本文目錄
一、引言
在英國買樓，交易完成只是第一步，真正影響你資產效益與現金流的，其實是之後每年的稅務安排。無論是自住、出租，還是日後轉售，各類稅費將貫穿整個房產持有周期，對你的回報率、租金淨收入甚至資本配置策略產生直接影響。
不少首次接觸英國房市的買家，常會對以下幾個問題感到困惑：
「英國是不是沒有房產持有稅？」
「非英國人會被課更多的稅嗎？」
「Council Tax 是租客繳，還是由業主負責？」
這些看似簡單的問題，其實背後各有制度依據，而且會因你的身份、物業用途與所在地區而出現顯著差異。如果在早期規劃階段沒有掌握正確資訊，很容易造成預算錯配或不必要的合規風險。
二、條件判斷：身份、用途與地點決定你的稅務組合
在英國，房產稅費並非一套統一標準，而是根據買家身份、物業用途與所在地區而有所不同。這也意味著，同樣一筆購屋支出，落在不同條件的買家身上，可能產生截然不同的稅務負擔與合規義務。
買家身份：非居民／BNO／長期居民／公司名義
- 非稅務居民：自2021年起，需額外繳交2%印花稅附加費（SDLT Surcharge），即使與本地居民購買同一價格的物業，也會多付一筆稅金。若後續成為稅務居民，則可在一年內申請退稅。
- BNO與持簽證人士：只要在英國居住滿183天，可被視為稅務居民，享有與本地居民相同的稅率條件。
- 長期居民：無須繳交非居民附加費，僅需依房價級距繳納基本印花稅。
- 公司名義購屋：除標準印花稅與附加費外，若房產價值超過 £500,000，還需每年繳納 ATED（年度包裹住宅稅），稅額可達數萬英鎊。
物業用途：自住／出租／空置
- 自住：繳交印花稅後，只需按地區繳交 Council Tax。
- 出租：須登記房東身份，並按租金收入繳納所得稅，非居民則納入 NRLS 預扣制度。
- 空置：即使無人居住，仍需負擔 Council Tax，部分地區甚至對長期空置物業收取加倍稅費。
地理位置：英格蘭／蘇格蘭／威爾斯／北愛爾蘭
- 英國各地區在印花稅命名與稅率上略有差異：
- 英格蘭與北愛爾蘭適用 SDLT
- 蘇格蘭適用 LBTT（Land and Buildings Transaction Tax）
- 威爾斯則為 LTT（Land Transaction Tax）
雖然邏輯相似，但各自的稅率起徵點與級距不同，需個別計算。
買家身份 × 稅務構成比較表
| 買家身份 | 印花稅附加費 | 出租須報稅 | 適用持有稅 | 額外稅種 |
|---|---|---|---|---|
| 本地居民 | 無 | ✅ | ✅（Council Tax） | 無 |
| BNO／稅務居民 | 無 | ✅ | ✅ | 無 |
| 非居民 | +2% 附加費 | ✅（NRLS） | ✅ | NRLS、退稅申請 |
| 公司名義 | +3% 附加費 | ✅（如出租） | ✅ | ATED 年稅、CGT |
重要提醒：海外買家常因忽略身份差異與用途規則，在印花稅與出租稅務上產生預算落差。購屋前應明確界定用途與預期身份狀態，才能準確預估總稅負與後續申報責任。
三、流程步驟：從印花稅到出租申報，你該掌握的三個節點
在英國持有物業，雖然沒有如美國那樣的統一房產稅制度，但實際上的稅務處理流程仍相當嚴謹。從購屋當下的印花稅，到搬入後的市政稅申報，再到出租時的租金申報，每個步驟都有明確時限與責任歸屬。
以下是你需要留意的三個核心流程節點：
Step 1：計算並繳交印花稅（Stamp Duty Land Tax, SDLT）
- 繳交時限：購房完成後，須於14天內繳交印花稅，通常由交易律師代為辦理。
- 計算方式：採分段累進稅率，依據物業價值區間遞增課稅。
- 額外費用：
- 非英國稅務居民須加收 2% 附加費
- 購買第二套住宅或公司名義購屋，另加 3% 附加費（與前者可疊加）
範例：
若非居民購買 £700,000 的住宅，總稅額為 £39,000，當中包含基本稅率與 2% 附加費。
Step 2：註冊並繳納市政稅（Council Tax）
- 申報主體：搬入後，應由實際住戶（無論是業主還是租客）主動向當地政府註冊。
- 費用差異：依照物業所屬地區與稅務等級（Band A 至 H）決定，金額落差可達數千英鎊。
- 折扣與豁免：單人住戶可獲25%減免；空置中、學生居住或慈善用途等情況，亦可能獲全免或暫免。
實例比較：
2024–25 年度，倫敦 Lambeth 區 Band D 年稅為 £1,865.41，而利物浦同級距則高達 £2,420.39。
Step 3：若出租物業，須辦理稅務登記
- 報稅方式：須向 HMRC 註冊 Self-Assessment，自行申報出租所得與可扣除支出。
- 非居民特別規定（NRLS）：如為非英國稅務居民，租金將由房地產代理或租客代為預扣20%基本稅，並繳交至稅務機關。
- 可申請豁免預扣，由房東直接收租並報稅。
常見忽略：不少海外業主未按規定註冊 NRLS 或遲報出租收入，後續易遭追稅與罰款，影響日後簽證、貸款與出售程序。
重點提示：出租物業的稅務申報為英國最容易被忽略的一環，尤其是非居民。建議於購屋前就安排專人協助完成 NRLS 登記與後續報稅，以免日後補繳利息與罰款。
四、常見問題 FAQ
Q1：非英國居民購屋後是否要交持有稅？
A1：需要。所有業主都需按月繳交 Council Tax，金額依地區與物業稅等級（Band）決定，與是否為稅務居民無關。
Q2：印花稅一定要自己申報嗎？
A2：通常由律師或地產代理協助計算與代辦，但法律責任仍在買家身上，務必確認已在成交後14天內完成繳交。
Q3：出租後需要申報哪些收入？
A3：包括租金收入、管理費、維修支出、折舊等可扣項。需透過 Self-Assessment 報稅系統申報，非居民可委託會計處理。
Q4：英國有房地產稅嗎？像美國的 Property Tax？
A4：英國沒有傳統意義上的 Property Tax，但 Council Tax 實際上承擔類似角色，由地方政府徵收，用於社區服務支出。
Q5：房子空置是否也要繳 Council Tax？
A5：是的。即使無人居住，仍需按地區規定繳納 Council Tax。部分地區對長期空置住宅可能加徵額外稅費，除非申請豁免。
Q6：若以公司名義買樓，稅務會比較輕嗎？
A6：不一定。公司名義購屋需繳付印花稅附加費與 ATED（年度包裹住宅稅），若出租還需申報企業所得稅，需綜合評估總體稅負與規劃目的。
Q7：賣樓時是否需要再繳稅？
A7：是。出售英國物業時，如產生資本利得，須繳交資本增值稅（CGT）。即使是非英國稅務居民，也需報稅與納稅，除非符合豁免條件。
五、注意事項：幾個常被誤解的英國房產稅觀念
在處理英國房產相關稅務時，許多海外買家因沿用本地經驗或對制度理解不足，常出現認知落差，導致後續財務壓力或錯誤申報。以下幾項觀念特別容易誤解，建議在置業前就納入風險評估與策略規劃中：
- Council Tax ≠ 英國房產稅
英國並沒有像美國那樣針對房產價值徵收的「物業稅」，但地方政府徵收的 Council Tax 實際上承擔了相似功能，金額不低，且每年需繳，無論是否出租。 - 印花稅為分段式課稅，不是總價×單一比例
很多人以為買£700,000的物業就用某個固定稅率乘上總價，其實不然。英國採用累進階梯式稅率，需分段計算，每個價格區間適用不同比例。 - 非英國居民出租需登記 NRLS，不能直接收租入戶
若未註冊 NRLS（非居民房東制度），租金應由租戶或代理預扣20%稅金。直接收租可能構成違規，甚至會影響日後報稅與財務申報。 - 空置不代表免稅，需主動向地方政府申請減免
無人居住的物業仍需繳交 Council Tax，僅在特定情況（如整修、過渡期、未出租）下可申請減免，且需自行提出。 - 公司名義購屋未必節稅，須從整體財務架構出發考量
雖有部分稅項可抵扣，但公司需繳交 ATED、企業所得稅，亦涉及管理與帳目維護成本，應與會計師或財務顧問綜合評估後決定。
重要提醒：英國置業的稅務成本絕非一次性費用，而是貫穿整個持有與交易週期的財務安排。請勿只看購屋當下的印花稅，應全面預估持有年期內的所有稅務支出與制度變化空間，才能真正落實穩健而靈活的國際資產配置。
六、小結
對於計劃在英國置業的海外買家與長期規劃者而言，房產稅務從來都不只是「成交時的一次性支出」，而是關係到整體投資回報、現金流穩定與資產結構合法合規的核心因素。無論你是首購者、資產配置者，或是準備將物業出租與未來轉售的投資人，都需要從頭到尾了解包括印花稅（SDLT）、市政稅（Council Tax）、出租收入稅（Income Tax），乃至日後可能涉及的資本增值稅（CGT）等各項制度與誤區。
英國的稅制設計牽涉層層細節 ─ 你的身份類別、物業用途、持有方式與地理位置都將影響最終稅負。越早開始稅務模擬與身份規劃，就越能在避免誤判與違規的同時，打造一套屬於你的穩健英國置業藍圖。
如果你也正評估自己的條件，並希望進一步釐清合適的購屋方式與稅務結構，歡迎填寫下方表單，將有專業人士協助你梳理方向，提供清晰而務實的建議與解答。
參考資料出處
資料來源整理自以下機構與報告：
英國政府 – Rates of Stamp Duty Land Tax for non-UK residents / 英國政府 – Annual Tax on Enveloped Dwellings: The Basics / Lambeth Council – Council Tax Bands and Rates / Liverpool City Council – How Much is My Council Tax? / HMRC – Non-Resident Landlord Scheme Guidance / Deloitte – Stamp Duty Land Tax: Non-UK Resident Surcharge / 1st Formations – Paying Tax on UK Property Income as a Non-Resident Landlord / Gravita – SDLT: Where Are We Now? / BDO – Tax Implications for Non-Residents Holding UK Property
聲明
本文內容根據2023–2024年度最新稅務政策與政府公告編寫，資料來源皆來自英國政府官方網站、地區市政機構、會計師事務所與稅務顧問公司等具權威性的英文原始報告。所有內容經交叉驗證與中文重組，僅供資訊參考，實際稅務建議請諮詢專業會計或法律顧問。
