新加坡作為亞洲金融中心，已連續3年蟬聯全球經濟自由度指數榜首，吸引了許多跨國企業在此設立總部或區域總部。作為全球最具競爭力經濟體之一，新加坡樓價亦穩步上揚，亦吸引了許多外國投資者在新加坡置業。新加坡的買樓方式與限制，相較香港有何不同，Zagdim宅點海外將在本文帶大家了解，外國人在新加坡購買私人房產的基本知識和購買流程。
本文目錄
新加坡對外國人定義
根據新加坡土地管理局的規定，如果買家並非新加坡公民、新加坡公司、新加坡有限責任合夥企業或新加坡協會，則該買家將被視為外國人。因此，新加坡永久居民 (SPRs) 在置業時也被視為外國人。
新加坡房產類型
新加坡的房產類型，主要可劃分為4種：政府組屋（HDB）、有地住宅、私人公寓（APARTMENT/ CONDO）、執行共管公寓（EC）；其最大的特色也在於不同房產類型，均對應著不同的置業條件。
1.政府組屋（HDB）
政府組屋是新加坡的公共住房，由新加坡政府機構建屋發展局（Housing & Development Board，簡稱HDB）在「居者有其屋」的政策下，面向新加坡公民進行規劃、興建的一種房屋類型。目前在新加坡人口中，約80%(2021)居住在政府組屋。
2.執行共管公寓（EC）
執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱：EC），同為新加坡政府推出的房屋類型，介於組屋與私人公寓之間，房產地契一般是99年，類似於組屋的改善性房屋；由私人開發商建造銷售，具有與私人公寓幾乎相同的配套設施，價格較私人公寓市場樓價低，屬一種限制性住房類型。
由於屬公共住房的一部分，EC在購買資格上存在一定限制，但在自住滿5年後可以轉售給新加坡公民或永久居民，滿10年後，可以在自由市場轉售任何買家，包括外國人、外國公司。
3.私人公寓（APARTMENT/CONDO）
私人公寓是新加坡私有化的商品住房。私人公寓可在市場上自由買賣，對買家身份沒有限制。現今多數私人公寓地契主要是99年租賃地契，999年租賃地契和永久地契（FREE HOLD）。由於土地資源有限，目前999年租賃地契和永久地契已經不常見，市場上主流是99年租賃地契。
4.有地住宅
新加坡有地住宅指常說的別墅、洋房這一住房類型。由於土地資源有限，這類房屋外國人原則上不可以購買，但有兩個例外：聖淘沙/SentosaCove水域別墅和公寓式聯排別墅（Townhouse）。如想購買其他有地住宅，就需要想新加坡土地管理局土地交易（批准）組證明自己對新加坡的卓越經濟貢獻，以申請投資批准。
外國人可以在新加坡買樓嗎？
外國人在新加坡可以購買及不能購買房屋類型整理為下表：
| 外國人可以購買的房產 | 外國人不能購買的房產 |
| 二手組屋(限SPRs家庭購買) | 政府組屋（HDB） |
| 私人公寓 | |
| 10年以上且完全轉為私有化的轉售執行共管公寓（EC） | 有地住宅（排屋、半獨立式洋房、獨立式洋房、優質洋房） |
| 聖淘沙灣的有地住宅、公寓式聯排別墅（Townhouse） | 分層有地住宅/聯排別墅（Strata-Landed housing） |
海外買家新加坡置業流程
一、確認購買資格
在新加坡，外籍人士是不允許購買新加坡組屋、土地及有地住宅的，只能購買、私人公寓、或指定的別墅，如聖淘沙灣別墅。
二、確認財務狀況
根據個人經濟能力制定購房預算。除了樓價之外，買家還需要預備約樓價3%印花稅及15%的外國人額外印花稅，共約18%樓價的金額，作為購買時稅務，以及支付律師費等開銷。
三、物色地產經紀和律師
根據個人需求聘請地產經紀和律師。新加坡地產經紀的費用約為成交價格的1%。此外，需要委任一名合格的律師，辦理購房手續。
四、選擇心儀房屋
五、支付定金
在選擇了適合的房產後，需要簽訂選購權協議，並支付定金。新樓盤一般需要支付相當於樓價5%的定金給發展商。轉售樓盤則需要支付相當於樓價1%的定金給業主。
六、簽訂買賣協議（SPA）
在簽訂選購權合同的14天之內，買家會收到發展商發出購買合同（S&P）。
買家簽署後便支付剩餘的首期金額。
七、完成付款
買家可以通過按揭貸款、個人資金等途徑，分階段支付剩餘房款。
八、完成交易
交易完成當日買家律師會支付所有款項給賣家律師，賣家律師將房產轉移到買家名下，並提供鑰匙，門卡等相應物品。一手交錢，一手交房。
外國人在新加坡置業相關費用
在新加坡購房所需的費用除了樓價本身之外，主要的成本包含了各項稅費，律師費，估價費、按揭費用、經紀佣金、維護成本等。作為外國人，在新加坡購房除了有房產類型限制外，所需繳納的費用、稅務與當地人亦不同。
稅務
首先，在新加坡買房需要印花稅( stamp duty )：買方印花稅(BSD)和額外買方印花稅(ABSD)。
買方印花稅(BSD)
買方印花稅是按交易價格或市場價格，以較高者為準，以累進式來計算。買方印花稅的徵收規則為，樓價首18萬新幣徵收1%，其次的18萬新幣徵收2%，及後的64萬新幣徵收3%。換算下，$100萬新幣樓價的買家印花稅約$24,600新幣。不管是新加坡公民、永久居民，還是外國人，但凡在新加坡買樓，都需要交買方印花稅。
2023年2月15日生效BSD
| 樓價 | 住宅物業買家印花稅 |
| 首 $180,000 | 1% |
| 下個 $180,000 | 2% |
| 下個 $640,000 | 3% |
| 下個 $500,000 | 4% |
| 下個1,500,000 | 5% |
| 高於 $3,000,000的部分 | 6% |
額外買方印花稅(ABSD)
外國人如在新加坡買樓，不論是否首次置業，都需要支付樓價的30%作為額外買家印花稅。
按照自由貿易協定FTA，如果買家是美國、瑞士、冰島、列支敦士敦這幾個國籍的公民或綠卡持有者，可以享受免除額外印花稅的待遇。
房產稅
新加坡的房產稅作為業主每年的稅項，稅率主要分自住和非自住兩種。稅率根據房產價值遞增，自住的稅率偏低（0-16%），非自住的稅率偏高（10-20%），其中出租、空置或者借給他人使用都屬於非自住範疇。
所得稅
出售物業環節一般只針對投資炒作的個人徵收，一般的房屋交易獲益被視為資本收益，無需繳稅。投資炒作的認定由新加坡稅務局依據房屋買賣的頻率、原因、長期持有資產的金融手段、持有時間等多個因素綜合判斷。
按揭貸款
海外買家在新加坡購房也可以申請按揭。海外買家建議先到銀行的申請貸款批准，然後才放定金買房，這樣就避免貸款不批准或貸款批准金額減少的風險。
銀行的房貸有三種：
1）和基準利息掛鉤
2）和銀行內部的利息掛鉤
3）固定利息
前2種都屬於浮動利息。第3種的利息最高。新加坡的貸款利息跟隨美國，可咨詢相關貸款顧問來選取最佳按揭計劃。外國人能夠申請的房屋貸款最高可達購樓價格60-70%，這取決於金融機構進行的貸款評估。新加坡的按揭貸款最長年限為35年，或者以最高抵押申請者年齡75歲扣減現時年齡。
首付
外國人需要支付的最低現金首付為25%，具體金額要根據銀行或金融機構批出的貸款比例計算，一般外國買家可申請最高接揭比例約70%，換言之首付比例約30%。
如果不打算申請貸款，也不需要在購房時一次性支付，可按照工程進度付款。例如所選購的物業已經建好地基和混凝土架構，那麼購房首付比例為40%。
律師費用
新加坡的購房手續必須通過律師進行，律師費用是根據樓花或現樓的形式與價格收取，一般來說律師事務所的手續費用約$2500至$3000。
外國人SG置業注意事項
外國人在新加坡買房之前需要了解哪些注意事項？
1.在新加坡買樓不等於移民，一般是從開發商或者私人賣家手上購買，而永久居留權是新加坡政府行為。不過，在新加坡買樓能在永久居民申請過程中加分，可以成為移民跳板。
2.海外買家在新加坡買房不需要本人到場。海外買家可以在當地提供公證/認證的律師事務所或者新加坡大使館簽署文件；也可以通過律師辦理授權書（Power of Attorney，簡稱POA），授權在新加坡的親戚朋友來代表本人進行交易。
3.新加坡房屋面積是按照單位使用面積計算，並且樓價按套內面積出售。比如購買的房屋是100平方米，那麼交房時候也會是100平方米。因此，購買相同面積的房屋，新加坡房屋單位的實際使用面積大於香港或國內。
4.在新加坡，政府對開發商的管製非常嚴格，開發商必須在開發住宅項目前取得建房計劃許可和房地產開發商銷售許可證，才能開始銷售。
新加坡所有房地產之交易信息、交易價格等資料，皆可於政府網上查詢，交易過程透明度高。有不少規條保障買家購買仍處於建築階段的物業。
5.一般在新加坡買樓的付款方式有支票、銀行本票、銀行轉帳匯款。攜帶現金或信用卡是不被接受的。
