誰需要先看完這篇？
- 打算在 1–2 年內在泰國買房配置資產、但還搞不清「外國人到底能不能買別墅／土地」的投資型讀者。
- 已經在看泰國建案，房仲強調「外國人也能買」「可以做 30+30+30 租約或公司名義持有」的準買家。
- 想長居泰國，正在猶豫要不要直接買自住房，想弄清楚 freehold 公寓、long lease、公司持有等結構差異與法律風險的人。
哪些外國人要特別關注泰國買房限制？
已在看建案或準備飛去看房的海外投資人
泰國房價與租金報酬率相對「親民」，加上大量中英文行銷內容，很容易讓人在看完幾個建案介紹後就動念飛去看房。這群人通常已有預算與鎖定城市，但對 Land Code（《土地法典》）與 Condominium Act（《公寓法》）完全不熟，只知道「外國人可以買 condo」。
他們最常遇到的問題是：眼前的產品到底是外國人合法可持有的永久產權公寓（freehold condominium），還是帶有土地或公司結構的複合產品，後續權利是否跟自己以為的一樣。
準移居者與退休族：想買自住或度假屋的人
這群人關心的不只是投資報酬率，還包括居住穩定性、繼承、配偶與子女的權益，所以特別容易被「買別墅」「買小樓」的廣告打動。這類標的往往涉及土地持有與長期租賃，風險比想像中高。
為什麼這不只是「多懂一點」的知識？
泰國房產對外國人最大的風險在於：很多商品設計是在法律紅線邊緣打擦邊球，例如名義人公司、人頭戶、過度樂觀的 30+30+30 或「假 99 年租約」。一旦政策收緊或執法加強，承擔風險的是出資買家，不是中間的仲介或名義人。2026 年針對人頭戶投資房產的強查就是典型例子。
不要在完全搞不清制度前就簽下高度不可逆的合約——這是最重要的一件事。
外國人可以買什麼、不能買什麼？
能「直接」持有的：永久產權公寓（Freehold Condominium）
根據 Condominium Act B.E. 2522（《公寓法》），外國人可在一定條件下直接持有共管公寓單位，取得永久產權（freehold title）。關鍵制度要點：
- 無時間限制的持有權，可轉售、繼承、抵押，性質接近一般理解的「永久產權房」。
- 整棟公寓中，外國人持有的單位總面積不得超過 49% 的外國人配額（foreign quota）；超出配額的部分不能再登記到外國人名下，這個 49% 上限是法律紅線。
- 購房資金通常需要自境外匯入，由銀行出具 Foreign Exchange Transaction（FET，外匯交易證明）或等效文件，作為外國人持有資格與未來匯出資金的依據。
對多數外國買家而言，「合法且穩定」的核心選項就是 freehold condo——但還要確認這一戶是否在 49% 外國人配額內，否則可能無法以外國人名義登記。
原則上「不能」直接持有的：土地與多數別墅
泰國 Land Code（《土地法典》）原則上禁止外國人直接擁有泰國土地所有權，獨棟別墅、聯排別墅、獨棟商辦與多數獨立土地都因牽涉土地所有權而無法由外國人直接持有。
市場上稱為「Villa」「House」「Townhouse」「Land with house」的物件，若以土地所有權方式出讓，通常無法直接過戶到外國人名下。有些建案會設計「公寓式別墅」或「分層產權產品」，實際法律結構需看地契與登記方式，不能只看銷售名稱。
銷售說明書上的中文名詞不一定等於泰國法律用語，買之前最好看到地契種類與預計登記方式。
Section 96 bis：理論上可持有最多 1 rai 土地，但實務非常少見
Land Code Section 96 bis 是外國人土地持有的例外條款之一：外國人如果在特定領域投資至少 4,000 萬泰銖並經官方核准，可以為自住目的取得最多 1 rai 土地的所有權。申請需經土地廳、內政部長與內閣審批，具有高度裁量與政治風險。
多數專業解讀把這條視為「理論上的可能性」，不是一般人可以依賴的標準途徑。若有相關規劃，需要個案級專業律師參與，且風險意識要特別高。
「間接」或「限制性」持有的結構
長期租賃（Leasehold）
外國人可與土地所有人簽訂最長 30 年的租賃契約，依實務慣例可約定再續約 1–2 次，總期可能達 60–90 年，但續約是否能實現，取決於未來法律環境、雙方關係與是否重新登記。租賃協議需在土地廳正式登記，才具對抗第三人的效力；只簽私下合約不登記，對買方風險很高。
建築物所有權＋土地租賃
法律上外國人可以擁有建築物本身，但不能擁有土地。有時會設計「土地以長租方式取得、建築物登記為買方所有」的結構，但這牽涉到土地租期屆滿後建物是否需要拆除、續租是否有保障等問題，條款設計與實務風險差異很大。
其他權利（地上權 superficies、用益權 usufruct 等）
某些律所會提到外國人可透過地上權或用益權取得一定範圍內的使用與收益權，不同權利的期限、可否轉讓與登記流程差異較大，通常由律師客製設計，適用範圍與風險需個案評估。
總結來說：「最單純」的合法選項是 freehold condo，且須確認在 49% 外國人配額內。只要牽涉土地與長期租賃，就要預期有更多條款與不確定性，必須看清楚合約與登記方式。
常見誤解與關鍵風險
誤解一：只要護照就能在泰國買任何房子
很多宣傳強調「外國人只拿護照就能買泰國房產」，讓人以為 condo、別墅、土地都一樣。Land Code 明確禁止外國人一般性持有土地，只有 condo 在滿足外國人配額與其他條件下可以直接持有。「買得到」不等於「法律上擁有」。
誤解二：成立泰國公司就能「合法」買土地和別墅
泰國公司確實可以持有土地，但公司若被認定為以外國人為實質控制、目的是繞過土地限制，可能被視為違規結構。名義人股東（nominee shareholder）的安排近年受到更嚴格檢查，一旦被認定為規避土地法，可能面臨嚴重法律後果。是否合規需看公司架構、實際經營與文件內容，不是「形式上有泰國股東」就安全。
誤解三：30+30+30 或「99 年租約」等於永久產權
市場上宣稱「先簽 30 年、再續約 30 年＋30 年」「99 年等同永久」的說法，忽略了一個事實：續約條款是合約約定，未來是否能有效落實，要看當時法律環境、地主意願與是否重新登記。把租約視作「有期限的使用權」，而非完全等同產權，才是保守但正確的態度。
誤解四：外國人配額 49% 還有餘額，就一定能登記在外國人名下
49% 的限制通常以「總樓地板面積」計算，而不是戶數。配額可能已透過預售或內部安排被用滿，但市場上仍有待售單位。買到超出外國人配額的物件，可能只能登記在泰國人名下或公司名下，權利結構與預期不符。簽約前要請開發商或律師確認該戶是否位於合法外國人配額內，並留意官方登記紀錄。
誤解五：政府在討論放寬到 75% 配額、99 年租期，現在就可以照新政策規劃
2024 年起泰國政府多次討論放寬外國人持有公寓比例到 75%、延長租賃期限到 99 年，媒體也有熱烈報導。但多數放寬內容仍處於提案或政策討論階段，尚未轉化為具體施行的法律條文。用還沒實施的政策做長期買房決策，風險在於立法可能拖延、被修改甚至不通過。以「目前已生效的法律」為決策基礎，再把政策討論視為可能的加分而非既定事實。
三種典型情境
情境一：台灣投資人買曼谷預售 condo，擔心 49% 配額問題
背景： A 先生打算用約 500–800 萬台幣在曼谷市區買一間小公寓當長期投資，已看上某熱門預售案。銷售強調「外國人配額沒問題」，但沒有提供具體證明。
怎麼處理： 在簽訂購買合約前，要求開發商或律師確認該戶是否仍在合法外國人配額內，並了解未來登記流程與所需 FET 文件。若未能提供清楚說明，寧可更換標的。投資型買家真正要確認的只有一件事：「未來能否順利以外國人名義取得產權證明」。
情境二：準退休者想買普吉別墅，聽說可用公司名義持有
背景： B 夫婦計畫 5 年後退休移居普吉，預算約 1,500 萬台幣，對某度假別墅專案心動。仲介表示可以透過泰國公司名義持有土地與別墅，泰國人持股 51% 只是「形式」，實際控制權可透過合約安排。
怎麼處理： 公司名義持有土地如果只是在形式上滿足泰國股東比例，但實際上由外國人完全控制，可能被視為名義人安排，存在法律風險。政府加強查核或股東關係破裂時，問題就會浮現。較審慎的方式是先透過專業律師釐清公司結構是否符合法規、是否有實質經營，再評估自己的風險承受度；必要時改採長期租賃搭配建築物所有權等替代方案。這類安排沒有簡單的通用答案，風險與複雜度比 condo 高很多。
情境三：長期在泰工作的外籍人士，考慮買自住公寓與未來出租
背景： C 女士在曼谷外商公司工作多年，計畫買一間市中心公寓自住，未來可能出租部分時間。
怎麼處理： 最合理的選項是 freehold condo，確認外國人配額未滿、資金可從海外匯入並取得相關證明後，按照一般購房流程進行。需要留意的是：未來若作為租賃用途，可能涉及泰國租金所得稅與原居國稅務申報；不同銀行對外籍人士的貸款條件差異頗大，需逐案洽談。先確保產權清晰，再規劃稅務與財務安排。
常見問題 FAQ
Q1：外國人在泰國可以買哪些房產類型？
最穩定可以直接持有的是符合 Condominium Act 的永久產權共管公寓（freehold condominium），在外國人配額未超過 49% 的前提下，可以以自己名字登記產權。至於土地、別墅與多數聯排房，因牽涉土地所有權，多數情況不能直接登記在外國人個人名下，只能透過租賃或其他結構處理。
Q2：外國人真的完全不能在泰國擁有土地嗎？
多數情況下無法一般性持有，這是 Land Code 的基本原則。少數例外如 Section 96 bis 針對高額投資者，但申請條件嚴格、需高額資金且有較大裁量空間。對大多數買家而言，「直接持有土地」是非常特殊的例外，不是規劃時的預設選項。若有相關想法，應諮詢合資格律師評估風險。
Q3：什麼是外國人 49% 配額？會怎麼影響我買 condo？
同一棟符合 Condominium Act 的建築中，由外國人持有的單位總面積不得超過整棟的 49%。一旦配額已滿，即使仍有空置單位，也可能無法再登記在外國人名下。確認某戶是否在配額內，需要由開發商、物業管理或律師查核官方登記資料。簽約前搞清楚「將來能不能順利以外國人名義拿到產權」，是最關鍵的一步。
Q4：透過泰國公司買別墅是不是就沒問題？
透過泰國公司名義持有土地在實務上存在，但是否合法、安全，取決於公司是否有真正的泰國股東與實質經營。只用名義人股東來繞過土地限制，可能被視為違反土地法與公司法。近期針對人頭戶投資的查核新聞顯示當局有意收緊這類安排。這種結構沒有「一律可行」的簡單答案，風險比買 condo 高，需要律師逐案評估，不應基於網路簡單說法就貿然決定。
Q5：所謂 30+30+30 或 99 年租約，真的能保證住到那麼久嗎？
泰國土地法設定了租賃期限上限，一般單次租約不得超過規定年限。合約中約定的續約條款，未必能在未來法律環境、地主更換或關係變化後都順利落實。市場上宣稱的「30+30+30＝90 年」或「99 年租約」，多半是把合約設計與理想狀態加總。把長租視為有期限的安排而不是永久產權，是較謹慎的做法。具體條款應由律師逐字檢視。
聲明
本文根據 2023–2026 年間公開的官方資訊與主要律所、專業機構、主流媒體報導，整理外國人在泰國買房的制度框架與常見實務做法，不構成任何形式的法律、稅務、金融或投資建議，也不保證任何個案一定能成功購買、持有或維持特定結構。泰國相關法律、政策與執法尺度可能隨時間變動。做出具體決策前，應以當地官方最新公告與個案專業意見為準，必要時諮詢合資格的律師、會計師或其他專業人士。
參考資料出處
Thailand Government / Department of Lands – Land ownership by foreigners in Thailand: Documents required for registration / Thailand Government / Department of Lands – Foreign ownership of land in Thailand: Ownership procedures / Thailand Condominium Act – Condominium Act B.E. 2522 (1979) / Thailand Land Code – Section 96 bis English translation / Dezan Shira & Associates – Thailand Land Ownership for Foreigners: A Comprehensive Guide / Benoit Partners – Foreigner land ownership in Thailand: legal rules and safe options / ILCT – Legal Developments in Thai Real Estate: Facilitating Foreign Ownership / Thai PBS & NowNews – 放寬對外國人買房限制！泰國政府擬振興房市兩大方向鬆綁 / Hua Hin Today – Proposed changes to foreign ownership and 99-year lease / 經濟日報 – 泰國曼谷房地產投資指南 外國人在泰國買房注意事項 / ThaiEmbassy.com – Buying Property in Thailand / 其他中文與英文房產、法律與稅務專業文章綜合整理
