的房地產資產、個人及機構配發唯一電子識別碼，並與追蹤資產開發、持有及交易歷史的資料庫連結，據Tuoi Tre News報導。草案涵蓋現有及在建住宅、多數商業及機構建築物，以及已完成項目內的土地使用權；未有識別碼的房產仍可依現行規定交易，但一旦配發識別碼，其後所有交易都必須使用。

胡志明市自然資源與環境經濟研究所所長Pham Viet Thuan向國會表示，該識別碼將讓買家可查證資產的法律狀態與開發歷史，減少同一房產重複出售、偽造文件等詐騙情況；從監管角度而言，亦有助當局追蹤資金流向及低報成交價，並追查交易資金來源。

補漏洞——但尚未補完

同一場8月22日會議上，議員亦首次推動明文界定房地產市場操縱行為。議員Nguyen Khanh Vu提議恢復草案已刪去的兩項禁止行為類別——不當使用經紀牌照及非法收取費用；議員Trinh Xuan An則提議具體列明供政府監管的操縱手法：製造虛假交易、發放虛假供需訊號、串通抬價，以及散布虛假項目或規劃資訊以推高價格。Trinh表示：「重點不是要禁止或入罪化正常的投資活動，而是要有工具處理蓄意扭曲市場運作的行為。」

買家保障條文同樣受到質疑。草案維持現行的訂金上限——不得逾房價5%——但多名議員（包括Nguyen Thi Yen Nhi、Duong Khac Mai及Nguyen Thi Viet Nga）指出，現行草案實際上削弱了現行法律的部分保障：刪去項目必須仍在核准實施期限內方可出售的條件，也刪去省級主管機關須於15天內完成查驗與回覆的期限規定。Nguyen Thi Viet Nga更特別警告，若按付款名目而非實質功能規範訂金，開發商只需更改文件名稱即可規避規範，形成漏洞。這些都尚未定案——而是議員在會議紀錄上，具體點名政府自己提出的草案，目前仍在哪些地方保障不足。

宅點視角——比起「新規定」這個標題本身，以下兩點對持有或打算購買越南公寓（而非土地）的人更具實際影響：一是尚未定案的50至99年使用年限問題——MBS自己強調這只是預測，並非政策；二是強制交易識別碼——一旦房產配發識別碼，其後每一次轉手、每一筆實際成交價，都會比過去更難被低報。