加息環境下日本樓價會受影響嗎？

日本調整十年期國債利率交易距間，最多人關心是對日圓的影響，但是隨之而來，日本房貸利率亦開始上升。由一月開始，5間主銀行啟動房貸款利率調高，由0.26至 0.3%不等，而由政府支持的日本住房金融局，提供優惠抵押貸款計劃，35 年期固定利率亦上升至 1.65% ，相比之下，去年 12 月為 1.33%。處於多年低利率環境，市場開始關注，房貸利率增加，會否對樓價帶來衝擊。

個人認為，房貸利率增加對樓價影響有限，原因有兩點。首先，固定利率雖然增加，但由1.33% 升至1.65%只增加0.32%，如果以價值5000萬日元物業計算，每月供款增加 8000日圓(大約是 400港元左右)，大均是日本人平均月薪的 2%，影響是非常微。

第二在日本銀行固定利率，在不同地區，利率存在差距，例如：青森縣利率為 1.41% ，而東京為 1.1%。所以作為標竿地區，利率壓力相對更低。

所以現時日本利率水平，仍然難以影響樓價。反之，值得注意，日本央行調高十年期國債利率上限距間的舉動，背後的原因，卻值得深思。

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作為最後財政寬鬆的國家，面對全球加息及通脹的環境，日本政策目標已經不再是2%通脹，相反，日本開始面對高通漲的壓力，去年12月日本整體CPI已經高達4% ，創1981年新高（全年為 2.3%)，，而受物價影響，日本工資出現上行壓力，最近多間日本公司，開始調整來年財政年度工資，例如：Uniqlo日本員工將於2023年3月平均加薪 10%最高的加薪達四成。

其他加薪企業：

三得利 6%（預計）

Huis Ten Bosch（主題公園） 6%

スノーピーク＊ Snow Peak 10%

而日本央行行長黑田東彥，2022 年 12 月 26 日出席商會活動，發表講話以”實現伴隨工資增長的物價穩定目標的持續穩定實現”作為題目。

指出：

“基本的に、賃金の上昇率は徐々に高まっていくと考えています。”
基本上，我認為工資增長率會逐漸增加。

“日本銀行は、賃金の上昇を伴う形での「物価安定の目標」の持続的・安定的な実現を目指しています。”
而央行的目標是在工資增長的同時，以可持續和穩定的方式實現物價穩定目標。

由此可見，工資上脹已經成為預期，其次，工資上脹如果不能恰當處理，通脹有機會再一次升溫。但通脹持續對日本樓價有價有什麼影響，從 2007年CPI 與日本地價進行對比，可以看到CPI上升對日本樓價傾向正面。總括而言，現時日本利率上升，對樓市影響其實輕微，相反，工資上脹會否接力推動通脹，樓價及租金有機會溫和上脹，黑田東彥將於今年三月正式離任，市場預計現時貨幣政策將會作出改變，值得我們關注。

	CPI 全年	全日本地価平均	東京地価平均
2006年［平成18年］	0.09%	-2.66%	2.29%
2007年［平成19年］	-0.05%	-0.01%	10.49%
2008年［平成20年］	1.48%	0.40%	8.62%
2009年［平成21年］	-0.91%	-3.90%	-7.53%
2010年［平成22年］	-1.18%	-4.21%	-6.06%
2011年［平成23年］	-0.01%	-3.17%	-1.93%
2012年［平成24年］	-0.08%	-2.65%	-1.09%
2013年［平成25年］	0.15%	-1.82%	-0.05%
2014年［平成26年］	2.38%	-0.88%	1.76%
2015年［平成27年］	0.98%	-0.56%	1.94%
2016年［平成28年］	-0.27%	-0.22%	2.51%
2017年［平成29年］	0.31%	0.06%	2.86%
2018年［平成30年］	0.88%	0.42%	3.50%
2019年［令和元年］	0.67%	0.81%	4.17%
2020年［令和2年］	0.08%	0.53%	3.06%
2021年［令和3年］	-0.25%	-0.45%	-0.66%
2022年［令和4年］	1.88%	0.43%	1.16%