早前有讀者來信，問到非英國居民業主租金收入預扣問題，預扣後怎樣申請退稅。
讀者提問
讀者：Mr Chou
提問：請問境外人士的所得稅先預扣20%，那在哪個月會有實際扣除金額稅單，之後是在幾月份會有退稅憑單，是用什麼方式通知退稅，是如何做實際退稅
宅點解答
現時非英國居民業主繳交英國收入稅時，來自物業的租金收入，可分為2種繳交方式：每月預扣或年度報稅 Self Assessment。
如未事先申報將以每月預扣方式繳稅
如閣下於租約開始時，未有向 HMRC 申報非英國居民業主身份 (NRL：Non-resident landlord Scheme)，將會以每月預扣方式繳交稅務。租客或租賃代理將從每月租金中扣除 Basic Rate Tax (20%) 金額繳稅。在每個稅務年度結束前(多數在3月)，租客或租賃代理將提供證明文件，說明已從租金中扣除了多少稅款。業主憑此文件在稅務年度完結後(4月)，向 HMRC 進行稅務申報，確認應繳稅金及退稅。
業主需在每年收入稅申報期限前(紙本申報期限：10月31日)，向 HMRC 進行稅務申報 (Self Assessment tax returns)，確認該年度收入稅應繳金額。海外業主需填寫 SA100，SA105 及 SA109 表格，向 HMRC 陳述該稅務年度的應稅收入。
首次進行稅務申報需先申請 NRL
如閣下是首次以海外業主身份進行稅務申報，亦需先登記成為 NRL，方可獲取其個人稅務編號 UTR，持有此 UTR 才可完成稅務申報。NRL 申請方法可透過 Gov Gateway 線上登記，或填寫紙本 NRL1 表格，並郵寄至 HMRC。
申請退稅
如每月預扣總金額大於實質收入稅款項，部分海外業主可向 HMRC 申請退稅，只需在稅務申報，附上填寫好的 R43 表格，並郵寄至 HMRC 即可。HMRC 通常將以郵寄支票方式退款。 如果希望 HMRC 將退款直接轉帳至銀行賬戶，可在納稅申報表上註明其銀行帳號和 Sort Code。
並非所有海外業主可申請退稅
如海外業主沒有資格獲得英國個人免稅額，則不能要求退稅。同時，業主需符合以下兩種情況，方可向HMRC申請退稅：
- 租金收入低於個人免稅額 (2023/24年度：£12,570)；
- 您的出租代理（或租戶）已經扣除了基本稅率稅。
如閣下現時屬香港稅務居民，將無法申請退稅。目前，基於英國與香港所簽訂的稅務協議，香港稅務居民來自英國收入，需於英國繳稅，並且無法獲得英國的個人免稅額。換言之，目前香港稅務居民在處理英國物業的收入稅時，無法申請退稅。
如 Mr Chou 是香港稅務居民，不論是為了稅務申報還是退稅，建議盡快向 HMRC 申請 NRL 非英國居民業主身份，改為採用每年申報方式報稅，避免繳交過多稅金。在計算收入稅時，部分由業主支付的開支可以從收入中扣除，一般情況下，實際的應稅收入，應比全額年度租金20%少，除非年度租金收入高於 Basic Rate上限 (2023：£50,270)。
以下是部份可扣稅開支：
- 物業的維護和修理開銷
- 水費、市政費、煤氣和電費
- 服務費用，例如園丁和清潔工人費用
- 租賃管理公司的代辦費、管理費
- 地租、大樓管理費
申請 NRL 改以年度申報方式報稅
NRL 非英國居民業主的申請方法可透過 Gov Gateway 線上登記，或填寫紙本 NRL1 表格，並郵寄至 HMRC。HMRC核准後將通知其租客或租賃代理，停止每月預扣，繳稅方式改為在稅務年度完結後，由業主向 HMRC 進行稅務申報，並繳納稅金。
資料來源：
UK Gov：Non-resident landlord: annual information return (NRLY)
UK Gov：Tax on your UK income if you live abroad: Rental income – GOV.UK
UK Gov：Allowable expenses
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