泰國政府開始推進的房地產刺激方案,如放寬貸放價值的比率(Loan-to-Value)、推動外國人可以在泰購買住宅和土地的政策。港人素來到熱衷到泰國旅遊,連帶港人投資泰國物業亦是司空見慣。今次為大家詳細介紹泰國買樓的資訊,包括買樓程序、限制、相關費用及稅項。
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外國人買樓限制
泰國物業投資型式主要分為兩種:
(1)永久權利(free-hold):永久產權的房屋或資產,均會擁有獨立產權證書,包括土地與及建築物,投資人可以自由轉移,泰國的公寓(Condominium)皆為永久權利。
(2)限期權利(lease-hold):一般限期為30年,可以有權續簽兩次,但此權力只適用於土地使用的租賃權,而非是實際擁有該幅土地。
但按泰國法律規定,外國人不能購買泰國土地,只能購買公寓或大廈單位,不限數量,但有限制:
1.購買公寓單位(Condominium)的永久業權,限制條件是該公寓大樓的永久業權只可以由外國人擁有最多49%,其餘51%必須由泰國國民持有。另外,買樓的資金必須是外幣,並從海外匯到泰國。
2.在泰國開公司,再以公司身份購入土地的永久業權,條件是外國人最多只可以擁有49%股份。
3.購買土地的租賃業權,目前簽發的最長租約期限為30年,一般可續租2次,共90年租期。
泰國買樓流程
以下是海外及香港買家購買泰國樓時所進行的一般程序。
第一步:物色心儀物業
在泰國買樓一般不用付經紀佣金,費用將由賣家或發展商承擔,因此投資者想在泰國買樓通常是尋找房地產經紀幫助。
買家首先要在網上尋找正在放售的樓盤,然後聯絡負責的地產經紀查詢詳情,有時間的話盡量親自到泰國睇樓。以下為比較常用的3個泰國房地產網站及它們的特色:
- Thailand Property:超過11萬套待售物業,提供樓價、租金和租金收益率走勢資料、尋找經紀和貸款計算器等免費服務。
- FazWaz:列有超過4萬套待售物業,搜索引擎的篩選條件除了基本條件外,還包括景觀和配套設備如私人/公共泳池、桑拿、健身室等。
- DD Property:超過25萬套待售物業,搜索引擎額外設有「租賃業權有效期」的篩選條件,可以選擇 30/60/90/99 年租期。另設有手機應用程式。
第二步:委託可靠地產中介買新盤
買家若要在泰國買新盤,首選是信譽良好的發展商及地產中介,購買前要詳細了解樓盤資訊、 房屋類型及業權期限。盡可能親身到泰國進行睇樓,順便開立泰國銀行帳戶。
第三步:登記預留單位及支付定金
在簽署預留房屋單位文件時,要確保條款清晰,特別是單位號碼、樓價、付款方式等重要條款。遇到合適的樓盤就支付訂金5%-10%(轉賬或支票)。
第四步:支付首期
簽訂買賣合約後,買家需要將樓價約10%-25%彙入發展商的戶口內。
第五步:辦理泰國物業按揭
交樓前三至六個月,買家需要開始向銀行辦理泰國物業按揭手續,留意不同按揭計畫的利率及還款年期。
第六步:驗收單位
當買家收到發展商通知書,便可在指定時間內辦理收樓手續。收樓時,買家可選擇親身或委派第三者到實際購買的單位進行質量驗收。收樓開支: 預付一年的管理費、一次性維修基金、水電錶、交樓契稅(約樓價的1%)。
第七步:支付餘數
買家根據合同約定時間,向發展商支付餘數。如選擇按揭貸款,銀行會將尾款直接轉入發展商賬戶中。
第八步:交樓
當泰國的項目竣工時,律師會通知海外買家驗樓 (買家可以親自或委托當地驗樓師)。驗樓後,律師會告知準確的交房日期。交樓日當天,銀行會將貸款總額支付給發展商,樓價的餘額也務必在此之前支付。買家拿到鎖匙,便完成該項目的買賣。
泰國買樓相關費用
在泰國買樓投資,除了本身的房款以外,其他相關費用包括:按揭費用、律師費、房產稅、物業費、過戶稅、條費和地租等。總費用的多少主要取決於購買的業權種類、持有年期等因素。
律師費
律師費通常由買家所購房產的大小以及所提供的服務種類決定,大約為房產價值的0.5%左右。部分律師的律師費用包含了房產買賣合同的修改服務,但也有律師會對該服務進行額外的收費。故此,投資者在聘請律師之前需要了解清楚後者的收費標準及服務範圍。
稅金和其他開支
- 1%過戶稅(Transfer Fee):根據泰國土地廳的規定,若業主要將房產所有權轉給他人,需要向當地政府繳付 樓價 2 %的過戶稅(Transfer Fee)。由賣方和買方各承擔一半。
- 1%租賃登記費(Lease Registration Fee):適用於租賃業權,由買或賣方承擔。
- 特定商業稅(Specific Business Tax):適用於永久業權,在泰國,若物業的業主持有房產不足 5 年,賣家賣房時則需繳納樓價 3.3% 的特種商業稅,但如果賣家持有房產已經超過 5 年,在賣房時則無需再繳納此費用。
- 0.5%或0.1%印花稅(Stamp Duty):視乎是永久業權或租賃業權,由賣方承擔。若已付特定商業稅就不用再付印花稅。
- 5–37%或1%預扣稅(Withholding Tax):視乎是個人賣家或公司賣家。
- 大樓基金,通常是在購買時一次過支付,價錢約為500至700泰銖每平方米。
- 物業費方面一般是每月支付,通常是35至到60泰銖每平方
注意事項
1.泰國公寓的大多數房產都是實際面積,所以在購房過程中要註意是否存在偏差。
2.泰國的公寓大樓只有49%是允許賣給海外人士的,因此購買公寓之前一定要提前了解是否還有額度。
3.如果你購買的是泰國已經建好的房產,5年之內想要轉賣,需要支付一筆稅費,如果5年後進行轉賣,可以自由轉賣。如果購買的是沒有建好的房產,可以不用支付全款,並且可以在泰國自由的買賣,不受時間限製。
4.香港人在泰國買樓,一般都會選擇買新樓,一方面裝修、環境更好,二則升值潛力也更高。但如果購入的一手樓是樓花的話,雖然售價更低,但如果不幸遇上財政狀況或信譽不良的發展商,便有爛尾的風險,所以Zagdim強烈建議大家要找信譽良好的發展商購買,以減低風險。
5.泰國買一手樓並不需要繳付律師費,發展商法務都會提供買賣合約,合約都有英文及泰文對照。
6.匯款必須以其他貨幣(如︰港幣、美金),根據泰國對海外買家投資公寓政策,買家必須證明資金是由外國護照持有人,在外國以外幣匯入泰國以作買公寓之用途。