在澳洲，海外人士並不如歐美等其他國家般能自由地買賣房地產，而且海外人士在澳洲置業前需要向澳洲的FIRB(Foreign Investment Review Board)申請，獲得審批後才可購買房產。因此買家在考慮買入澳洲樓前應仔細了解海外人士在澳洲置業的限制，以免誤墮法網。接下來會分享海外人士在澳洲買樓有什麼置業限制。
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法律限制
外國人可以在澳洲購買投資性房屋，但對於投資者可以購買的澳洲樓類型有相關規定和要求。海外人士或非居民必須向澳洲 FIRB 申請批准才能購買想要的投資物業。而根據 FIRB文件，政策方針為引導外國投資資金進入新建房屋市場，目的在於為建築業創造就業機會並支持整體經濟。同時增加政府收入，，例如通過買樓的印花稅和稅收，但 FIRB 表示通常考慮申請的首要原則是該投資會否增加當地的住屋供應。
基於以上原則，外國投資者可以購買的澳洲樓有以下四種類型：
- 新建築
- 空地(Vacant Land)*
- 已建住宅(Established dwellings)*
- 自住房屋*
當中除了新建住宅外，其他三類投資都有限制。海外買家如想買澳洲地，在向FIRB申請時須陳述買入後的發展計劃，而且必須是建造住宅房屋，只有在四年內完成建築的住宅的計劃方會獲批准。
而外國投資者如想買入水澳洲現有住宅，必須同時補上新建計劃，且須要改建成比現有建築物更多的坐宅單位方會獲批，例如現時為一獨立屋單位，海外買家在買入後將重建為兩個連排別墅，住宅數量由一升到二。
當然，如果買家本身現時居住在澳洲境內，但不屬於澳洲的永久居民，可以購買已建好的房屋作自住用途。但是，除非買家成為公民或永久居民，否則一旦搬離該房屋，則必須將其出售。
而海外人士向FIRB申請時亦需要繳費，費用視交易的樓價而定。簡單而言，海外買家買入澳洲樓時如樓價等於75,000澳元，申請費為$2,000。詳細FIRB申請費用可參考下圖：
融資限制
在澳洲，外國人法律上不得購買二手物業外，除了某些特定情況。因此想要獲得澳洲樓貸款也並非易事。許多貸款方的基本要求是成為澳洲公民或永久居民。因為貸款方將海外借款人視為高風險申請者，多數貸款方的系統無法妥善處理此類客戶。借錢給海外人士代表貸款方面臨更高的風險。所以澳洲銀行向外國人提供物業按揭貸款通常會實施對比澳洲藉人士更嚴格的限制。海外投資者可能需要為該房屋支付更大的前期款項，意味按揭貸款比率較低。同時，外國的申請者貸款的利率通常也比普通貸款更高。更甚在某些情況下，貸款方可能會要求外國申請者在澳洲需要獲得收入並提供證明。
FIRB申請
上文提到，外國人在獲得澳洲財產的權益之前必須獲得 FIRB 的批准。權益包括簽署無條件合同(送贈)或者提供在未來特定時間購買房產的權利的選擇權。如果投資者認為在等待批准時可能會將房屋轉讓給其他買家，投資者可以在簽訂的合同內加上獲得FIRB批准為條件。而FIRB 審批申請如下：
- 前往澳洲FIRB網站並點擊“Apply Now”開始申請。
- 在表格中填寫所有相關的個人信息、護照和簽證信息。
- 提供申請者希望購買的住宅的詳細信息。
- 簽署並提交申請，並支付適當的費用。
- 等待審批。約30 天會有審批結果，另外還有 額外10 天的時間將結果通知申請人。
FIRB：https://firb.gov.au/
豁免審批情況
除了本身持有澳洲護照外，亦有許多其他群體也不受此限制，無需申請。
無需 FIRB 批准的買家是：
- 澳洲公民
- 新西蘭公民
- 澳洲永久簽證持有人
- 其配偶滿足上述條件之一，並且外國人作為聯權共有形式(Joint Tenancy)購買房產。
出售的限制
因為海外人士在購買澳洲樓時普遍只能選擇新建物業，變相地等同海外業主將來出售物業時亦只能出售予澳洲人。
總結
因為澳洲政府的限制，所以外藉的澳洲業主在將來出售其住宅物業時亦只能售予澳藉買家，不過並不代表影響澳洲物業的租金回報及資產增值。但建議投資者在投資前更詳細考慮各方因素，如當地人口、周邊環境等，並在置業前先多了解。如對物業有疑問更應向專業人士如具當地執業律師等查詢。
