CBRE公佈最新英國樓市展望，從樓價、銷量、租金等逐項剖析，更特別提到最受國際投資者關注的倫敦。
宏觀經濟
主要受服務業和工資上漲的影響，通脹率的下降速度略低於預期。預計通脹率將在2025年中期回到英格蘭銀行 2%的目標值。
我們預測基準利率將在2023年第四季度/2024年第一季度達到5.75% 的峰值，並在2025年末逐步降至3%。
勞動力市場繼續保持充分就業，失業率將在2024年初小幅上升至 4.3%。從歷史標準來看，失業率仍然低於6.8%的長期平均水準。
儘管 2023 年的國內生產總值持平，但 CBRE 不再預測經濟衰退。隨著通脹率的下降和消費者購買力的恢復，2024年和 2025年英國的國內 生產總值將分別增長0.8%和1.7%。
全英樓價展望
英國皇家特許測量師學會 ( RICS ) 的前瞻性指標顯示購房者需求收到貸款成本上升的限制。因此，官方樓價指數顯示目前樓價開始進入微調期。
CBRE 2023 年房屋成交價下跌6.2%的預測與一月份相同。由於利率進一步上升，並將持續到2024年，我們已將2024年的房屋成交價 預測下調至-2.2%。
在利率下降和樓價連續兩年下跌的共同作用下，我們仍然預計樓價在此後會有所回升。2023/24年的預測跌幅將使英國平均樓價恢復到 26.6萬英鎊左右，隨後逐年上漲。
全英銷量展望
英國皇家特許測量師學會的前瞻性指標顯示需求持續低迷，抵押貸款批准量也低於長期平均水準。在2023年剩餘時間和 2024年， 購房需求仍將受到挑戰。
然而，更廣泛的宏觀經濟數據將對銷售進行強力支撐，使市場不會大幅下滑。尤其是在當前的低失業率環境下，並不具備銷量大跌的條件。
我們預測 2023年的銷售總量約為100萬套，比 2022年下降18%。這一數字高於2008年全球金融危機期間的水準，但略低於往後每年約 120萬套的平均值
我們預計2024年的銷售量將停止下跌，此後更廣泛的經濟復蘇將意味著銷售量在2025年恢復到全球金融危機後的長期平均水準。
倫敦銷量展望
根據 Molior 的資料，2023年上半年倫敦新建住宅的銷售量與2022 年 同期相比下降了37%。2023年上半年新建住宅的總銷售量為4528套， 是自2010年上半年以來的最低水準。
這既反映了需求的下降(“Help to Buy”計畫的取消加劇了需求的下降)，也反映了供應量的大幅下降。因此，我們預計 2023年倫敦新建住宅的年化銷售量將比2022年下降30%。
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不過，在價格微調和利率下降預期的推動下，我們預計此後的銷售量將有所恢復。從歷史上看，倫敦新建住宅市場的復蘇速度要快於整個市場，我們預計2024年和2025年的銷售量將強勁反彈，同比分別增長27%和21%。
租賃供求失衡
整個2023年租金增長持續加快。根據英國國家統計局( ONS )的記錄， 截至2023年6月，全英租金同比上漲了5.1%。
今年上半年租金上漲了2.6%，新出租房屋的租金漲幅更大。根據 HomeLets 的資料，截至2023年6月，英國新租約的平均租金價格同比上漲了 10.4%。這主要是由於通脹轉嫁到租戶身上，以及疫情解封後持續存在的嚴重供需失衡。
利率上升也推動了租金上漲，買房出租作為投資的業主需要提高租金才能覆蓋貸款月供費用。具體而言，長租公寓的表現優於整個市場。 我們最新的住宅指數顯示，截至2023年3月，整個行業的租金同比增長了8.2%。
租金市場展望
英國皇家特許測量師學會調查的最新指標表明租賃市場供需嚴重失衡。加上高通脹和工資增長，短期內將繼續對租金，尤其是新租房的租金造成上漲壓力。
然而潛在的負擔能力上限將從2024年開始減緩增長速度。我們小幅上調了2023/24年的總體增長預測，分別為5.0%和2.9%(之前分別為 4.7%和2.4%)。
根據新租約相對於整個市場的歷史表現，我們預測新租約的表現將繼續優於其他租約。不過，從2024年起新租約優於市場的幅度將縮小。 預計長租公寓的表現也將優於對整個市場。
