房子建造完成後，經過長期的風吹雨打和紫外線的照射，房子的外牆經過若干年之後，一定是會出現劣化。下水管道經過幾年的使用後，一定會出現堵塞。為什麼日本物業的外牆卻很少出現劣化？
日本的管理原則
秘密只有一個，那就是日本恪守建築物的維修保養之道。這就需要定期的維修，而且是預防性維修，不是出了問題才維修。
日本保證長期維修的資金來源，日本有一項法定的製度，那就是買了公寓樓的房子，就要繳納維修基金。維修基金的繳納，是每一位擁有房產權的人必須承擔的義務，而且這一項義務是依據“平等均分”的原則實施的。
日本公寓維修基金由誰管理
維修基金不是由政府（房管所）管理的，而是由業主委員會和物業管理公司共同管理。錢放在哪裡呢？是放在銀行里。需要使用時，由物業管理公司提出預算，業主委員會審核批准支付，政府無權，也不能介入此類民間事務。
東京雖然是一座有著2000多萬人口的國際大都市，但是，主要的物業管理公司，卻只有4、5家，當然都是有著半個世紀以上物業管理業績與信譽的大企業。
從一棟公寓樓建成之後，這些物業管理委員會就會和業主委員會共同商定出一個長達50年的公寓樓維修計劃表，什麼時候修理屋頂防漏系統，什麼時候修理外牆，什麼時候疏通下水道，什麼時候檢查供水系統，什麼時候檢修電梯和更換電梯？都清清楚楚地寫明具體的施工年份和施工時間，並印成冊子，業主們人手一份。到維修節點時，由物業管理公司提前通知業主委員會開會審核，批准預算，並書面通知所有業主。
日本的管理：防範勝於治療
日本物業管理有一條不成文的規矩，不管下水道有沒有堵，一年必須使用高壓清洗裝置全部疏通一次。屋頂的防漏系統，一般是5年補修一次，10年大修一次。外牆一般是10年全部翻新一次。電梯是3個月檢查一次，15年更換一次。房間裡面的消防探測系統是一年檢修一次，也就是說，日本的物業管理，不是管道堵了，設備壞了，才去修理，而是完全的按照預先制定的修理計劃，進行預防性修理，以保證大樓和住戶不會遇到生活上的麻煩。
管理費會不會被挪用或亂用
在設備沒有壞的情況下，就把自己的一筆錢交給業主委員會和物業公司去管理使用，會不會被挪用和亂用？這是許多人可能會擔心，而且是不願意交錢的原因。
但是，日本是一個信用社會，業主們根本不會擔心自己交的錢會被挪用和亂用。正因為如此，業主與物業管理公司建立起了深厚的信賴關係，很少會埋怨物業管理公司，或者更換物業管理公司。
物業管理公司也是根據自己長期以來管理樓盤的經驗，預先就制定出詳細而完整的大樓維修保養計劃，並告知每一位業主，按部就班地進行幾十年的大樓管理。而從事公寓樓管理工作的人，必須考取國家資格證書——公寓管理士。
同時日本的法律絕對保證業主委員會自治權利，在這一法律的保證下，業主委員會只要盡職盡責，就會對物業管理公司形成絕對的監督作用，物業管理公司不敢肆意而為，損害業主的利益。如果物業管理公司的服務出現明顯的問題，業主委員會敦促物業管理公司改善工作，如果不見效果，可以解僱物業管理公司，請其他的公司承擔管理業務。
日本高級住宅區管理費用
如果是高檔區域的話，那麼物業管理公司才會設置一個專門的辦公室，派駐幾名工作人員管理，負責大樓內外的每天清掃工作，處理業主的一些諮詢業務，監管進出大樓的人員。日本真正有錢的人，是不住高樓的，都住在低層的高級公寓樓或者自己建的房子裡。在東京的白金台、涉谷和麻布、六本木等高級住宅區，有許多4層樓、5層樓高的公寓樓，掩映於綠樹叢中。這些樓看上去很普通，但是價錢很高，住的人都是有錢人。其他不說，單就維修基金和管理費用，一個月就要繳納1萬多元港元，因為一棟樓才十幾戶二十幾戶人家，費用平攤下來，數額就很大，所以，沒錢的人，是住不起這樣低層的高級公寓的。相反地，住在高層公寓樓裡的人，因為一棟樓裡住戶多，修理費用平攤下來就少，這也是在日本住高樓的好處。
日本物業管理的特點
1.法律基礎較好。目前，日本物業管理的基本法律為《區分所有法》，如業主與業主的關係、業主大會和業主委員會的產生具有詳細的記載。
2.資格管理嚴格。物業管理企業須經特別的許可證方可進行物業管理，物業管理人員須經一定的嚴格考試取得一定的資格證書方可進行物業管理服務。
3.物業管理的社會環境較好。日本私權意識和等價交換的觀念強烈，一是業主參與意識強烈，二是業主花錢僱用物業公司購買服務。
4.物業服務企業專業化水平高。全國的物業管理水平比較齊整，保養及時，大廈清潔，沒有死角，均可達到“優秀文明小區”的水平。另外，社會分工程度高，服務企業與社會上的水、電、氣、維修等存在協作和分工的關係。
5.政府依賴社會中介組織實現對物業管理行業的規範和管理，如高層樓宇管理協會、電梯管理協會、住宅管理協會。
所以，日本無論是公寓樓還是辦公樓，建造了許多年，為什麼沒有給人一種破舊的感覺？原因就是因為有一整套很好的維修保養管理制度，而這一種制度的建立，首先要有開發商、業主和物業管理公司三者之間的信賴和相互依存協作的基礎，其次要是物業管理公司的一種對業主與大樓高度負責的態度。
日本的大樓能撐百年？
日本政府已經提出了一個“建築物百年”的計劃要求，以前，日本的大樓設計使用壽命，都是在50年至70年之間。但是日本政府認為，這個壽命太短，必須能夠保證使用100年。
一方面是為了避免大樓的頻繁拆建，導致大量建築垃圾的產生，破壞環境。其次是，大樓的經常拆建，損害業主的經濟利益，也浪費社會資源，因此要求新大樓的建造，從結構到管道，從牆面到內部設施，必須保證能夠經受得住100年風雨的洗禮。而要實現這一個百年夢，經常性的維修保養，就成了關鍵，所以，東京的大樓物業管理業務為什麼會集中在4、5家大型物業管理公司手中，就是因為他們有歷史有信譽有經驗，更有管理實力。
