英國斯勞(Slough )獨厚的地理優勢「地理及經濟發展介紹」（上篇）

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最近有很多英國斯勞(Slough, UK)的項目在市面推廣，所以我們宅點團隊整理左Slough 的資訊，希望對一些有興趣了解或預備投資的朋友，更方便了解這個地方。

Slough 地理位置

地理位置是影響一個城市到一個國家經濟發展重要因素，Slough亦都不例外，所以我哋首先分析一下，Slough地理位。Slough位於英國Greater London西面，貼近倫敦環狀公路M25，經過M4公路可以輕易直達倫敦各區，現時M25全英國最繁忙的高速公路，亦是整個倫敦最重要道路網絡。之前有講過，而英國規劃政策非常嚴格，特別是對緣化地保護，現時自然綠化土地、農田及不同等級公園佔整體土地94%，是綠化比率相對比較高國家，更重要整個英國土地山為主，整個倫敦市被山包圍，所以可以發展地方並不多。而Slogh是進入倫敦一個少有的平源地，是西北部經泰唔士河進入倫敦，必經地方，所以早在 17 世紀中葉開始，當時仍以馬及船作為運输手段，這裡成為進出倫敦物資補給地點。

一戰後Slough的經濟轉機

而Slough發揮地理上優勢，最重要轉折點在是19世紀一戰時期。當時英國在戰爭期間，需要有一個安全性高而地理上方便運輸的地方，建立一個維修基地，最後在丘吉爾推動下，政府最終於 1918 年 5 月 23 日批准了，於Slough設立軍用維修基地，而維修基地主要通過火車從前線接收損壞的車輛，維修後，再送上前線。雖然拍板後4個月戰爭己經完結，但己建成基礎設施，往後成為經濟發展基礎。到1925 年，英國政府通過了斯勞貿易公司法，允許該地區建立工業園區，(亦是Slough Trading Estate前身)，工業園區將當時軍隊建築轉變成租用工廠，同時企業開始進駐，比較出名：克力、福特等等，今時今日Slough Trading Estate，是歐州最有影響力工業園區。

Slough的地理戰略價值

如果從歷史上看，Slough 充分發揮地理位置上優勢，但究竟有什麼優勢？我們可從現時有什麼企業在 Slough，嘗試去分析，例如傳統汽車維修、貿易批發、運輸倉庫，到現在進入雲端數據時代，所需要通訊設備及數據中心。這些行業有幾個特性，運輸基建齊備、相對貼近服務對象，成本相對低。Slough在地理位置上，貼近M25公路可以有效利用公路放射到不同區域，而Slough最接近西倫敦主要居民區域，所以設立物流貿易批發等中心、可以有效節省成本。有朋友會問，點建不會設置在East London ，主要East London連輸上需要穿越倫敦最繁忙中心地區，這樣會好容易做成交通擠塞，當然East London 有自己的優勢，今次我哋分析Slough，暫時先留白，如果有朋友有興趣，下次我們為大家分析。講返Slough，除左企業，我們可以從Slough 2020年就業職位的數字分佈，就可以看到這個特性，批發和零售貿易、運輸和儲存，信息與通信及專業、科學和技術職位，加起來佔整個職位超過5成以上，而運輸和儲存與信息與通信方面，比Outer London職位比例高出11%。

	Employee jobs (2020)	Slough (Employee Jobs)	Slough(%)	Outer London (%)
B：採礦和採石	B : Mining And Quarrying	30	0	0
C：製造	C : Manufacturing	6,000	7.3	4
D：電力、燃氣、蒸汽和空調供應	D : Electricity, Gas, Steam And Air Conditioning Supply	500	0.6	0.1
E：供水；污水處理、廢物管理和修復活動	E : Water Supply; Sewerage, Waste Management And Remediation Activities	2,250	2.7	0.7
F：建築	F : Construction	3,500	4.3	5.1
G：批發和零售貿易；汽車和摩托車修理	G : Wholesale And Retail Trade; Repair Of Motor Vehicles And Motorcycles	12,000	14.6	16.6
H：運輸和儲存	H : Transportation And Storage	11,000	13.4	9.1
I：住宿和餐飲服務活動	I : Accommodation And Food Service Activities	4,000	4.9	6.8
J：信息與通信	J : Information And Communication	9,000	11	4.4
K：金融和保險活動	K : Financial And Insurance Activities	800	1	1.7
L：房地產活動	L : Real Estate Activities	700	0.9	1.9
M：專業、科學和技術活動	M : Professional, Scientific And Technical Activities	7,000	8.5	7.2
N：行政和支持服務活動	N : Administrative And Support Service Activities	10,000	12.2	10.2
O：公共行政和國防；強制性社會保障	O : Public Administration And Defence; Compulsory Social Security	1,500	1.8	4
P：教育	P : Education	6,000	7.3	10.2
Q：人類健康和社會工作活動	Q : Human Health And Social Work Activities	8,000	9.8	13.5
R：藝術、娛樂和休閒	R : Arts, Entertainment And Recreation	500	0.6	2.4
S：其他服務活動	S : Other Service Activities	1,250	1.5	2
	Total Employee Jobs Employee Jobs By Industry	82,000
	Source: ONS Business Register and Employment Survey : open access- Data unavailable

Slough優良就業條件

一個企業需要明確的定位及方向先，可以賺取利潤。而企業亦非常懂得怎樣利用Slough優勢。由 2010年Slough企業總數為 3665間企業，去到2021年己經上升到 6660間，上升近八成。職位數目上升，令Slough保持充分就業的環境，例如2017 年，Slough失業率為 1.4%，是英國平均水平 4.5% 的三分之一。而活躍經濟活動同時帶動工資增長，根據英國統計局報告Slough 2021年全職週薪為 735.9英鎊，由09年至今上升30% 而同期英國週薪上升22%。亦因為優良就業條件，連續三年被職業招聘網頁Glassdoor選為Best Places to Work UK第一位。

Glassdoor Town & City 得分：4.2
(評分：招聘機會／生活成本/工作滿意度)
職位空缺：23,387
基本工資中位數：30,139 英鎊
工作滿意度評分：3.4
房屋中值：£396,258
熱門職位：Javascript工程師、站點經理、業務分析師

資料來源：THE 25 BEST UK TOWNS & CITIES TO WORK IN 2020

移民人口比例全英首位

高就業機會，自然會帶動人口進入，近十年Slough 人口上升10.4%，平均每年增長1% ，而同期英國人口增長只是0.6%，當然不止是本地人，同時吸引外來人口，根據統計，Slough 外來人口是英國城鎮中最多，佔整體人口 39% ，高於以移民人口眾多London 的35%。

Places with relatively high foreign-born populations (ONS, 2019/20)

Town / City	% foreign born
1	Slough	39%
2	Leicester	39%
3	London	35%
4	Luton	35%
5	Cambridge	32%
6	Oxford	31%
7	Watford	31%
8	Manchester	26%
9	Coventry	25%
10	Northampton	24%
11	Reading	24%
12	Nottingham	23%
13	Peterborough	22%
14	Birmingham	21%
15	Woking	21%

總結

根據很多研究指出，高流動人口城市，與犯罪率有正向關係，例如倫敦、曼徹斯特伯明翰面對同樣情況。Slough 作為移民人口比例最高的城市，亦有這個煩惱。下星期和大家分析一下Slough犯罪率與其他城市比較，另外多項城市規則會否改變社區的面貌，現時常常聽到「通勤市鎮」概念究竟可以放到Slough嗎？背後有什麼假設及條件，而對樓價又有什麼影響，大家留意下星期和大家一齊分析？