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一、貸款門檻升高時代，非本地投資者怎麼做？
過去幾年，Buy-to-Let 房貸一直是海外投資者進軍英國房地產市場的主要槓桿工具。然而隨著英國基準利率連續上調，貸款機構對 Buy-to-Let 案件的審批標準也同步收緊，不再僅僅靠高收入或良好信用就能輕鬆過關。從首付款比例、還款結構，到每月租金是否足以覆蓋貸款利息，每一項細節都成為決定貸款成數與通過率的關鍵因素。
這對於非英國本地居民而言，挑戰尤為明顯。即使你有海外收入、有房產經驗，也無法避開英國本地的貸款邏輯與標準。此時，一個你可能不熟悉、但在整個 Buy-to-Let 世界中極具影響力的指標浮上檯面——Rental Cover Ratio（租金覆蓋率）。
Rental Cover Ratio 並非模糊的估算，而是銀行實際審查貸款能否通過的重要依據。它決定了你能否以較少的首期、成功借得更高比例的資金，也直接左右你整體投資報酬率的槓桿效益。
提示：非英國居民雖能申請 Buy-to-Let 貸款，但多數銀行會設定更嚴格的貸款比例與租金審查標準，甚至部分產品僅限特定身份申請。
二、誰能申請 Buy-to-Let？非英籍人士有何限制？
儘管英國的 Buy-to-Let 市場對海外投資者長期保持開放，但實際申請時，貸款條件卻因申請者身份而有明顯差異。特別是非本地居民，在國籍、資金來源與資產背景等方面，需面對更高的門檻。
1. 國籍限制與額外條件
理論上，多數英國銀行接受非本地居民申請 Buy-to-Let 貸款，尤其是持有香港身份（BNO）、歐洲護照、或長期海外收入證明的投資者。但實際上，不少銀行會對特定國籍設限，或直接排除部分身份類型（如部分僅接受持有英國住址或英國銀行帳戶的客戶）。
此外，非英籍買家需繳納額外印花稅（Stamp Duty Surcharge），約為 2%，且部分銀行可能要求提供**額外擔保人或更高的首付款（如 35–40%）**來對沖潛在風險。
2. 用途限制：Buy-to-Let 僅限出租用途
Buy-to-Let 貸款僅適用於出租用途的房產，不得自住。這意味著貸款人必須提供可行的出租計畫與預估租金報告，銀行會以此作為 Rental Cover Ratio 的基礎計算依據。
若你計劃自住，則應申請 Residential Mortgage，而非 Buy-to-Let。
3. 銀行偏好與理想條件
大部分放貸機構偏好以下條件的申請者：
- 有穩定且具透明度的國際收入來源（最好來自薪資或公司分紅，而非現金業務）
- 過往有房產投資經驗，特別是有英國本地房產或租金管理紀錄
- 擁有英國銀行帳戶與信用紀錄（如能出示 12 個月銀行對帳單更具說服力）
若這些條件不完全具備，也不代表無法申請，但貸款成數與利率條件可能會有所調整。
➡️ 提示：部分銀行明文排除 BNO 持有人申請，或要求其提交更高首期與額外文件；建議提前了解各銀行或貸款經紀的具體政策。
不同身份類型 × 可貸比（LTV）對照表：
| 身份類型 | 最高可貸比例（LTV） | 是否需額外審核 |
|---|---|---|
| 英國公民 | 75–80% | 一般標準流程 |
| 英國稅務居民 | 70–75% | 可接受國際收入 |
| 非英籍、非稅務居民 | 60–65% | 通常需國際收入證明 + 額外文件 |
| BNO／短期簽證持有人 | 50–60% | 多數銀行排除或需高首期 |
三、Rental Cover Ratio 是什麼？為什麼決定貸款能否過關？
在英國申請 Buy-to-Let 貸款，無論你收入多高、資產多雄厚，銀行最關心的，並不是你的月薪，而是你準備購買的房子能否「養活自己」。這正是 Rental Cover Ratio（租金覆蓋率） 的角色所在——它幾乎是英國貸款審批過程中最具決定性的指標之一。
1. 定義與計算方式
Rental Cover Ratio（簡稱 RCR）＝
預估月租金 ÷ 每月房貸利息還款 × 安全倍數（通常為 125–145%）
這項指標的本質，在於保護貸款機構的風險：即使租客短期拖欠租金，房貸也不會立即違約。因此，銀行會根據你申報的預估租金，反推你最多能借多少金額。
以目前多數銀行為例，若你的預估月租金為 £1,000，而銀行要求 140% RCR，那你的每月房貸利息支出不能超過 £714，這將反向限制你的可貸總金額。
2. 為什麼比收入還重要？
許多海外投資者誤以為只要自己有穩定收入、資金充足，就一定能貸款。然而對 Buy-to-Let 而言，銀行的核心評估不是你，而是那間房產本身的「租金產出能力」。如果租金無法支撐利息支出，即使你自備 40% 首期，也可能因 RCR 不達標而被拒貸。
提示：租金太低，即使申請者收入良好也無法獲得高比例貸款；這是非本地投資者常忽略的致命盲點。
3. 案例解析：同一間物業，不同利率的貸款差距
以倫敦某區一間預估月租金 £1,300 的公寓為例：
| 模擬條件 | 利率（Interest Only） | 所需 RCR | 可貸金額（LTV）估算 |
|---|---|---|---|
| 情境 A | 4.5% | 125% | 約 £275,000（70%） |
| 情境 B | 6.5% | 145% | 約 £215,000（55%） |
僅因利率上升，同一物業的可貸金額差距超過 £60,000，貸款成數下降超過 15%。這就是為什麼近期利率變動會對 Buy-to-Let 市場造成巨大壓力。
四、如何提升可貸金額與通過率？四大策略助你跨越門檻
當 Rental Cover Ratio 成為通過貸款審批的核心門檻後，許多非英國本地買家會發現，自己明明收入穩定、資金充足，卻總是借不到理想的成數。事實上，只要策略運用得當，許多關鍵條件都是可以優化與提升的。以下是四種具體可行的做法：
1. 提前布局租金收益區域
不同城市與區域之間，租金回報率存在顯著差異。例如倫敦 Zone 1 雖房價高、需求旺，但租金收益比偏低，反而容易壓縮可貸金額。相反，像曼徹斯特、利物浦或伯明翰等租金回報率較高的地區，更容易滿足 RCR 要求，貸款通過率也相對提高。
提示：租金回報高不等於風險高，重點在於該區是否有穩定租賃需求與長期人口支撐。
2. 增加首付款比例，提升彈性空間
許多海外買家習慣以「最低門檻」出發，希望用 25% 的首期取得 75% 的貸款。然而在高利率時期，這樣的設定常常無法通過 RCR 計算。
如果你願意提高首期至 35–40%，一方面可拉低每月還款金額，間接提升 RCR 表現；另一方面也可換來更具彈性的利率與貸款年期條件。
3. 選用利息僅還（Interest Only）結構
在英國，Buy-to-Let 貸款常採用 Interest Only 結構，即每月僅償還利息，不還本金。這不僅能明顯壓低月供支出，還能有效提高 RCR 計算結果，是目前非居民投資人常用的主流策略。
提示：Interest Only 並不代表風險高，而是英國市場認可的房產投資結構之一，利於長期出租或轉手操作。
4. 尋找熟悉國際買家的專業經紀或銀行
並非每家銀行都熟悉處理非本地居民的貸款申請。選擇專門處理 expat 或 foreign national mortgage 的經紀人，能大幅減少文件來回與不必要的拒件風險。他們也更熟悉如何評估海外收入、租金估算與不同身份的合規問題。
四種策略對應貸款通過率與最高可貸成數（LTV）
| 策略 | 通過率提升潛力 | 可貸比（LTV）影響 | 建議搭配對象 |
|---|---|---|---|
| 租金收益區域優化 | ⭐⭐⭐⭐ | 上升 5–10% | 初次進場者 |
| 首期提高至 35% | ⭐⭐⭐⭐ | 上升 10–15% | 預算較寬鬆者 |
| 利息僅還貸款 | ⭐⭐⭐⭐⭐ | 上升 15–20% | 打算長期出租者 |
| 專業經紀協助 | ⭐⭐⭐ | 穩定通過率 | 無本地信用者 |
五、常見問題 FAQ
Q1. 非英國居民是否能申請 Buy-to-Let 貸款？
A: 可以。許多英國銀行與貸款機構接受非英國居民申請 Buy-to-Let 貸款，尤其是具備穩定國際收入或房產經驗者。不過，身份限制（如 BNO 持有人）與首期比例（通常需 35% 或以上）會影響可申請銀行的範圍與條件。
Q2. 租金還沒確定，要怎麼計算 Rental Cover Ratio？
A: 銀行通常會要求由專業機構（如房地產經紀或估價公司）提供預估租金報告，並以此進行 Rental Cover Ratio（RCR）計算。即使租金尚未實際產生，也需有可信依據供貸方審核。
Q3. 英國房貸最多可以借幾成？
A: 一般情況下，Buy-to-Let 貸款的最高可貸比（LTV）約為 75%，但對非英籍人士而言，實際貸款比例多落在 60–70% 左右。若搭配租金回報率高或使用利息僅還結構，最高可達 75%，但需視銀行政策與申請人條件而定。
Q4. 可以用海外收入還貸嗎？會被認定嗎？
A: 多數銀行接受海外收入作為還款能力依據，但需提供完整的收入證明（如公司開立的稅務文件、薪資單、銀行入帳記錄等），並可能要求經會計師或第三方驗證。收入來源的透明度與穩定性將直接影響審批結果。
Q5. BTL 利率現在是多少？有無固定與浮動選擇？
A: 目前（2024–2025 年）Buy-to-Let 貸款利率通常落在 5%–6.5% 之間，視個人條件、貸款產品與固定年期長短而異。市場提供固定利率（2年、5年為主）與浮動利率兩種選項，申請人可依資金規劃與風險承受度選擇合適方案。
Q6. 如果用公司名義購屋，貸款條件會更寬鬆嗎？
A: 公司名義（Limited Company Buy-to-Let）在稅務上可能較有彈性，但貸款條件不一定更寬鬆。許多銀行對公司結構的審查更為嚴格，要求擁有人提供個人擔保，且利率與手續費可能略高於個人名義。建議根據投資規模與稅務規劃做整體評估。
六、常見誤解與風險提醒
即使擁有資金與購屋經驗，面對英國的 Buy-to-Let 貸款制度時，仍有不少海外買家會因誤解制度而走冤枉路。以下是最常見的五個迷思，若能提前釐清，將有助於大幅提升審批通過率與投資效率：
誤會一：只看房價，不看租金潛力
很多投資者傾向尋找「價格合理」的物業，但在 Buy-to-Let 世界裡，租金潛力才是貸款的關鍵。若租金收益無法滿足 RCR 要求，就算房價再實惠，也無法取得足額貸款。
誤會二：收入高就一定能貸
英國的 Buy-to-Let 貸款結構以物業的「租金產出能力」為評估核心，你的收入反而是輔助因素。銀行主要依靠租金回報率來計算可貸額度，收入高不代表能借得多。
誤會三：固定利率一定較穩
固定利率看似安全，但當前高利率環境下，固定利率產品的利息通常更高，也會讓 RCR 計算結果惡化，進而壓縮貸款成數。靈活搭配固定與浮動方案，反而可能更具優勢。
誤會四：找海外銀行貸款更方便
雖有少數海外銀行提供對非英籍人士的貸款，但流程往往更繁瑣、利率更高、放款時間更久。若能找到熟悉 expat 案件的英國當地經紀與機構，會更實際有效。
誤會五：公司名義貸款一定更好
以公司名義購屋（Limited Company BTL）在稅務規劃上有一定優勢，但貸款審查更嚴、利率與手續費更高、還可能要求個人擔保。是否適合，需配合投資規模與整體稅務結構做評估。
個人名義 vs 公司名義購買 Buy-to-Let 物業對比表
| 項目 | 個人名義 BTL | 公司名義 BTL |
|---|---|---|
| 稅務處理 | 個人所得稅課稅 | 可納入公司帳報稅，具備稅務規劃空間 |
| 可貸成數 | 較高（依條件最多 75%） | 通常較保守，60–70% |
| 申請流程 | 較簡單，流程清晰 | 較複雜，需法人結構與報表 |
| 利率與手續費 | 相對較低 | 利率與設定費略高 |
| 責任範圍 | 個人承擔全部債務 | 通常仍需提供個人擔保 |
七、小结
在英國進行 Buy-to-Let 投資，不應只著眼於地段與房價的表面組合，更需要深入理解貸款機制背後的邏輯。Rental Cover Ratio（租金覆蓋率）正是影響貸款成數與通過率的關鍵指標，它不僅關係到你能否順利貸款，更決定了你是否能用有限資金，撬動更大規模的資產佈局。
要提升貸款成功率，必須從區域選擇、貸款結構、租金潛力到身份條件，逐一盤點與優化。這不只是財務操作，更是策略性的資產規劃。
如果你正考慮進入英國房產市場，或希望了解自己是否符合 Buy-to-Let 貸款條件，歡迎填寫下方聯絡表單，將有專人協助你進行條件評估，並根據你的目標提供最合適的貸款策略與房產建議。
參考資料出處
Bank of England – The Buy-to-Let Sector and Financial Stability / UK Finance – Buy-to-Let Market Press Release / MoneyHelper – Buy-to-Let Mortgages Explained / Skipton International – UK BTL Criteria Leaflet / MFS – Expat Buy-to-Let Mortgage Guide / GOV.UK – Income Tax on Rental Income / HSBC UK – Buy-to-Let for Non-UK Residents / Virgin Money – Buy-to-Let Lending Criteria / The Nottingham – Buy-to-Let Boost to 80% LTV / Mortgage Connector – Interest-Only Buy-to-Let Guide
聲明
本文內容根據 2023–2025 年間英國主流銀行、金融監管機構與房貸平台所發布的公開資料與市場說明整理，所有數據與政策均以當時公佈為準，可能因利率變動或銀行內部審批規則而有所調整。投資前請諮詢專業貸款顧問進行個別審查。
