企業家看英國樓市，機會與挑戰並存 – 專訪Zebraland日駿才地產顧問創辦人 Christy Chan

受訪者：Christy Chan (Zebraland日駿才地產顧問有限公司創辦人)

企業家”Entrepreneur”源自法文，意指冒險事業的經營者或組織者，承擔高於普通打工或上班族所承受的財務風險，並透過營運事業中獲利。成功企業家往往需要清晰視野與長遠眼光，方可引領企業前進。投資海外物業亦需要同樣的眼光，掌握市場走勢獲取豐富回報。今次宅點專訪Zebraland日駿才地產顧問有限公司創辦人 Christy Chan，作為傑出女企業家兼英國物業專家，對近年港人投資英國物業有什麼觀察及建議。Christy榮獲金紫荊女企業家協會頒發「第四屆金紫荊女企業家獎」，借用她企業家眼光，現時英國物業市場有那些機遇與挑戰?

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Q：在開始之前，不如先簡單總結2022年英國樓市情況?

受惠於英鎊偏值，以及英國政府的減稅措施，英國樓市去年相當熾熱。去年，英鎊兌港元一度跌穿$8水平，對港人買家就有如八折優惠。同樣情況，亦出現在其他與美金掛勾的貨幣國家，例如杜拜，亦與香港一樣，匯率刺激下對英國房屋有龐大需求。無論在倫敦，曼徹斯特及伯明翰，這三個重要城市，從銷售量可見需求激增。

Q：在2023年，你認為英國樓市又有怎樣的發展?

機會與挑戰並存。環球央行持續加息固然對樓市有一定影響，不單止英國樓市。但如大家細心留意，英國發展商最近提供了更多Incentive 激勵措施，而且他們對物業定價，相對沒那麼進取。仔細想來可發現，加息對樓價的影響主要體現於現存物業。全因加息影響按揭利率，而對樓花項目而言，買家未必需要即時申請按揭貸款，只需在收樓前約半年申請即可，變相對樓花買家影響有限。甚至現時買樓花更可謂是理想決定，既有發展商incentive優惠，又具匯率優勢，同時又不需要在高按息環境下「供樓」。

Q：按照你的觀察，以及過去幫助港人在英置業的經驗，你覺得當下港人投資者在英國物業需求上有沒有什麼特別的變化?

港人購買海外物業大多數以投資為主，不過近兩年較多移居英國買家，所以亦出現自住需求，總體上港人投資英國樓，可分為投資和自住兩種需求。過去觀察可見，港人投資英國物業時喜好套用香港樓的投資策略。我們多建議買家需要配以理性思維，反思英國整體居住文化。事實上兩地觀念不一，英國人不如港人般熱衷置業。尢其港人偏好買獨立屋，但在英國獨立屋，往往位處比較偏遠的地方，除非像是倫敦Zone 1 地段，但這些獨立屋售價，與市場平均樓價高出一大段距離。現時較理想投資策略，應順應政府政策，審視執政者投放資源、資金以及推行新政的地方。

Q：從你的觀察下，現時那些地區或城市最受港人歡迎?

現時曼徹斯特一定是港人最喜歡的地方，部份買家並非首次投資曼徹斯特物業。曼徹斯特平均入場價較低，再對比倫敦樓價與租務回報，更見吸引力。倫敦現時大部分地區租務回報，已難以超過3%，而樓價升值方面，倫敦近幾年更是落後全國。

所以更早以前，已有很多倫敦投資者，已將投資目標轉移到曼徹斯特。背後皆因政府在曼徹斯特有數項重要發展。想必大家對HS2 (High Speed 2)都不陌生，政府投資逾百億英鎊的基建設施，目的在於拉近倫敦與曼徹斯特的距離。其次不得不提，Northern Quarter Powerhouse(NQP)，這個英國北部發展計劃，在英國曼徹斯特周圍，Leeds(里茲)，Liverpool(利物浦)等地，也有很多不同用途的工業廠房，NQP有助整合該區，形成區域優惠。綜觀整體計劃，曼徹斯特的重要性亦不容小覷。計劃內，將在曼徹斯特機場興建大型的物流中心，提供龐大就業機會，連帶其他完善物流鏈的新設備，將助曼徹斯特機場成全英貨運吞吐量第三大機場。同時加上香港與曼徹斯特直航客運，亦有助港人認識這個城市。

Q：現時，你會比較看好曼徹斯特哪個區域?

首先必先強調，香港與曼徹斯特不一樣，在香港每一區都有相應民生設備，如商場、大型購物中心，遍佈港九各地。英國則不同，在曼徹斯特如果想購買名牌，只能前往Selfridges。我曾在Newcastle生活，區內亦欠缺這些奢華品牌，以致只能到最近的曼徹斯特Selfridges。在地區上，郵政區號M1至M4屬曼徹斯特市中心，該區域已囊括所有，如金融區、唐人街、各類購物商場如：大型的Arndale Mall，Selfridges 等等。FORTUNE 100中，有85間國際企業亦在該區(M1-M4)設立辦公室。事實上曼徹斯特金融區面積有限，曼市需要開設多一個區域，作為副都心發展，現已有相應發展藍圖。

值得留意，剛提及的Selfridges，Arndale Mall，均處於M3 郵政區號之內，我們經常稱呼此區為「跑馬地」，區內皆是傳統豪宅，生活方便，一下樓就可到不同的高級購物商場、銀行、Night Market，Day Market，應有盡有。不論自住或是投資，都建議港人注意該區。整個曼市中心固然值得考慮，但M3 對比其他幾個市中心區域，生活上明顯更為舒適，區內環境清幽同時地理位置靠近Victoria Station火車站。Victoria Station交通便利，該站列車可南下到倫敦，北上到蘇格蘭，是重要的交通中轉站，從投資角度而言，是一個不錯的地理位置。