紐西蘭宣佈新法案企圖控制樓價，2021年全球樓價失控?

早前紐西蘭的房屋部長Megan Woods宣布了一項新法案，以迫使議會啟用更密集的住房，目標使市場上的房屋供應增加，從而達到穩定樓價的作用。而新法案在紐西蘭牽起廣泛討論。當中紐西蘭知名媒體Stuff有詳細報導並提到世界各地的樓市表現，我們一起睇睇世界各地的樓市在2021年表現如何。

延伸閱讀：紐西蘭一致通過兩黨解決方案，將提高住宅密度以增加房屋供應

紐西蘭美國加拿大都升超過15%

紐西蘭在過去兩年中經歷了前所未有的樓市升幅，但它並不是唯一的一個，大多數國家都經歷了類似的情況。對住屋的高需求，加上供應有限，價格迅速上漲，以及負擔能力等問題正引起世界各地的關注。而最新的萊坊Knight Frank國際樓價指數顯示，紐西蘭樓價在過去五年中上漲得最快，指數中追蹤的國家中，48%的國家的樓價年度漲幅超過10%。這一比例(48%國家)明顯高於疫情前的13%數據。而排名前十的國家中，如紐西蘭、澳洲、美國和加拿大，它們的年度樓價增幅均超過15%。

個別城市更錄得更大的升幅

萊坊城市樓價指數前25名的漲幅均超過20%。威靈頓Wellington和奧克蘭Auckland也在其中，加拿大有三個都市在其中，澳洲有四個，包括悉尼在內，美國有五個。

詳情可參閱：全球住宅價格報告，邊個城市一年升幅近三成，邊個城市又排最後?

全球正面臨同樣情況

萊坊研究人員Kate Everett-Allen表示，政府的刺激、封鎖期間積累的財富、疫情引發對生活方式的重新評估以及低利率都推高了樓價。這亦給許多國家帶來了住房負擔能力和供應方面的挑戰。紐西蘭首席經濟學家Eric Crampton博士說「紐西蘭的問題並不獨特。在滿足新的供應需求之前，各地的樓價都將繼續上漲。當建築能力提升而使供應增加時，需求將緩解，租金會隨之下降，價格將正常化。」同時博士認為目前全球的供應鏈正值一片混亂，在許多地方建造房屋變得更加困難，以至阻礙了發展。如在舊金山等一些地方，由於有限制性的規劃法律，使這些問題更難解決。

鄰國澳洲的情況

與紐西蘭相鄰的澳洲的樓價有相同的表現，不論是市場的構成和趨勢上都非常相似。之前CoreLogic有最新的房屋價值指數顯示，截至去年12月底，澳洲全國樓價中位數同比增長22.1%。全澳洲樓價中位數達到709,803澳元（758,484紐西蘭元）。而CoreLogic的指數顯示同期在紐西蘭，全國的平均樓價上升27.6%，紐西蘭的全國平均樓價為1,006,632紐西蘭元，據當地房地產協會統計樓價中位數上升21.5%，為905,000紐西蘭元。而澳洲的主要城市都錄得雙位數的增長，悉尼、墨爾本和布里斯本的樓價漲幅分別為25.3%、15.1%和27.4%。CoreLogic亞太區研究首長Tim Lawless表示儘管澳洲可能要大得多，但這兩個市場在構成和走勢上非常相似。澳洲的樓價普遍被認為比紐西蘭更可負擔，但一旦轉換，奧克蘭與悉尼，威靈頓與墨爾本之間的價格差異不大。

英國亦有同樣情況

根據Halifax樓價指數，2021年英國樓價上漲9.8%，相當於超過2.45萬英鎊（折合約4.83萬紐西蘭元），是自2003年3月以來最大的年度漲幅。這使得全英國平均水準達到了創紀錄的276,091英鎊。Halifax的總經理Russell Galley表示，儘管英國在今年上半年的大部分時間處於封鎖狀態，但市場還是出乎意料的上漲。疫情封鎖期間的存款和六個月的印花稅假期是促成因素。「可售房屋供應的缺乏，以及歷史上較低的按揭貸款利率，也促使年度樓價增長達到2007年7月以來的最高水準。」他預計價格將繼續上漲，但與過去兩年相比，漲幅將放緩。不同區域存在差異。根據Halifax的數據，威爾士的年度增幅最大，而在英格蘭內，西北部地區的漲幅最高，倫敦最低。但倫敦的平均樓價為525,351英鎊。

房屋負擔能力研究員Hugh Pavletich 表示，紐西蘭比較其他市場時要考慮的一個因素是，許多其他城市的中高密度住宅比例要高得多，而且公寓生活被廣泛接受。但在紐西蘭，不論是中高密度住宅或是公寓的居住習慣上都並非紐西蘭人所喜。「不過情況正在改變，隨著新的規劃規則和通過高密度住宅新增供應法案，紐西蘭開始與一些歐洲國家的居住習慣接近。」

歐洲樓市的情況

瑞典和奧地利一直以來都因市場規模與紐西蘭接近而視為參考對象。瑞典成功地實施了政府資助的建築方案，解決了1965年至1974年嚴重的住房短缺問題，而奧地利的政府政策幾十年來積極支持建造住房供購買和租賃。在奧地利，這意味著供應需求漸趨平衡，租賃住房充足且價格合理。但自有住房率為55.4%。2018年人口普查時，紐西蘭的自有住房率為64.5%。

Pavletich說，在奧地利這樣的地方，租房是一個更可行、更有吸引力的選擇。「我認為，我們可以從歐洲人那裡學到很多關於住宅出租穩健的使用制度的知識。我們現時的「不穩健」制度是完全不能接受的。」然而，儘管有強大的公共住房和租賃系統，歐洲國家也未能倖免於全球價格暴漲。在萊坊指數中，瑞典以每年20.3%的價格漲幅排名第四，奧地利以10.4%的價格漲幅排名第27。

從報導內容可見，在2021年不單紐西蘭，世界多國的樓市都錄得大幅度的增長，連歐洲某些有相當完善福利制度的國家、如瑞典、奧地利的樓價在2021年都有明顯升幅。紐西蘭的新法案企圖增加高密度住宅從而壓抑當地樓價的效果成疑。