關於房地產的事 Joe Yuen 小紅書 ：https://xhslink.com/m/7JUEpBBdkgm
日本維持隔夜拆款利率約 0.5%，作為短期政策利率的指引。
首先，美日息差已因美國進入減息周期開始收窄。若美國減息期間，日本選擇加息，或雙方同步進行政策調整（即美國減、日本加），勢必對全球套利資金結構產生衝擊。對各方參與者而言，這並非一個利好的局面。
進一步來看，日本若加息，對國內物價與實體經濟無疑將帶來壓力，特別是在房貸與企業貸款方面。無論是心理預期還是實際成本，都將抑制投資意欲。
這點從商業貸款利率（Bank Lending Rate）便可觀察：目前日本該數據為 1.625%，而在 2024 年 3 月，政策利率仍處於 −0.1% 的負利率階段。實際上，雖然成本變化幅度不大，但對心理層面的影響卻截然不同，房貸亦然。
因此，在美國持續降息的背景下，日本短期內的加息步伐勢必趨緩。
回顧我在今年 4 月提出的觀點：「日元升值階段已結束」。當時市場（包括留言反應）普遍預期日元將回到 130 或甚至 135 以下，但我指出，日本的貨幣政策本質上並不具完全自主性。
如今再看，日本確實依然受美國政策牽動。從節奏上看，若日本加息與美國減息同時出現，將對匯率與資金流動形成系統性壓力。在這樣的條件下，日元要實現大幅升值（如升至 130）仍極為困難。
目前美日 2 年期國債利差約為 2.69%，而聯邦基金利率落在 4.00%–4.25%。若年底如市場預期降至 3.50%–3.75%，則息差將壓縮至約 1.15%。除非出現嚴重衰退（鼓吹是一回事，實際是一回事），這個水準大致可視為本輪息差收窄的底部。
這樣的水準，從歷史標準看仍屬高息差狀態，對套利資金仍具吸引力。也因此，美元資金不太可能大規模流出轉向日元，日元維持偏弱的局面也就不難理解。
從政策層面看，日元若要大幅升值，基礎仍難確立。唯一可能的變數來自於風險偏好出現轉變。
只有當市場風險偏好出現重大逆轉，例如股市發生調整，資金基於風險管理需求從風險資產撤出、償還日元貸款，這才可能形成支持日元升值的動能。
當然，許多人認為股市調整幾乎不可能發生。但現實是：從來沒有永不回調的市場。當估值乖離、經濟動能膠著、資金過度集中於少數標的時，只需一點風吹草動，便足以引發連鎖反應。
這，也將為未來進一步加息建立基礎。
