【德國樓大廈管理】德國的大廈物業管理與業主大會，物業費包括了什麼?

在德國如果持有的物業是分契的公寓大樓，通常每個月都需要向管理公司繳交物業費。而物業費其實是否就是管理費?當中又物業費與管理費又有可不同?接下來，本文會與大家分享德國的業主大會在做什麼?大廈的物業費包括了哪些服務，德國的物業管理公司又是如何協助業主管理大廈?

德國的物業管理公司

在德國所有的分契大樓都會需要物業管理人（Hausverwalter）協助管理大廈的營運，所以衍生了物業管理公司，負責物業大樓的日常的管理維護和定期修繕。而且每年都會舉辦業主大會向業主匯報大樓管理的各項事宜。物業管理公司會按過去管理的實際情況而預計明年的預算。再由業主在大會表決通過。而且德國的法律規定了每年至少都要舉辦一次業主大會，讓業主得悉大廈的管理情況。

業主大會

通常在業主大會舉辦前2星期，物業管理公司就會發出邀請信，同時附上大會當天要表決的各項議題，讓各業主有充分時間了解及考慮。如當天要表決通過上年度的財政報告則需要同時附上該財報。大部分的業主大會會議日程一般都會包含大廈的管理財務報告、物業經營核算報表、下年度的預算，大廈維修以及日常維護等等。當中的下年度預算就決定到下年各業主攤分到的物業費，所以德國的業主都應親身出席，有任何問題或質疑都應直接提出，積極參與討論，維護自身權益。

物業費包括的範圍

德國大樓的物業費屬於業主每月都要繳交的支出，當中可細分為三項內容。分別是大廈服務的費用、維修儲備金及管理費。

大廈服務的費用Lasten

此類費用屬於消費性的支出，如大廈的垃圾處理、電費、水費、排污費，鏟雪費，網絡供應及有線電視等等，甚至有些大樓還會包括了供暖費。基本上所有的費用都會有明確的帳單，屬實報實銷由所有業主一起攤分。並且在每年的業主大會通過下年預算，業主每月先預繳，然後最後在年尾時核對各項帳單，按照實際情況計算業主的費用，多除少補。

維修儲備金Instandhaltungsrücklagerung

普遍德國的大樓都會有不少的公用部分，如水管、電梯，大廈外牆等等。而這些地方的維護及保養都需要費用，而且也需要定時對這些項目進行檢查保養。所以德國的大樓都會有自己的維修基金，由全部業主每月供資，之後有任何有關大廈的維修都會由此基金支出，此項的每月供款可在業主大會上由所有業主集體投票決定。要注意的是此項支出是不可以分攤到租客，必需由業主支付。

管理費/營運費Kosten der Verwaltung

這項是支付給物業管理公司的服務費用，也是由所有業主共同支付。物業管理公司除了協助業主處理大廈的日常營運外，還會幫忙處理與租客溝通的部分，屬於業主與租客之間的連結人，幫忙雙方溝通。

以上三種就是業主在處理大廈大小事務的支出，基本上都可交給管理公司統一處理，由管理公司充當業主的代理人。當然，如業主不滿意大廈的管理，同樣地可以在業主大會上提出，由所有業主進行表決，並且決定下一年度新的服務提供者。另外，不論業主所持有的單位是否空置，都需要繳交物業費。所以我們建議在購買任何物業前，應先了解清楚物業過去的管理情況及各項管理的支出。