澳洲政府為了改善「住宅的可負擔性」持續推行負扣稅制度(Negative Gearing)。目標在於提供誘因給業主而維持在相對低廉的租金環境。本文會仔細分析「負扣稅」是什麼，對業主的影響，業主又如何從中受益以及負扣稅對海外業主的影響。
本文目錄
什麼是負扣稅
負扣稅這是一個常用術語，用於描述與資產相關的費用（包括利息費用）大於從資產中所獲得的收入的情況。 負扣稅適用於任何類型的投資，包括但不限於住宅物業，而是所有資產。負扣稅可使業主從其他收入中扣除他們的損失，例如工資和其他收入。 負扣稅直接影響到澳洲的個人收入稅金。最直接的例子就是住宅物業的租金收益無法填補持有該物業時的支出(水費、按揭利息、管理費等)。
為什麼寧願虧損都要享有負扣稅？
因為澳洲個人收入稅收制度的運作原則與公司相同，政府徵收的是個人淨收入，意思是個人總收入減去產生該收入的任何費用。 這類似於對企業利潤（即收入減去支出）的徵稅方式，即對企業的淨利潤而非總收入徵稅。所以負扣稅會直接影響到個人收入稅，如澳洲本土業主可在個人的工資收入中得以扣減應稅額，從而達到節省稅金的效果。像在2012-13年度，超過190萬人獲得租金收入，當中約130萬人都申報了淨租金虧損(負扣稅)，使他們的工資收入在計算個人收入稅時可享更低稅率。
負扣稅對海外業主的影響
海外業主也可能從負扣稅中受惠，因為在出售物業時而產生的資本增值是屬於個人收入，要與當財政年度的個人收入(租金)一併計算。詳細計法可參考澳洲賣樓時的資本增值稅Capital Gain Tax 而且持有物業超過12個月在計算時可有50%的所得稅優惠。負扣稅的出現可以直接在報稅時扣減，從而減低物業出售時的稅務開支。
以下例子為例：
買入價$300,000，賣出價$400,000，持有超過12個月，每月租金收益$1000，每月持有物業的支出(水費、市政費、管理費、按揭利息、折舊)3000
產生的負扣稅 = $24,000
在計算該年度的個人應稅所得額時便是 CGT($400,000 – $300,000) /2 + ( -$24,000) = $26,000
實際的該年度的個人收入稅便是 ($26,000 – $18,200) X 19% = $1,482
而如果沒有負扣稅，可能每月租金為 $4,000，應稅所得額則變成：
CGT($400,000 – $300,000) /2 + $4,000 X 12 = $98,000
實際的該年度的個人收入稅便是 ($98,000 – $45,000) X 32.5% + $5,092 = $22,317
業主真正的淨收益只有 $100,000 – ($3,000X12) – $22,317 =$41,683
總結
因此，業主們在特定情況下會較願意以更低的租金將物業出租，使自身享有更高的實際收益。從而達到澳洲政府維持低租金環境，使整體澳洲的「住宅的可負擔性」可得到改善。而如何使業主的最終淨收益提高則建議還是先諮詢澳洲具執業資格的會計師等專業人士的意見。
