一、關於通脹的五個常識
1．什麼是通脹？
雖可能有片面之嫌，但用最通俗易懂的語言來描述就是一般手裡的錢不值錢了，昨天10圓可以買到的東西，今日已經買不到；
2．什麼是結構性通脹？
當今世界非常特殊的經濟現象，源自2008年全球金融危機之後，加劇於疫情流行期間。也就是資產價格快速上漲，但實體經濟卻萎縮。最為明顯的例子莫過疫情爆發後主要發達經濟體股市、房市快速上漲，而實體經濟、消費低迷；
3．為什麼每次通脹都會拉大貧富差距？
普通勞動者在低迷的實體經濟中收入有限，維持基本生活所需的商品如食品等價格長期穩定。而超發的貨幣流向樓市、股市，並驅動其價格快速上漲，未持有房產、股票的普通勞動者貧富差距進一步拉大；
4． CPI數據可以全面反映通脹水平麼？
由於數據統計口徑及比重的原因，CPI並不能全面反映真實通脹。比如中國CPI中食品比重最大為28.8%而美國CPI中食品15.2，美國CPI中住房比重最大為42.4%而中國為22.1%。但需要說明的是中美CPI中的住房成本主要為房租相關成本，購房成本則未計入。有時我們會參考CPI、PPI二者的剪刀差作為通脹衡量標準；
5．通脹期間最悲慘莫過於中產階層
簡單來說房子在還清房貸之前都是銀行的，價格上漲僅是賬面名義價格上漲，但每月的月供卻是真實存在的負債；
二、通貨膨脹如何影響投資？
通常來講，當通貨膨脹上升時，具有固定、且長期現金流的資產往往表現不佳，因為這些未來現金流的購買力會隨著時間的推移而下降。相反，具有可調整現金流、價格與通脹成正相關的商品和資產（例如，出租物業，房產價格及租金水平與通脹正相關）往往會隨著通脹上漲而表現更好。
1. 儲蓄
這可能是最不明智的投資方式之一，因為大多數情況下通脹水平是大於銀行存款利率的，儲蓄會導致個人資產的購買力不斷縮水。理論上，個人的收入應該與通貨膨脹保持同步。當你靠儲蓄為生時，比如退休時，通貨膨脹會降低你的購買力。
2. 固定收益投資
由於大多數固定收益證券的利率在到期之前保持不變，因此支付利息的購買力會隨著通貨膨脹的上升而下降。因此，當通脹上漲時，債券價格往往會下跌。
另一種解釋是，大多數債券都會支付固定利息或息票。通脹上升侵蝕了債券未來（固定）票面收入的購買力，降低了其未來固定現金流的現值。考慮到購買力下降對遠期現金流的累積影響，通脹加速上漲對長期債券的危害更大。
3. 股票投資
從理論上講，公司的收入和收益應該以與通貨膨脹相似的速度增長。這意味著股票價格應該隨著消費品和生產商品的總體價格上漲。在過去的 30 年中，當通脹上漲時，美國股市與其關聯性並不強烈，但也會有所上漲。與中型公司股票相比，大公司股票與通脹的關係往往更密切，而中型公司股票與通脹的關係比小公司更為密切。通脹上漲時美國以外發達市場的股票價格往往會下跌，而新興市場股票與通脹的負相關性更強。
4. 實物資產
大宗商品和房地產等實物資產往往與通脹呈正相關。從歷史上看，其一直是應對通脹上升的可靠方式。通貨膨脹是通過跟踪包含大宗商品在內的商品和服務以及與其密切相關的產品的價格來衡量的。
在房地產方面，當商品和服務價格上漲時，房屋價格和租金水平往往會隨之上漲，業主可以將通脹上漲成本轉嫁給購房者或租房者。
實物資產可以提供有吸引力的回報、實現資產多元化、及抵禦通脹等。美國投資管理公司景順Invesco對過去通脹期間的大類資產表現進行了統計， 特別是在過去近20年時間裡，在通脹上升期間全球基礎設施、能源基礎設施表現強勁，平均年回報分別達20.1%、16.7%。全球房地產回報14.9%，遠高於全球債券6.6%及全球權益類11.4%的年均回報。
（Source：Invesco ）
資料來源：Invesco Real Estate、S&P、MSCI、FTSE EPRA NAREIT、Dow Jones、Alerian MLP 及 Bloomberg LP，使用 2003 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日的數據。總回報以美元計算，每年更新最新可用數據。全球通脹上漲階段包括 2004年1月1日至2004年12月31日、2006年1月1日至2007年12月31日、2010年1月1日至2011年12月31日以及2016年1月1日至2017年12月31日。
注：以Dow Jones Brookfield 全球基礎設施指數展示基礎設施收益；以 Alerian MLP Total Return Index展示能源基礎設施收益；以FTSE EPRA NAREIT Developed Index展示房地產收益；以 MSCI 全球指數展示全球股票收益；以彭博巴克萊全球綜合指數展示全球債券收益。不能直接對指數進行投資，僅用於說明目的。
而Black Stone 則對房地產過去歷史表現進行了在不同環境下的細分研究，統計數據從2001年至2020年底。 ①在高增長高通脹環境下，美國房地產年均回報高於全球房地產、全球基礎設施、股票、政府債券及投資級債券；②在低增長高通脹環境下，美國房地產年均回報低於全球基礎設施，但高於全球房地產、股市、政府債券及投資級債券；③在高增長低通脹環境下，美國房產年均回報遜於全球基建及股市，但表現優於全球房產、政府債券及投資級債券；④在低增長低通脹環境下，上述資產類別增長均整體放緩，處於較低水平但仍保持正值。因此可以明顯看出房地產與通脹的正相關性，及其抗通脹的特性。 （高增長是指美國GDP增速高於2.5%時間段，高通脹是指美國CPI高於2.5%時間段。）
（高通脹高增長期間美國房地產年均回報優於全球房地產、基礎設施、股票、政府債券及投資級債券。）
（低增長高通脹期間，美國房地產回報低於全球基礎設施，高於全球房地產、股市、政府債券及投資債券。）
(Source: Bloomberg, Barclays (Investment grade: US Agg Bond; Gov’t bonds: US Gov’t Agg TR), NCREIF (U.S. Real Estate: NPI), MSCI (Global Real Estate); EDHEC (Infrastructure: All equity) and S&P (Stocks: S&P 500);
三、歷史加息期間的房地產表現
從過往美聯儲數次加息期間的表現來看，利率上升期間美國房地產（private）價格普遍上漲。
根據Blackstone的統計數據，在過去30年期間美聯儲的5次加息期間，房地產領域（private）回報普遍快速上漲。 5個階段最高年化回報14.7%，最低6.0%，1993-2018年期間整體平均年化回報9.2%。
數據來源：Morningstar，NCREIF。
說明：上述選址時間段（1993-1994、1998-1999、2003-2007、2012-2013、2016-2018）包含了1993 年至 2018年25年期間美國國債收益率上漲超過135個基點的特定時期。美國私人房地產回報以全美房地產投資信託委員會 NCREIF 的房地產指數 (NPI) 年化回報計算；年化回報是指指定的時間段加上一年時間。 NPI 選取回報不反映槓桿的使用或管理和諮詢費用的影響。所示時間段（1993-2018 年）內NPI 整體年化回報率為 9.2%。 10年 期美國國債收益率上漲由每個時間範圍內的高峰和低谷差計算。
（彭博社報導房地產作為抗通脹另類投資而受到追捧）
房地產之所以具體明顯的抗通脹特性，主要1）房地產是金融屬性最強的剛需產品，同時也是個人投資者最易投資的實物資產。實物資質具有其內在價值，與金融資產不同，即使市場再下跌，投資者還擁有一套房屋；2）房地產具有通脹傳導作用，可以將通脹轉移到房租、房價成本上，同時具有可調穩定現金流；3）在長期通脹週期中鎖定利率隨著時間的推移，通脹可以減少債務負擔；
在通脹週期中選擇房地產投資，需要考慮1）以強勢貨幣計價房地產，因為美聯儲加息引髮美元回流，美元預期走強從而對弱勢貨幣造成衝擊；2）選擇順週期物業類別，疫情期間的逆週期物業類別如購物中心、寫字樓等物業類別可能無法短期獲得超越通脹的租金水平及未來可觀的價格升值。而處於順週期的物流地產、工業地產及長租別墅等需求強勁，租金和價格升值遠高於同期通脹水平。
参考內容：
1. https://pws.blackstone.com/education-insights/article/real-estate-investing-at-an-inflation-inflection-point/
2. https://www.invesco.com/us/en/insights/concerned-about-inflation-real-assets-could-help.html
3. https://www.blackrock.com/institutions/en-us/insights/investment-actions/inflation-and-real-assets
4. https://www.usbank.com/financialiq/invest-your-money/investment-strategies/effects-of-inflation-on-investments.html
5. https://www.bloomberg.com/news/articles/2022-01-24/is-real-estate-a-good-investment-hedge-against-inflation-what-the-experts-say
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