英國房東權益全解析：合法加租與終止租約的正確打開方式

海外房東的英國物業管理挑戰，怎樣加租、怎終止租約？

無論你是剛在英國置業的新手房東，還是早已持有物業多年、準備進一步優化回報的海外業主，「加租」與「終止租約」的流程，往往是最容易踩雷、卻也最影響現金流的兩個環節。
尤其在英國這樣租客保護制度完整、程序要求嚴格的市場裡，一紙通知如果送錯時間、格式不符，甚至沒附上租客該收到的文件，就可能讓你白白延誤半年以上的時間，還賠上一筆律師費。

✅ 重點提示：即使是合法加租或終止租約，只要程序錯誤，就可能被判無效，租客可合法拒絕搬離。

✍️ 第一部分：英國租約的基本法律架構

對許多剛接觸英國物業投資的海外房東來說，租賃法規可能顯得繁瑣難懂，但實際上，只要掌握幾個核心概念，你就能有效管控風險，並避免因程序錯誤而陷入法律糾紛。本段將帶你快速了解英國三大常見租約類型、房東與租客的法律責任，以及常見的終止租約機制。

📘 英國常見的三種租約類型

1️⃣ Assured Shorthold Tenancy（AST）

AST 是英國私人出租市場中最常見、法律保護最完整的租賃形式，適用於大多數「非商業用途、私人住宅」的出租情境。常見特徵包括：

• 租客為個人（非公司）

• 房東不與租客同住

• 租金介於 £250–£100,000／年之間（倫敦上限 £1,000）

• 租賃期開始於 1989 年後

租約多以 6 至 12 個月為固定期，期滿後可轉為「定期滾動租約」（Periodic Tenancy），或重新簽訂新合約。

2️⃣ Lodger Agreement（寄宿型租約）

當房東與租客共用住所，例如同住一屋、共用廚房或浴室，即屬「寄宿型安排」，法律稱為「Excluded Licence」。此類租客為 Lodger，不受《1988 房屋法》保護。

• 無需法院程序即可終止租約

• 合約彈性高，但法律保障較低

• 不強制押金保護或特定表格

3️⃣ Company Let（法人承租）

若承租人為公司法人，合約即屬「Common Law Tenancy」，不受 AST 規範。

• 不適用 Section 21、TDP 押金保護等規定

• 法律依據為一般契約法（Contract Law）

• 房東需使用特製商業租賃合約，建議由律師協助擬定

✅ 提醒：誤用 AST 與公司簽約可能導致租約無效，需格外留意。

⚖️ 房東與租客的基本法律責任

根據《Housing Act 1988》與後續修法，房東與租客皆有明確的法律責任：

房東應負責：

• 提供安全、合規的居住環境（含 EPC 能源證書與氣體／電力安全檢查）

• 合法註冊押金於政府認可之「Tenancy Deposit Protection（TDP）」計劃

• 提供法定文件：《How to Rent》指南、租約副本、租金明細等

• 若需驅逐租客，必須使用法定格式（Section 8／21），並遵守時間規定

租客應負責：

• 準時繳租與妥善保管物業

• 避免造成財物損毀或滋擾鄰居

• 配合房東合理安排檢查與維護

🚪 Section 8 與 Section 21：兩條終止租約路徑

英國房東若希望合法終止 AST（保障型短期租賃），可依據以下兩條法律途徑進行：

✅ Section 21：無過錯終止租約（No-Fault Eviction）

• 房東可在無租客違規情況下，要求租客搬遷

• 通常適用於租約結束後，欲收回物業或重新出租

• 需使用 Form 6A，提供 至少 2 個月書面通知

• 必須完成押金註冊與提供法定文件，否則視為無效

• 不可於租約前 4 個月內發出通知

⚠️ 注意變動！ 根據《Renters’ Rights Bill》，政府已明確宣布將於未來數年內全面廢除 Section 21 無過錯驅逐條文，屆時房東將只能透過列明理由（類似 Section 8）終止租約。請及早調整租務策略與合約管理方式。

✅ Section 8：基於違規的強制驅逐途徑

• 適用於租客違反合約條款，如拖欠租金、破壞物業、反社會行為等

• 房東需列明違規「法定事由」，並使用 Form 3 申請

• 通知期限視違規事由而異（2 週至 2 個月不等）

• 多數情況下須提交法院審理，租客可提出抗辯

➡️ 小技巧：許多房東會 同時發出 Section 21 與 Section 8 通知，以增加成功收回物業的機會，並保留法律彈性。

📊 圖表建議｜英國三類租約 × 終止機制一覽表

💷 第二部分：房東如何合法加租？程序與限制

無論是自住轉出租，還是長期物業投資，**「何時可以加租、加多少、怎麼加」**都是每位房東遲早會遇到的問題。英國租賃制度雖相對自由，但依然設有明確的程序與限制，若未依法操作，不僅可能遭租客拒絕，還會在仲裁或法院中落敗。

⏱️ 加租時機：固定租期 vs 定期滾動租約

英國加租的合法時機，取決於租約類型：

1️⃣ 固定租期（Fixed Term）內：

• 原則上不得單方面加租，除非租約中明確列有「加租條款」（Rent Review Clause）

• 若無此條款，須等到期滿，透過續約協商新租金

2️⃣ 定期滾動租約（Periodic Tenancy）：

• 房東可在每 12 個月內提出一次加租申請

• 必須透過法定機制（如 Section 13 通知書）進行

✅ 提醒：無論哪種類型，房東都不可透過簡訊或口頭方式單方面加租，否則視為無效。

⚖️ 法律依據與「合理幅度」：兼顧市場與合約精神

英國目前並無針對私人住宅的「加租上限」，但所有加租仍需符合以下原則：

• 根據《Rent Act 1977》、《Housing Act 1988》與租約條款規範

• 加幅必須「合理且與當地市場一致」

• 不可因租客提出投訴或維修要求而加租，否則可能觸犯「報復性加租條款」

📊 2024–2025 英國租金變動參考（平均年增幅）：

➡️ 關鍵提示：若加租明顯高於地區平均或不符合房況，租客有權提出抗議。

🧾 正確加租程序：Section 13 通知書是關鍵

在 AST 的定期滾動租約 中，若房東欲加租，需根據《Housing Act 1988》第 13 條，提交正式的 Section 13 通知書（Form 4），並遵循以下程序：

1️⃣ 通知形式

• 使用政府指定格式（Form 4）

• 以書面遞交給租客，並保留副本作為紀錄

2️⃣ 通知時限

• 至少 提前一個月通知租客

• 每年僅能提出一次加租申請

3️⃣ 租客選擇

• 若租客接受新租金，無需回覆，自動生效

• 若不同意，可在租金生效日前，向「First-tier Tribunal（財產仲裁庭）」提出申請，要求裁定合理租金

✅ 重點提醒：
➡️ Tribunal 處理期間，租金不會立即生效，也不會追溯補收
➡️ 租客提出反對後，房東不得驅趕租客作為報復，否則可能觸法

💬 實務案例提醒
雖然房東有權依據市場水平調整租金，但若租客認為加幅不合理，可在法定期限內向「第一級財產審裁處（First-tier Tribunal）」提出異議。根據 2023–2024 年的統計資料：

➡️ **舉例：**在某宗案件中，房東原本希望將月租從 £700 提高至 £850，但審裁處經評估後，僅核准加至 £780。這顯示審裁機制能有效防止過度加租，並保障租客在市場波動下的基本可負擔性。

🧾 第三部分：遇到租客違約怎麼辦？合法終止租約 3 步驟

即使你已經謹慎選租客、簽妥合約，也難保不會遇到 拖欠租金、損毀物業、擾鄰滋事 等違約情況。這時候，最重要的是：別情緒化、也別違法驅趕，依法分三步走，才是房東的正確處理姿勢。

📍 步驟一：發出警告信（Notice to Remedy Breach）

當租客違反租約條款，例如未繳租金、擅自改裝或破壞房屋，第一步不是直接遞出驅逐信，而是：

🔹 發出違約警告通知（Breach Notice）

• 通知需列明違約事項與修正期限（通常 7–14 天）

• 建議用掛號信或 Email 並保留紀錄

• 若違約情況嚴重（如連續拖欠 2 個月租金），可跳過此步，直接進入法院申請程序

➡️ 實用提示： 有效的書面警告，可作為後續法院申請的重要證據，切勿只用口頭提醒。

📍 步驟二：啟動 Section 8 法律程序（適用重大違約）

若租客未在限期內改善，或違約情節嚴重，房東可依據《Housing Act 1988》中的 Section 8 條文，啟動驅逐程序。

🔹 Section 8 關鍵條件與適用情境：

• 常見理由包括：
  ✅ Ground 8：拖欠租金達 2 個月（強制性）
  ✅ Ground 10 & 11：長期延遲付款或不穩定交租（酌情性）
  ✅ Ground 13：物業損毀
  ✅ Ground 14：反社會行為

🔹 程序與表格：

1. 填寫 Form 3（Section 8 通知書）

2. 說明所援引的具體違約條款（Ground）

3. 通知期依據 Grounds 而異，一般為 2 週至 2 個月

4. 若租客不搬離，房東可向地方法院（County Court）申請 Possession Order

✅ 提醒：拖欠租金超過 2 個月，才具備 Ground 8 的「強制驅逐資格」；若未達門檻，建議搭配其他 Grounds 聯合提出。

📍 步驟三：法院裁決與強制執行（Possession Order & Bailiff Warrant）

若法院審理後裁定支持房東，接下來可申請以下兩步：

🔹 Possession Order（交還物業令）

• 通常於聽證會後 14 天內判決

• 若租客仍不搬離，房東可進一步申請執行令

🔹 Warrant of Possession（執行令）

• 提交法院後，由執達吏（Bailiff）安排實地驅逐

• 執行日期會提前通知租客（通常需 2–4 週）

➡️ 實用提示： 不可自行換鎖或進入物業，否則屬「非法驅逐」，可能面臨刑事責任。

🧾 第四部分：海外房東需注意的稅務與管理陷阱

許多海外業主以為「買樓收租」等於被動收入，實際上，跨境出租物業涉及的稅務與法規要求極為複雜，稍有不慎，就可能面臨罰款、租務糾紛，甚至被限制使用法律途徑驅逐租客。

這一部分，將為你整理出幾個最常被忽略、但卻至關重要的「合規陷阱」。

💰 一、加租與終止租約都需配合稅務申報（NRLS）

如果你是居住在英國以外地區的房東（Non-Resident Landlord, NRL），根據 英國《Non-Resident Landlord Scheme》，你每年從出租收入中獲得的利潤，都需要依法申報與繳稅。

🔹 重要稅務義務包括：

• NRL 稅務登記與申報（建議由英國會計師代辦）

• 若未取得 HMRC 批准，房地產管理公司或租客需代扣 20% 所得稅

• 即使加租或結束租約，只要涉及收入變動，都須如實申報

➡️ 重點提示：
NRL 申報義務與租務流程息息相關。若違規，HMRC 可追溯罰款，並影響你日後於英國處理物業的法律權利。

⚖️ 二、物業管理公司與律師不是選擇，是必要條件

身在海外，你不可能每天關注租客狀況、法律更新，因此——

🔹 專業管理公司的角色：

• 確保租金收取與報稅紀錄齊全

• 協助送達通知、發出 Section 13 / Section 8 / Section 21 等法律文件

• 定期進行物業檢查與維修安排

🔹 律師的重要性：

• 驗證租約條款是否合規（特別是 Company Let 或高值物業）

• 處理糾紛、訴訟或驅逐程序

• 評估是否可合法加租與中止租約，避免誤觸新法規（如 Renters’ Reform Bill）

➡️ 實用提示：
多數非法驅逐個案的成因不是惡意，而是「不懂程序」。專業團隊的協助，能大幅降低出錯風險。

⚠️ 三、常見租務風險誤區

✅ 提醒：英國法例設有「反報復性驅逐」（Retaliatory Eviction）條款，一旦被地方政府下令改善物業狀況，房東在六個月內不得發出 Section 21 終止租約通知。

📊 圖表建議｜海外房東租務與稅務合規清單（適用 2024–2025）

🔚 結語：從被動收租到積極防守，才是英國房東的正確姿勢

在英國出租物業，加租從來不只是簡單的一句「租金要調高了」——它是一套程序細緻、法律嚴格的流程。無論是通知形式、加幅合理性、還是對租客權利的尊重，每一個步驟都可能成為成敗的關鍵。

對海外房東來說，懂得合法加租，不只是為了提升回報，更是為了保護自己免於法律糾紛、租務拖延與稅務風險。唯有從「被動收租」轉變為「積極防守」，提前佈局，加強對制度的理解，才能讓你的英國物業真正成為穩定資產。

✅ 關鍵建議總結：

• 加租前先對照區域租金水準，掌握市場基準

• 固定期滿才可加租；定期租約則每年僅能一次，須依《Section 13》通知書程序執行

• 任何加租爭議可由「First-tier Tribunal」裁決，實務中多為折衷判決，並不完全偏向房東

• 程序錯誤將導致加租無效，甚至引發租客拒付與法律爭議

參考資料出處：ONS – UK Private Rental Price Index 2024 / Zoopla – UK Rental Market Report 2024 / Gov.uk – Limit on Annual Rent Increases 2024–25 / NRLA – Rent Increase Trends and Landlord Guidance 2024 / Parliament.uk – Renters’ Rights Bill Briefing 2024 / Shelter – Challenging Rent Increases Guidance 2024 / Citizens Advice – Tenants’ Rights in Private Renting 2024 / Simply Business – Section 13 and Rent Increase Procedures / Total Landlord Insurance – Rent Disputes and Enforcement 2024

資料聲明：本文資訊整理自英國政府、官方機構與產業報告，內容涵蓋 2023 至 2024 年度的最新數據與法規，包括《Renters’ Rights Bill》與 ONS 租金統計。所有資訊均經交叉查證，僅供一般參考，請於實務操作中諮詢專業法律與稅務顧問。