【日本樓稅項】日本源泉稅制度及定義

日本的稅務制度與很多國家在操作方式上不同，「源泉稅」就是其中一個常見例子。對不少不熟悉日本報稅制度的海外業主而言，最容易混淆的地方，是租金先被扣稅，不代表最終實際稅負就是被扣的金額。以下整理日本物業相關常見的源泉稅概念。

什麼是源泉稅

日文常見寫法為「源泉徴収」，可理解為預扣稅款，即由支付收入的一方，先按法定稅率扣起部分所得稅，再代為繳交給日本稅務機關。這種做法常見於薪金、利息、股息、稿酬，以及部分非居民的日本來源所得。對海外人士而言，若屬非居民（non-resident），其來自日本境內的不動產租金，在符合規定情況下，付款方可能需要先按 20.42% 作源泉扣繳。

不過，要留意的是：被扣 20.42%，不代表你最終實際稅率就是 20.42%。非居民通常仍需在翌年報稅期內辦理「確定申告」，由申告程序結算實際應納稅額；若之前被扣多了，可按程序申請退回。

適用情況 / 征收稅率

業主：非居民海外個人 / 法人
租客：公司租客 / 商業用途租賃 / 其他不屬個人自住的情況
征收稅率：租金的 20.42%

不過，如承租人是個人，而且租用目的為本人或親屬居住，則該項租金一般不會被作源泉扣繳。這一點是很多海外業主最容易忽略的地方。

繳交及申告義務

租客 / 付款方：按規定扣起源泉稅並繳交給日本政府。
管理公司：實務上常協助通知租客業主屬非居民，並配合整理租金及支出資料。
業主：於翌年辦理確定申告，結算實際應納所得稅，多繳部分可申請退回。
納稅管理人（Tax Representative）：非居民辦理日本確定申告時，通常需委任一名居住於日本的人士作稅務代理人。

日本國稅廳現行指引指出，非居民就此類收入辦理 final tax return 的申報期，一般為翌年 2 月 16 日至 3 月 15 日。

而在實際計算時，最終應課稅所得並不是直接以租金總收入乘上某個稅率，而是會先扣除相關必要支出，例如：

物業折舊
管理費
修繕費
其他與出租相關的必要開支

之後，如符合規定，再適用48 萬日元基本扣除額。因此，在不少個案中，最終實際稅負會低於先被扣起的 20.42%。

需要補充的是：如納稅人全年均屬非居民，而該收入屬綜合課稅項目，通常可適用的扣除項目較少；日本國稅廳現行英文指南列明，這類情況一般僅可適用基本扣除、雜損扣除及捐贈扣除。

實際例子

假設一位海外業主全年收到日本物業租金收入 1,600,000 日元，租客已先按規定扣起 20.42% 源泉稅。其後，業主在辦理確定申告時，再扣除折舊、管理費、修繕費及其他必要支出，並按規定適用 48 萬日元基本扣除額，則最終實際應納所得稅，往往會低於原先已扣起的源泉稅。換言之，很多情況下，業主是有機會在申告後取回部分退稅的。

因此，對海外業主而言，最重要的並不是只看到租金被先扣了 20.42%，而是要明白：源泉扣繳只是預扣，不等於最後稅負。是否最終交得多、可退多少，仍然要視乎報稅年度規定、支出項目、扣除額及個案情況而定。