德國買樓流程詳解
在德國買樓可能要面臨複雜的程序而德文又令人卻步。 但是，擁有一些基本知識將幫助準買家隨時了解情況並輕鬆管理整個德國的房地產購買過程。今次會與大家分享在德國買樓的詳細流程，助買家更輕鬆應對。
1.充分了解負擔能力
在德國，普遍的買家都會先透過網上的工具去計算實質的負擔能力。只要在網頁內輸入每月收入及首期的預算，便會自動計算出可負擔範圍的金額約多少。買家便可以了解到自己負擔能力，並以此去選購物業。
2.物業預訂
在選擇好心儀的物業後最常見的第一步是簽署一份正式的物業預留合約，因為在德國是基於先到先得的原則行事，所以要先簽預留合約並支付物業整體價格的0.5%-1%作預留費用。賣方一旦收到買家的預留費後便會將該物業在公開市場上除名。而預留的有效期限約2-4星期。這段時間足以準買家準備銀行的按揭貸款等申請。如決定繼續交易則可在之後的款項中扣除預留費用；如決定放棄購買則會全數退還之前的預留費用。
3.銀行按揭貸款申請(如需要)
海外的物業投資者如滿足到若干條件也可以在德國申請按揭貸款。根據不同的物業可以貸款50%-70%，視個人收入而定。申請按揭時有3個重要問題要定下來，分別是要固定多長時間的利息期，按揭貸款的年期，以及如何獲得最優惠的利率。這些需要每位投資者都不一樣，因此我們建議投資者可尋求相關專家的意見。通常在按揭貸款申請提交後，銀行需要3-10個工作天去審視申請個案，中途銀行有機會要求申請者補交文件證明資料屬實。一切都通過後銀行就會出正式的合約文件，一般申請者要在2星期內簽署作實。
4.買賣文件草擬及簽約
在德國的物業買賣嚴謹且公平，買賣文件都會由第三方的公證機構去草擬物業買賣合約。在正式簽署之前買墳雙方都可對合約內容提出商議，由收到第一版的草擬文件後有14天的時間去審視及商議內容。確認買賣合約後便買賣雙方都需親至公證處，會由第三方公證以德語講解整份文件，之後雙方現場正式簽約。公證人會在4-6週後以電郵及郵寄兩種形式分別將實體合鉉及電子檔交到買家賣家各自手上。
5.土地產權登記註冊變更
在公證處簽約後4-6週會將是次物業買賣的資料送到地方的土地局，土地局會將該物業作土地轉讓臨時的登記。直此買家100%付清全部的交易款項後，土地局便會作正式的土地產權變更登記，之後會將土地登記狀交到買家手上。由公證署簽約到完成正式的土地註冊登記需時由8-16星期。
6.支付樓價以外的款項
在公證處簽署正式的買賣合約後買家需要繳交樓價以外的款項、服務費或佣金。如透過中介購買物業，會在簽署後數天內收到中介的收款票據。佣金各城市不一，如柏林普通為樓價的3.57%作佣金。公證簽約後數週後亦要支持公證費用，費用普遍收樓價的1.5%左右。而在6-10週後買家便要繳交物業買賣的稅項。
7.支付剩餘的樓價
在公證署簽約後6-8週，公證處便會要求你轉帳剩餘未付的樓價款項給賣家。如早前曾成功申請按揭，則只需繳付按揭合約上列明的首期則可。如未有申請按揭則需要全數轉帳到賣家帳上。並且買賣雙方會定立交接日，買方需在交接日前全數付涌樓款。
8.Real Estate Transfer Tax RETT稅
如上提到在簽署合約後的6-10週左右，買家會收到由稅居寄出的稅單，買家在收到稅單後4週內繳交。RETT稅由政府計算，按不同地段而定價，普通約樓價的3.5%-6.5%不等。政府的稅務單位在確認收到稅金後通知土地註冊局完成最後的土地註冊登記。
9.繳交土地註冊費
最後買家要繳交交易價格的0.5%-1.5%作土地註冊費。土地註冊局在確認後便會正式的登記土地產權的變更。買家的名字便會出現在相關土地註冊文件上，並且完成整個交易。
