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英國通脹創40年歷史新高 租金成最大推力
英國通脹創40年歷史新高，住屋成為通脹最大動力，最新英國私人租金報告顯示，英國租金年增漲 5.0%，全力追趕 8.7% (5月CPI) 的通脹數字。
從 2021年7月，租金上升趨勢開始，英國各行政區 ，以 North West 增幅 14.2% 排首位，緊追其後是 South West 13.7% ，第三是 Yorkshire and the Humber 12.4%，至於最多人熟悉的 London 為 8%。在 North West 中作為主要城市 Manchester 最為突出 ，在高基數情況下，升幅達10%，打破近10年租金升幅紀錄。
曼徹斯特住屋供需緊張：新建屋放緩 人口增長強勁
為何曼徹斯特租金升幅如此亮麗，整體通脹上升, 固然是因素，但供需關係緊張，才是曼徹斯特租金上升的推動力。根據最新人口普查顯示，曼徹斯特的人口規模增長了 9.7%，從 2011 年503,100 增加到 2021 年的 552,000 人，淨增加 48900 ，同期，新增住屋數量為16700， 新增的人口與住屋比例為每戶 2.9 人 ，比英國現時平均每戶人口高出 0.5（英格蘭每戶人口數為 2.4）人 ，如果從近十年新增數字計算，需要增加 4300 間房屋，才可以達到平均水平。但物業新開工數字，從2018年高峰的3300間，開始放緩， 直至21及22年，新建物業數字分別為910及920 個，下跌 71%，以近兩年數字去計算，最少 4.3年才可以達至平衡。
但注意上面分析，只計算2021年固定居住人口，並未包括移民人數。而英國國家統計局（ONS）最新公佈移英國的淨移民人數，達到創紀錄的 60.6萬 人，其中 5.2萬名香港人持 BNO 護照移民。根據英國港僑協會報告，前往英國首站居住地區，有 12.6% 選擇曼徹斯特為首居地，這些數字並未計算在人口普查居住人口之中，加上，英國新建物業週期，高峰到放緩到回復增長，平均需要約1至2年時間，所以預估 4.3年，達到供需平衡，仍傾向樂觀。
曼徹斯特最大租金升幅物業特徵
上述條件因素，令租金短期難以下跌。但投資要知道市場所需，究竟最受市場歡迎物業，有什麼特徵？從房間數字與租金升幅觀察，以三至四房以上，上升幅度是最大，分別為 10 及14.4% ，一至二房表現不俗均有 8.9及8.5 % ，而表現較差為 Studio 4.5%。 值得留意是 Lower – Upper quartile 數字表現，這組數字是整體租金中 ，最高 25% 減去最低 25% 之間差距，通常差距越大，代表該區居住人口，更願意付出更多成本，去換取更好的居住設施及環境。而這組數字中，以二房及三房最為突出，差距分別是4.1% 及 5% ，表現遠超其他房數水平。
最近我們整理，Manchester 中心，近年落成高級公寓實質租務合約數據，得到同樣 Lower – Upper quartile 趨勢結果。該報告指出，高級公寓整體平均回報為 6.23%。此外，高級公寓對比該區平均租金高出 20 至 80%，而這類型屋苑設施一般有以下共同特點：
✔ 生活及交通方便 (10分鐘生活圈 ）
✔ 24-Hour Concierge 24小時禮賓服務
✔ Gym 健身室
✔ Residents Lounge 休憩空間
✔ Co-working Space 共享工作空間
總結來說，租金升幅最直接反映市場需求，疫情後，租客對房間數目、居住空間及屋苑設施，明顯從量轉向質結構改變。如果閣下打算到曼徹斯特投資，可以參考上述的特性。
資料來源及更多閱讀：
Long-term international migration, provisional: year ending December 2022
Consumer price inflation, UK: May 2023
