英國房地產機構 Hamptons International發表報告指，隨英國按揭利率急升，已影響多地 Buy to Let 物業業主回報率。報告表示，現時部分業主的租金收入，在扣除按揭利息、房屋維護成本以及稅務後，所淨無幾。對於持有出租物業的按揭貸款者來說，正面臨艱難選擇。
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Buy to Let物業需更高租金回報
報告指，以價值20萬英鎊單位為例，LTV 60%的按揭業主，需要獲得4%或以上租金收益，方達至稅後盈利。而對高階收入稅率 Higher rate的業主而言，租金收益更需達至5%以上，才能避免赤字。
報告又以同一單位，及按揭比率說明：業主持有即將到期的，2年期固定利率按揭，2年前按揭利率平均約2.2%，每年支付利息約2,666英鎊。此單位在現時的利率水平下，新造按揭利率將接近5%，每年支付6,060英鎊利息，前後相差逾127%。以全國平均6%的租金收益率換算，年度租金收入為12,000英鎊，基本稅率 Basic rate 的業主，在稅後利潤由 4,490英鎊縮減至 1,780英鎊。
同時，報告指加息有利於年長的投資者，因普遍持有時間較長，受惠於房屋資產長期增值，而且他們有較高首付比例，有助緩解按息成本上漲影響。根據英國官方統計，BTL業主的平均年齡為 59 歲，當中只有 15% 低於45 歲。Hamptons 整合 Skipton Building Society 數據發現，2022 年進行轉按的業主，平均首付比率為 45%。
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公司持有出租物業更有利
按揭利率提升，投資成本增加，投資者如想尋求利益最大化，以公司名義持有是更理想做法。現時英國個人名義業主的按揭利息，已不可扣稅(入息稅)，相反以公司名義持有物業，按揭利息可自稅項中扣除，公司淨利潤於5萬 – 25萬英鎊之間，可享有稅務優惠Marginal Relief。如淨利潤低於5萬英鎊，公司稅率為19%，如以實際例子計算可清楚理解：
例子：樓價100萬英鎊， LTV60%比率按揭貸款，還息不還本，按揭利率4.84%計算，首年按揭還款29,330英鎊，以英國平均租金回報6%計算，租金收入6萬。
個人名義持有 入息稅額
= 高階稅率 ( 6萬 – 50,271) X 40% + 基本稅率 ( 50,270 – 12,571) X 20%
= 11431.4 英鎊
公司名義持有 公司稅額
= 淨收入 ( 6萬 – 29,330按揭還款 ) X 19%
= 5827.3 英鎊
可見，在利率上漲情況下，以公司名義持有出租物業，稅務成本更低。
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現行三種按揭策略
過去，投資者偏向申請較高成數按揭，維持手上資金流動性。更有進取投資者，會利用手上流動資金，投資更多物業，從而擴大資產組合。而現時利率上漲環境下，是否仍是合適的策略? 報告中列出現時投資者面對的三種按揭策略，並以例子計算實際數字比較，探討怎樣利用手上資金更為理想。
以上文相同情況為例：投資100萬英鎊物業， LTV60%比率抵押貸款，按揭利率4.84%，租金收入相同，銀行存款為10萬英鎊。
三個策略分別為：
1.將資金存放 ISA帳戶，賺取免稅利息
2.提高首付比例，減低利息支出
3.將資金投資其他物業，擴充資產組合
1.將資金存放ISA帳戶，賺取免稅利息
此例下，新造的60萬英鎊按揭貸款，年度按揭還款額為29,330英鎊，扣除購置成本及稅項後，公司首年稅後利潤為 9,780英鎊。同時投資者將 10萬英鎊存放至，固定利率ISA帳戶，享有3.83%利息回報，將於首年賺取3,830英鎊利息回報。
此舉下，業主將獲取總共 13,610英鎊 回報。
2.提高首付比例，減低利息支出
假設業主將手上10萬英鎊，用於首付，總貸款額降至50萬英鎊，連帶每年還款額亦降至24,440英鎊，使公司稅後利潤為 13,740英鎊。
此舉下，業主將獲取總共 13,740英鎊 回報
3.將資金投資其他物業，擴充資產組合
假設業主想最大化槓桿，以10萬英鎊作首期，投資另一價值40萬英鎊出租物業，並以LTV 75%比率申請按揭。以平均6%回報計算，新出租物業可產生24,000租金收入，扣除購置成本、稅項及按揭還款(14,665英鎊)後，可為帶來1,535英鎊稅後利潤。連同前個出租物業，此舉可為公司首年帶來總共 11,310英鎊 回報，並將整體資產總值擴充至140萬英鎊。
詳細數字可參考下圖
總體而言，以上3種情況均基於6%平均租金收益，及公司名義持有物業計算，與實際情況不盡相同，建議各位業主針對各自情況尋求專業人士諮詢。
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