在過去的兩三年，很多人都改變了對完美房產的看法和想法。這既涉及到親自使用其德國房產的業主，也涉及到尋求長期居住的在德租戶。從歷史上看，德國房地產市場是一個租戶市場，租戶需求是投資決策的一個重要指標。即使在一個高需求的市場中，對於投資者來說，考慮潛在租戶的實際需求趨勢也是非常重要的。
但這些年該趨勢發生了什麼變化？原因是什麼？未來又會發生什麼？新冠疫情和一些全新經濟發展是最大的變化。此外，80年代和90年代的這一代人對工作和生活-工作的平衡有著不同的看法，他們喜歡以另一種方式生活，和老一代人截然不同。特別是新冠疫情迫使人們在家裡或在獨立空間內工作。對於那些和孩子們住在兩室一廳的公寓裡的人來說，要在安靜的環境中工作並集中精力是一個巨大的挑戰。此外，家居技術標準（如網路配套等）也不足以與公司或客戶溝通。在德國，要遵守非常嚴格的資料保護規則有時非常困難。對很多人來說，精神負擔很重。談論技術進步是非常容易的，但願意去做就比較複雜了。
對於住戶而言，他們最大的願望首先是擁有更多的空間。他們希望擁有獨立的工作間和更安靜的家庭辦公室來工作。但更大的空間和更多的技術設施也意味著更高的租金和更多的費用。儘管有公司的支持和政府的一些稅收優惠，但還是無法在以前的住所找到一個可負擔的住處。最好的方法仍然是在以前住處更往外之處找到一個有可能實現網路電子化完善，而且到公司的路也不是太遠或複雜的地方。這也是為什麼大城市周圍10-40公里的地區如此受歡迎的原因之一。特別是如果附近有高速公路或有良好連接的火車站的話，該處會更受住戶歡迎。大多數住戶喜歡在綠色區域或在基礎設施良好的小城市購買3-4個臥室的公寓，面積在80-120平方米之間。這樣可以為家庭提供更多的空間，可以容納孩子和一兩個在家辦公家長，且這個趨勢也將繼續下去。
與此同時，對德國住宅物業的實際高需求趨勢也將繼續。新建築的完工率太低，無法滿足實際需求。此外，由於對環境和氣候變化的高要求，很多舊樓不可能翻新。且翻新這方面的開支比新樓要高得多。還有一件事也很重要–與快速和穩定的互聯網的數字連接。
那麼，城市中的公寓市況又如何呢？不用擔心，很多老人都在尋找小型住宅。德國人的平均年齡很高，中心區域的公寓是最受歡迎的。購物和醫療資源的短途交通是非常重要的。這也可能是城市改造的開始。從純粹的購物區或娛樂區轉向通訊和會議區，提供良好的醫療説明和其他服務。城市公寓可以與良好的人口流動性結合起來。
總的來說，現在的趨勢是在城市之外有更多的空間，並且有良好和穩定的網路連接。此外，城區公寓依舊具有吸引力，因為可以在很短的時間內步行或乘坐公共交通工具到達最需要去的地方。在這些地方，你還可以與其他人進行交流和會面。
新冠疫情，伴隨而來的家庭辦公室和新的思維方式都給樓市帶來了新的挑戰。德國房地產的投資者在面對這些種種變化，也必須考慮和決定：什麼樣的投資才是最好的。
Dietmar 德國置業專欄
Kowloon Land Limited董事
專注於德國房產市場，提供買賣和房產的諮詢
