【德國樓注意事項】5種德國買樓前必看文件

【德國樓注意事項】5種德國買樓前必看文件

德國的物業買賣流程清晰，亦有公證人幫忙從中協調，買賣雙方都可得到公平的環境進行交易。但作為買家亦應該在交易前細心閱讀相關的文件，本文就與大家分享5種在德國進行房地產買賣前應細心留意的文件。

Teilungseklärung 大樓分契聲明

如果買定打算購入德國的公寓大樓單位，請務必查看大樓的分契文件(Teilungseklärung)。文件包含財產的詳細信息以及單位業主的權利和義務，還著明了大樓的業權如何按地劃分，每一被劃分的部分都有會自已獨立的編號。買家在購買前應細閱內容，檢查所買的單位在文件內的劃分描述與賣方陳述是否相附。同時文件亦會寫明單位佔整體大樓的業權百份比。因為如果之後需要大樓業主合資維修，普遍的情況需按此份額去計算。當中有幾點值得買家注意：

Wohnungseigentum 公寓

在德國的公寓正是指同一建築物被劃分了不同的業權持有人，該大樓的業權會被劃分為若干部份，而及業主對該土地及建築物各佔一定份額。如果大樓的文件上沒有寫明該物業是公寓時應問清楚屬何種業權屬性。

Sondereigentum 私人資產

指買家所持有的業權部分，可理解為專有部份，業權持有人有權利對此部分作任何處理，同時此部分所牽涉到的維護要由業權持有人自行負責。一般而言私有部份都指公寓內的房間，天花板、內牆等。

Gemeinschaftseigentum 社區財產

指大樓內沒有單一擁有人，由大樓的所有業主共同擁有的部份，多為公共空間，如公寓的樓梯、花國、屋頂、水管，供暖等。這部份的維護費用由所有的業權持有人共同擔分，文件內會提到攤分方式。

Sondernutzungsrecht 特殊使用權

指大樓內不被買家所擁有但買家擁有使用權的地方，如單位內的陽台，專屬的停車格，只有買家才可享用的花園等。這部分維護的費用由所有人攤分。

Grundbuchauszug 土地登記冊摘錄

德國行土地登記冊去記錄每個業權單位，土地登記冊等同於單位的樓契。在Grundbuch 的第一頁有其代別的數字編號。 該編號是土地登記處查找公寓單位所需的唯一標籤。同時土地登記冊還會記錄該單位過去的交易記錄，所以在買賣前應查看此份文件，並且注意是否最新的版本，我們建議最好在買樓前查看最近6個月內的土地登記冊，確保賣家是現時的業權持有者。也可以查到單位相關的擁有權及使用權，交易前應查看是否與賣家所言相附付。

Hausverwaltungs protocol for last 2–3 years 過去2-3年的大樓業主大會會議記錄

在德國，同樣地有業主立案法團House Union，負責處理大廈的維護，並提供一個平台以便處理業主之間的事宜。每年聯會都會邀請所有業主出席開會，商討大廈相關的事情，並且會記錄會議內容、表決通過的議題等。而記錄會議內容的文件便是Hausverwaltungs protocol。而買家在買樓前可細閱此記錄，關注大樓所有最近的裝修，也可以檢查業主是否在為任何事情爭吵，或者大樓的任何必要的裝修是否因任何原因而被推遲，以免將來剛買下單位就要出資合供大樓的維修費用。

Wirtshaftsplan 大樓財政報告

又名Rücklage，意思是指大樓的財務計劃，此文件會列明了大樓的每年開支，牽涉的項目等等。買家應在交易前充滿了解該單位每年的使費，像是雨水費(大樓的排雨水的費用)、支付給House Union的費用(類近管理費)。當中最重要的當屬Hausgeld，可理解為管理費，是業主每月支付的費用，買家應了解Hausgeld是否已包括了所有可能的每月開支，普遍的德國公寓都會有包括暖氣費、水費及垃圾處理費。同時要注意大樓的財政盈餘(Rücklage)，盈餘越多，將來可能的額外支出便越少。買家交易前細閱可了解將來的支出。

Energieausweis 能源證書

是指包含與建築物能源消耗相關的數據的官方文件，在能源證書內會寫到簽發日期，註冊編及能源證書的類型。買家可在此份文件查看到屋內的某些功能的歷史。例如根據Energie einspar verordnung (EnEV) 的規定，必須更換使用年期超過 30 年的燃油或燃氣鍋爐。所以如果在此文件內看到鍋爐已經使用27年了，代表在購入後3年左右就要付費更新。而另一注意事項是對單位的能源效率評級。由A級最佳的能源效益到H級最差的能源效益。當中所代表的意義在於較佳的能源效益可以更節省電費，B-C之間的能源效益電費只有D-E之間的一半，而在德國的冬天可能無法為節省電費而停止暖氣，所以建議找尋更高的能源效益的建築物。

我們建議買家在德國購入公寓單位前務必細閱以上5種文件，細閱後可以避免大部分的額外支出，更充分了解該單位的業權界定，以免誤墮法網。