出生率下降，人口老齡化，人口減少，這些都是投資者投資日本物業前的質疑。但近年，日本大城市的樓價不跌反升，與人口數據背道而馳，究竟是基於什麼原因? 近日，有日本房地產平台公司，針對日本樓價問題，對1931人進行了手機調查。當中44.7%受訪者表示預計2025年後房價會上漲，33.9%的受訪者回答2024年樓價會上漲。為什麼受訪者普遍仍對日本樓價抱有信心?
人口數量持續減少
日本人口在10多年前就開始下降，空置房屋問題被廣泛討論。 然而，10 多年來，新樓開建數量維持於 80 萬至 100 萬套之間，未見下降跡象。與此同時，城市租金上漲，公寓和獨立屋的價格亦飆升。
日本近年新建戶數
日本的總人口確實在減少。 出生率下降，老齡化加劇，出生人口少於死亡人口。 2015年至2020年5年間，適齡的勞動力人口（15-64歲）減少227萬人，年均減少45萬人。 每年初投職場的青年勞動力，均少於退休人數。
然而，正因如此，日本才放寬外國勞動力湧入。 事實上，擁有在留資格的外國人數量正在迅速增加，在疫情之前，就有16萬至19萬人流入。此外，自安倍政府以來，鼓勵婦女和老年人進入職場，目的在於增加總就業人數。
從以上可以看出，日本長期存在勞動力短缺問題。
就業機會吸引人口流向大城市
從應屆畢業生職位空缺，與求職者的比率來看，08年金融海嘯後下降至1.23，但即使在疫情期間亦高於1.5，意味著每1位僱員，有 1.5 個職位空缺。
在這種情況下，新畢業生的起薪往往會增加，即使工資不增加，住房補貼等其他福利也有所提升。對於在大都市工作的勞動力，具有一定的收入，同時亦產生居住需求。城市居住需求由勞動年齡人口的減少而提升。
此外，人口亦會流動，並非固定在某單一地方。大量人口從農村地區遷移到城市地區，主要取決於活躍工作機會與申請人的比率。 如果這個地方有很多工作機會，勞動力就會遷進。
因為有更多的工作機會，年輕人更喜歡城市地區而不是農村地區。這種向城市地區的轉移意味著，即使日本的總人口減少，但隨著每戶人口數量的減少，家庭數量也會增加。 2015年至2020年間，全國新增約237萬戶。
由於家庭數量的增加，將需要更多的住房，因此每年至少需要開工 470,000 套新建築。
此外，現有庫存的拆卸將不可避免地發生。
即使每年開工 100 萬套住房，住房供應也不足
老舊的公寓( 47 年以上)的有其使用壽命。現有5500萬戶普通家庭，居住在47年或以上的老舊房屋中，每年將有117萬戶住宅被拆卸（5500萬除以47年）。
即使只拆掉1%的存量，供應量將每年減少56萬套房屋。加上前面提到的新增戶數（47萬戶）和存量拆遷戶數（56萬戶），每年居住需求將超過100萬戶。 所以，每年新建房屋100萬套並不足夠。
事實上，根據住房和土地統計調查，從 2013 年到 2018 年的五年間，東京區的空置率有所下降。 在此期間，新建房屋56萬間，拆除29萬間，新增戶數28.4萬戶。 換句話說，實際房屋空缺數量仍存在 14,000 個單位空缺（56 – 29 – 28.4 = -14,000 個單位）。
因此，大城市住宅租賃市場入住率持續走高，連帶租金上漲。
日本住宅戶數變化(1948 ~2018年)
樓價上升速度快於租金增長
由於安倍經濟學的寬鬆貨幣政策，低息資金流入房地產市場，二手公寓單價上漲約70%。 較低的利率給予購房者更大的購買力，大量貸款貸給房地產投資公司。
東京23區土地價格 ( 1983 ~ 2022)
如果日本央行繼續放寬貨幣政策，物價很可能會繼續上漲。
此外，由於疫情，被迫隔離在家，促使家庭產生擁屋需求。此需求的快速增加，導致新屋庫存減少，從而導致公寓價格進一步飆升，甚至此前持平的獨立屋價格也出現上漲。
房地產市場的真正問題
樓價飆升導致房屋擁有率下降。儘管買家的數量有所增加，但由於價格飆升導致可負擔人數減少，因此租房的夫婦和家庭數量有所增加。
儘管有很多企業為單身人士提供出租房屋，但對整體市場而言只佔少數。 過去，曾經由UR（Urban Renaissance Agency，前公共公司）開發公共房屋，但因對私營市場的壓力，而受到批評，因此不再供應。
雖然家庭租客存量不多，但隨著新需求的增加，入住率趨於上升，其中家庭房租漲幅為各類住宅中最高。
由於出生率下降和房屋擁有率下降，未來擁有房屋的人數將會減少。在公寓市場，供應量與價格呈反比關係，但由兩者相積乘的年銷售額，近幾年在東京都幾乎維持在2萬億日元左右。
由於買家很少，供應量不太可能增加。那麼價格就沒有理由下跌。 有人建議「價格暴跌時買入」，但這種情況是不可能的，也可能永遠不會發生。
雖然人口減少，但家庭數量卻增加。隨著家庭數量的增加，以及老舊房屋庫存拆除，將需要更多新建房屋。 因此，空置房屋問題僅存在於鄉村地巨地區、繼承父母的房屋等情況下才會出現。住宅市場真正缺乏的，是符合現代需要的舒適住宅。
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資料來源：
JBpress：人口減少社会の日本で、不動産価格が上がり続けるのはなぜか
東亞日報：１０人に６人「住宅価格は底打ちではない」
