英國特別是商業房地產市場的一個特點就是資產的流動性強，同時也具有健全、公平的法律保障，沒有不必要的流程，相比較很多國家來說對待國內外投資者一視同仁。無論是打算海外求學、移民、抑或買樓收租作為投資，港人對英國物業一直熱情不減。究竟在英國置業需要什麼手續、主流城市平均樓價是多少、背後又有何雜費支出與陷阱需注意? 本文將一一為大家帶來英國物業市場全方面最新資訊，英國樓市新手絕對值得參考。
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香港人可以在英國買樓嗎？
非英國公民在英國買樓沒有特別限制，唯一的限制可能是按揭申請條件較嚴格，而且最終獲批按揭比例也可能比較低。非英國公民或居民也可以在英國購買物業自住或放租，但非自住物業需要就租金收入繳納所得稅，以及額外的印花稅。從2021年4月起，非英國公民購買英國物業需付2%海外買家稅。
英國樓價及樓市
欲想進駐英國物業，首先要先了解所購買的地方。作為全球第五大經濟體系。據英國國家統計署資料顯示，截止2020年12月1日，全英國人口共有67.9百萬人。英國佔地逾243,000平方公里，主要由「英格蘭」(England)、「蘇格蘭」(Scotland)、「威爾斯」(Wales)及「北愛爾蘭」(Northern Ireland)所構成。英國平均樓價在過去10年裡上升了9.3萬鎊(約95萬港元)，至32萬鎊(約328萬港元)，升幅41%。倫敦及英格蘭東部漲幅最高，分別為62%與48%。蘇格蘭升幅最低，僅升21%，過來是僅升26%的威尼斯。從物業類型看，一房及兩房物業的樓價在10年內升39%，三房及四房物業則升41%，而五房及以上物業升32%。
資料來源：英國地產網站Rightmove
與香港不同，在英國置業可以選擇購買該物業的租賃業權或永久業權。兩者最大區別在於，永久業權意味著「絕對所有權」，即業主永久擁有該塊土地以及建立在其之上的建築物。而租賃業權只是暫時擁有，但租約期限通常較長，到期後還可以續租。
僅購租賃業權的弊端是要向地主每年支付地租、建築物保費、服務費及維護費等，而且租賃期間不可隨意進行改建或裝修工程。另外，僅有租賃業權的物業出售價格較低，而且樓價會隨住剩餘租期減少而降低，因此一般不建議購買只剩不足 40 年的租賃業權，否則日後將難以出售，收益率也不高，最好購買Lease期125年以上的物業。
英國買樓程序
- 查詢各類按揭詳情,計算可承擔樓價
- 通過不同網站/代理商物色心儀物業，注意區分永久業權和租賃業權
- 安排看房，疫情期間不少買家線上看房。合適就由經紀人給賣家報價
- 買賣雙方達成協議後，買家會先收到銷售備忘錄（Memorandum of Sale），注：不是正式買賣合約
- 物色委託律師來處理法律事務
- 申請按揭，對物業進行估值後，按揭機構計算可貸出的金額
- 買賣雙方律師起草買賣合約，並對物業調查以確保買賣交易可靠
- 按揭獲批
- 買家將首期金額及物業保險費交付律師
- 在律師見證下，買賣雙方簽訂正式買賣合約
- 支付律師費以及各項稅費
購買一手樓與二手樓的區別
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一手樓 |
二手樓 |
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英國置業相關費用
英國置業相關費用包括按揭費用、保費、稅項、首期、地租、服務費、產權轉讓費和測量費等。影響費用的因素主要有：業權種類、買家身分背景、房屋地理位置和樓宇狀況等。
按揭
非英國公民或居民亦可在英國申請按揭。房屋協會和各大銀行都有提供按揭服務，不同機構的申請標準不同，外國居民申請會相對嚴格，利率也相對較高。
外國投資者通常採取僱用按揭經紀方式，而非自行向銀行查詢具體按揭情況。銀行有提供多種類型按揭計劃：浮動利率、固定利率、首購按揭、追蹤利率、Buy-to-let放租按揭等。按揭經紀對行情十分了解，可以替你選取最適合和最優惠的計劃，以及處理整個按揭流程。
首期
首期是指按揭金額與物業的成交價之間差額，因此首期的金額取決於銀行批出的按揭成數—–主要根據3個重要因素決定：收入、支出和信用記錄。銀行貸款利率也會受按揭成數影響，根據數據統計，60%是最佳的按揭成數，對應的銀行利率也是最優惠的。金管局數據顯示，2021 年的英國按揭成數中位數為 70%，意思是買家平均繳付 3 成首期，但倫敦則為 60%，可見在倫敦購房難度更大。還款年期最常見是10年、15年、20年 或 25 年。
尚未移居英國的投資者，可在海外支付首期，這代表著需要透過國際匯款將首期匯到英國。選擇合適匯款方法時，不僅要比較不同匯款商和銀行的電匯手續費，也要留意它們的匯率。不同銀行和匯款機構提供的匯率均有溢價，比Google搜索匯率昂貴。
稅項
- 印花稅：英國政府會針對價值超過一定金額的物業交易土地交易稅或印花稅，稅率因不同地區和物業價格而異，一般介乎 2%-12%。首置客有機會豁免印花稅，但在海外擁有或曾擁有物業人士都不算首置客。
英國財政大臣Kwasi Kwarteng日前公布削減印花稅，務必建立更簡單的稅務系統，重新調整了印花稅稅階及稅率，以下為印花稅稅率。
2022年9月印花稅階更新
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物業價格 |
首置客印花稅率 | 非首置客印花稅率 |
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£0 – £250,000 |
0% |
3% |
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£250,001 – £925,000 |
5% |
8% |
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£925,001 – £1,500,000 |
10% |
13% |
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£1,500,000以上 |
12% |
15% |
更新日期：2022年9月24日
- 市政稅：是一種對住宅財產所徵收的稅項，其金額取決於居住地所屬的議會及房屋價值，會分 10 個月按月付款，用以支付地區服務。
英國買樓收租注意事項
若想英國投資房產收租，地區選擇至關重要，因此應首先估測地區放租潛力。估測最重要的指標是：租金收益率。一般而言，大家都會認為倫敦是最好的放租地區，缺忽視了高昂的樓價反而導致收益率降低。數據調查顯示，2019 年倫敦的租金收益率最低，僅有2.28%，利物浦是最高收益率地區，高達10%。
投資者想要租出英國房產，要先要獲得按揭銀行批准。此外，若投資者每年在英國海外居住6個月以上會被視為非居民業主，要向海關申報。作為業主，每年要就租金收入繳納所得稅。計算方法：全年租金收入減去£12,500個人免稅額後，基本稅率為 20%，然後採用累進制，收入越高，稅率越高。
除了以上介紹的買樓資訊，其實英國政府還有推出一些幫助首次置業者的計劃，但一般不適用於買樓放租（Buy-to-let）的買家，有興趣可以到有關網站查詢詳情。買樓畢竟是一件大事，應先向專業人士查詢，再作認真計劃。
最後更新日期：2022年9月28日
