無論您是買家還是賣家，您都應該先了解買賣房屋的合約是什麼，以及其中的詳細內容，這對於成功進行交易至關重要。
房屋和土地屬於高價資產，屬於不動產類別，根據法律規定，房屋買賣的過程不同於一般商品的交易，僅僅支付款項並不能完成交易，而是需要通過正式的書面合約並在政府官員面前註冊登記（《民法典》第456條）。
因此，在進行房屋和土地的買賣時，必須簽訂書面的「買賣合約」，以作為買賣雙方達成購買協議的證據，這也可以作為向金融機構申請貸款的支持文件，或者在合約違約時用作法律訴訟的證據。
在您準備購買或出售房屋之前，無論您是買家還是賣家，我們建議您先了解什麼是買賣合約，以及其中的詳細內容。以下是我們為您總結的相關資訊：
本文目錄
什麼是買賣合約？
買賣合約是一種書面合約，用於建立買賣雙方之間的法律關係。它表達了雙方的購買和出售意圖，並通常包含定金支付的條款，以確保房屋所有權會在雙方商定的期限內按照法律規定進行轉讓。買賣合約只有在雙方完成所有法律手續並在土地辦公室註冊登記後，才算是正式生效。
買賣合約的類型
買賣合約根據不動產的類型可以分為兩大類：
- 房屋與土地買賣合約：
- 用於購買連同土地的房屋或僅土地的交易。合約中需包括土地權狀編號、建築物的詳細描述（如有）及轉讓時間等重要信息。此類合約適用於購買獨棟房屋、聯排別墅或未開發的土地。
- 公寓買賣合約：
- 專門用於公寓單元的購買。合約中需列明公寓權狀編號、項目名稱及房號等信息，並包括公共設施的描述和使用權等相關條款。公寓轉讓的時間可能因為建築進度不同而有所差異，從已建成的公寓到在建的公寓，轉讓時間可以從1-3個月到12-24個月不等。
何時需要使用買賣合約？
以下情況需要使用買賣合約：
- 當買家需要時間籌集資金或申請銀行貸款時。
- 當賣家需要時間準備相關文件或處理其他事務時。
- 當購買的公寓尚未完工時，合約可作為買家能夠在完工後取得房屋的保證。
- 當買賣雙方需要設置特殊的購買條件，如分期付款或交房前進行維修等。
買賣合約是一種重要的工具，能夠確保雙方的權益，特別是在交易無法即時完成的情況下。
什麼是土地買賣合約（書面合同）？何時使用？
土地買賣合約，或稱「土地買賣書」（編號「ท.ด.13」），是根據政府標準制定的書面合同，需由土地辦公室註冊登記。在買賣雙方根據買賣合約達成協議並完成相關付款後，土地辦公室將正式登記所有權的轉移，確立買方的法律所有權。
買賣合約與土地買賣合同有何不同？
這兩類合約名稱相似，都與房屋和土地的交易有關，容易讓人混淆，但它們之間有以下幾點區別：
- 關係：
- 買賣合約是一份表達「將要購買和將要出售」意圖的書面協議，通常在交易初期簽訂。此合約包含雙方的詳細信息、不動產詳情、土地權狀編號及定金支付的條款。這份合約通常不涉及所有權的轉讓，但會規定轉讓的期限，以便買家做好準備。
- 土地買賣合同（ท.ด.13）是在買賣雙方完成所有協議內容後，由土地辦公室正式登記的文件，確立買方的土地所有權。
- 法律效力：
- 買賣合約本身不具有轉讓所有權的法律效力，但它可以作為法律訴訟的依據或貸款申請的證明文件。
- 土地買賣合同（ท.ด.13）是確認不動產所有權的正式文件，必須經土地辦公室註冊登記才能生效。
- 目的：
- 買賣合約旨在規範交易條件，保護雙方權益，並可用於法律訴訟或索賠。
- 土地買賣合同則是在土地辦公室註冊後，正式確認不動產的所有權轉移。
買賣合約中的重要細節有哪些？
買賣房屋合約樣本
- 簽約日期：合約頂端需標明簽訂日期，作為法律生效日期。
- 交易雙方信息：包括雙方的姓名、年齡、住址等詳細信息，必須確保所有信息準確無誤，否則可能導致合約無效。
- 不動產詳情：包括土地權狀編號、建築物描述、土地位置等。
- 價格與付款條件：需明確購買價格、定金數額、支付方式及剩餘款項的支付時間。
- 合約期限與過戶日期：規定雙方同意的過戶時間。
- 過戶費用：列明由誰負責支付過戶費、稅費等。
- 違約責任：規定違約後的處理方式，如定金沒收、損害賠償等。
- 其他條款：包括取消合約、定金退還、房屋保證等額外條款。
- 簽字與見證：合約最後需雙方簽字，並由見證人確認。
簽訂合約前的建議
- 檢查房屋或土地的現狀。
- 核實雙方的身份信息，確認賣方是真正的土地所有者。
- 詳細閱讀合約條款，確保所有內容準確無誤。
遇到違約情況的處理方式
當發生違約情況時，無論您是買方還是賣方，都應該採取謹慎且有條理的步驟來處理。首先，應仔細審查合約中的違約條款以及相關的處罰措施。接著，雙方應嘗試通過協商來達成一致，尋找雙方都能接受的解決方案。如果協商無法達成共識，受損的一方可以發出正式的違約通知。
如果在發出違約通知後，問題仍未得到解決，受損方可以考慮解除合約或根據合約中的條款進行索賠。在這種情況下，請求法律建議是非常重要的，特別是在情況複雜或涉及大量金額時，應該諮詢專業的律師。此外，可以考慮在訴諸法律之前，先嘗試非訴訟的糾紛解決方式，例如調解，這可能會更快、更經濟。
訴諸法律應該作為最後的手段，因為法律訴訟往往耗時且費用高昂。在整個過程中，應保留所有的通信記錄和相關文件作為證據，並仔細評估每一步的法律和財務影響，確保做出對雙方最有利的決定。
土地買賣合約（ท.ด.13）
房屋買賣合約正式名稱為「土地買賣書」（編號「」），這是為了確保房屋和土地買賣能夠合法生效的必要文件。當買賣雙方在土地辦公室簽訂並完成「土地買賣書」（ท.ด.13）的相關手續後，買方的所有權即獲得法律保障。
土地買賣書一經土地辦公室註冊，將作為土地所有權轉讓的正式證明文件。這份文件的副本將被保存在土地辦公室，並由買方持有一份。對於房屋和土地的買賣，這是一項重要的法律程序，能夠保護雙方的權益，並確保交易的順利進行。
