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最近有很多英國斯勞(Slough, UK)的項目在市面推廣,所以我們宅點團隊整理左Slough 的資訊,希望對一些有興趣了解或預備投資的朋友,更方便了解這個地方。
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Slough 地理位置
地理位置是影響一個城市到一個國家經濟發展重要因素,Slough亦都不例外,所以我哋首先分析一下,Slough地理位。Slough位於英國Greater London西面,貼近倫敦環狀公路M25,經過M4公路可以輕易直達倫敦各區,現時M25全英國最繁忙的高速公路,亦是整個倫敦最重要道路網絡。之前有講過,而英國規劃政策非常嚴格,特別是對緣化地保護,現時自然綠化土地、農田及不同等級公園佔整體土地94%,是綠化比率相對比較高國家,更重要整個英國土地山為主,整個倫敦市被山包圍,所以可以發展地方並不多。而Slogh是進入倫敦一個少有的平源地,是西北部經泰唔士河進入倫敦,必經地方,所以早在 17 世紀中葉開始,當時仍以馬及船作為運输手段,這裡成為進出倫敦物資補給地點。
一戰後Slough的經濟轉機
而Slough發揮地理上優勢,最重要轉折點在是19世紀一戰時期。當時英國在戰爭期間,需要有一個安全性高而地理上方便運輸的地方,建立一個維修基地,最後在丘吉爾推動下,政府最終於 1918 年 5 月 23 日批准了, 於Slough設立軍用維修基地,而維修基地主要通過火車從前線接收損壞的車輛,維修後,再送上前線。雖然拍板後4個月戰爭己經完結,但己建成基礎設施,往後成為經濟發展基礎。到1925 年,英國政府通過了斯勞貿易公司法,允許該地區建立工業園區,(亦是Slough Trading Estate前身),工業園區將當時軍隊建築轉變成租用工廠,同時企業開始進駐,比較出名:克力、福特等等,今時今日Slough Trading Estate,是歐州最有影響力工業園區。
Slough的地理戰略價值
如果從歷史上看,Slough 充分發揮地理位置上優勢,但究竟有什麼優勢?我們可從現時有什麼企業在 Slough,嘗試去分析,例如傳統汽車維修、貿易批發、運輸倉庫,到現在進入雲端數據時代,所需要通訊設備及數據中心。這些行業有幾個特性,運輸基建齊備、相對貼近服務對象,成本相對低。Slough在地理位置上,貼近M25公路可以有效利用公路放射到不同區域,而Slough最接近西倫敦主要居民區域,所以設立物流貿易批發等中心、可以有效節省成本。有朋友會問,點建不會設置在East London ,主要East London連輸上需要穿越倫敦最繁忙中心地區,這樣會好容易做成交通擠塞,當然East London 有自己的優勢,今次我哋分析Slough,暫時先留白,如果有朋友有興趣,下次我們為大家分析。講返Slough,除左企業,我們可以從Slough 2020年就業職位的數字分佈,就可以看到這個特性,批發和零售貿易、運輸和儲存,信息與通信及專業、科學和技術職位,加起來佔整個職位超過5成以上,而運輸和儲存與信息與通信方面,比Outer London職位比例高出11%。
Employee jobs (2020) | Slough (Employee Jobs) | Slough(%) | Outer London (%) | |
B:採礦和採石 | B : Mining And Quarrying | 30 | 0 | 0 |
C:製造 | C : Manufacturing | 6,000 | 7.3 | 4 |
D:電力、燃氣、蒸汽和空調供應 | D : Electricity, Gas, Steam And Air Conditioning Supply | 500 | 0.6 | 0.1 |
E:供水;污水處理、廢物管理和修復活動 | E : Water Supply; Sewerage, Waste Management And Remediation Activities | 2,250 | 2.7 | 0.7 |
F:建築 | F : Construction | 3,500 | 4.3 | 5.1 |
G:批發和零售貿易;汽車和摩托車修理 | G : Wholesale And Retail Trade; Repair Of Motor Vehicles And Motorcycles | 12,000 | 14.6 | 16.6 |
H:運輸和儲存 | H : Transportation And Storage | 11,000 | 13.4 | 9.1 |
I:住宿和餐飲服務活動 | I : Accommodation And Food Service Activities | 4,000 | 4.9 | 6.8 |
J:信息與通信 | J : Information And Communication | 9,000 | 11 | 4.4 |
K:金融和保險活動 | K : Financial And Insurance Activities | 800 | 1 | 1.7 |
L:房地產活動 | L : Real Estate Activities | 700 | 0.9 | 1.9 |
M:專業、科學和技術活動 | M : Professional, Scientific And Technical Activities | 7,000 | 8.5 | 7.2 |
N:行政和支持服務活動 | N : Administrative And Support Service Activities | 10,000 | 12.2 | 10.2 |
O:公共行政和國防;強制性社會保障 | O : Public Administration And Defence; Compulsory Social Security | 1,500 | 1.8 | 4 |
P:教育 | P : Education | 6,000 | 7.3 | 10.2 |
Q:人類健康和社會工作活動 | Q : Human Health And Social Work Activities | 8,000 | 9.8 | 13.5 |
R:藝術、娛樂和休閒 | R : Arts, Entertainment And Recreation | 500 | 0.6 | 2.4 |
S:其他服務活動 | S : Other Service Activities | 1,250 | 1.5 | 2 |
Total Employee Jobs Employee Jobs By Industry | 82,000 | |||
Source: ONS Business Register and Employment Survey : open access- Data unavailable |
Slough優良就業條件
一個企業需要明確的定位及方向先,可以賺取利潤。而企業亦非常懂得怎樣利用Slough優勢。由 2010年Slough企業總數為 3665間企業,去到2021年己經上升到 6660間,上升近八成。職位數目上升,令Slough保持充分就業的環境,例如2017 年,Slough失業率為 1.4%,是英國平均水平 4.5% 的三分之一。而活躍經濟活動同時帶動工資增長,根據英國統計局報告Slough 2021年全職週薪為 735.9英鎊 ,由09年至今上升30% 而同期英國週薪上升22%。亦因為優良就業條件,連續三年被職業招聘網頁Glassdoor選為Best Places to Work UK第一位。
Glassdoor Town & City 得分:4.2
(評分:招聘機會/生活成本/工作滿意度)
職位空缺:23,387
基本工資中位數:30,139 英鎊
工作滿意度評分:3.4
房屋中值:£396,258
熱門職位:Javascript工程師、站點經理、業務分析師
資料來源:THE 25 BEST UK TOWNS & CITIES TO WORK IN 2020
移民人口比例全英首位
高就業機會,自然會帶動人口進入,近十年Slough 人口上升10.4%,平均每年增長1% ,而同期英國人口增長只是0.6%,當然不止是本地人,同時吸引外來人口,根據統計,Slough 外來人口是英國城鎮中最多,佔整體人口 39% ,高於以移民人口眾多London 的35%。
Places with relatively high foreign-born populations (ONS, 2019/20)
Town / City | % foreign born | |
1 | Slough | 39% |
2 | Leicester | 39% |
3 | London | 35% |
4 | Luton | 35% |
5 | Cambridge | 32% |
6 | Oxford | 31% |
7 | Watford | 31% |
8 | Manchester | 26% |
9 | Coventry | 25% |
10 | Northampton | 24% |
11 | Reading | 24% |
12 | Nottingham | 23% |
13 | Peterborough | 22% |
14 | Birmingham | 21% |
15 | Woking | 21% |
總結
根據很多研究指出,高流動人口城市,與犯罪率有正向關係,例如 倫敦、曼徹斯特 伯明翰面對同樣情況。Slough 作為移民人口比例最高的城市,亦有這個煩惱。下星期和大家分析一下Slough犯罪率與其他城市比較,另外多項城市規則會否改變社區的面貌,現時常常聽到「通勤市鎮」概念究竟可以放到Slough嗎?背後有什麼假設及條件,而對樓價又有什麼影響,大家留意下星期和大家一齊分析?
相關活動:
【英國Slough大型社區活化項目Horlicks Quarter展銷會】
- 日期: 2022年11月26及27日(星期六及日)
- 時間:12am – 6pm
- 地點:中環置地廣場公爵大廈30樓3001室 Berkeley 香港展銷廳
- 活動詳情或登記:按此