本文三大重點
- 適合對象：已決定在泰國曼谷或主要城市購買公寓、正處於簽約或準備匯款階段的港台買家、持長期簽證的外國投資者
- 核心問題：外國人在泰國買樓需要走哪些法定程序？FET 文件怎麼取得？土地廳過戶當日要做什麼？
- 關鍵風險：49% 外籍配額可能已滿、FET 文件申請條件嚴格、過戶費用分擔需事前協商、授權代理需符合公證要求
誰需要關注泰國買樓流程？
如果你已在泰國看中公寓單位、簽了 Reservation Agreement，或正準備從海外匯款支付購房款，你正處於整個置業過程中最需要掌握操作細節的階段。
大多數買家、持有泰國 LTR 或 DTV 簽證的數位遊牧工作者，以及計劃長期在泰國退休的人，通常會在選定建案後，才意識到泰國買樓流程獨特性：外幣匯款必須取得 FET 文件、公寓項目有 49% 外籍配額限制、土地廳過戶需買賣雙方親自到場或使用經公證的授權書。
這些是《公寓法》（Condominium Act）與泰國央行（Bank of Thailand）的法定要求。若在匯款前未確認 FET 文件申請條件，或在簽約後才發現配額已滿，整個交易可能因此延遲甚至取消。
泰國買樓流程六大步驟總覽
外國人在泰國購買公寓的完整流程，分為以下六個階段：
Step 1：看房與落訂（Reservation） 選定單位後支付訂金，簽署預訂協議，開發商保留單位 14–30 天。
Step 2：外幣匯款與取得 FET 文件 從海外銀行將購房款匯入泰國本地銀行帳戶，並向銀行申請出具 Foreign Exchange Transaction Form（FET，外匯交易表格）。
Step 3：簽訂買賣合約 與賣家或開發商簽署正式的 Sale and Purchase Agreement，確認總價、付款時間表與過戶責任。
Step 4：確認 49% 外籍配額 向開發商索取外籍配額證明，確保該公寓項目尚有足夠的外國人持有配額。
Step 5：土地廳過戶 買賣雙方（或授權代表）前往 Land Department（土地廳）辦理產權過戶，支付過戶費用與相關稅項。
Step 6：取得 Chanote 地契 過戶完成後，買家取得新的 Chanote（โฉนด，地契），產權登記正式轉移至買家名下。
整個流程從落訂到拿地契，通常需要 3–12 個月，視現樓或樓花而定。現樓交易可在 1–3 個月內完成，樓花項目則需按建築進度分期付款，過戶時間取決於交樓日期。
Step 1：看房與落訂要注意什麼？
落訂流程與 Reservation Agreement
選定單位後，通常需要支付訂金保留該單位。訂金金額視開發商而定，一般為 5 萬–10 萬泰銖，或總價的 5–10%。支付後，你會簽署 Reservation Agreement（預訂協議），載明：
- 單位編號、樓層、面積與總價
- 訂金金額與支付方式
- 正式買賣合約的簽署期限（通常 14–30 天）
- 訂金退款條件（例如外籍配額已滿、貸款未獲批准時，訂金是否可退）
- 買賣雙方違約責任
訂金支付方式
訂金可以現金、銀行轉帳或支票支付。部分開發商接受外幣（如美元、港幣、人民幣），但最終會換算成泰銖。訂金支付通常不需要 FET 文件，因為金額未達泰國央行規定的門檻（5 萬美元等值）。
幾個需要提前確認的點
在簽署 Reservation Agreement 前，務必確認該單位是否仍有外籍配額。若配額已滿，你將無法以 Freehold（永久產權）方式購買，只能選擇 Leasehold（租賃產權，最長 30 年）。
若協議未明確列出配額已滿或貸款不批的退款條件，建議要求開發商補充，或聘請律師審核。協議若涉及泰文條款，應要求提供雙語版本或專業翻譯。
Step 2：外幣匯款與取得 FET 文件
FET 文件是什麼？為什麼必須要有？
根據泰國《公寓法》第 19 條，外國人購買公寓必須證明購房款來自海外。FET 文件是泰國央行要求本地銀行為等值 5 萬美元以上的外幣匯入交易所出具的官方證明。
沒有 FET 文件，土地廳不會受理外國人的產權過戶申請。即使已付清房款、簽了合約，若無法提供 FET 正本，整個交易將無法完成。
如何取得 FET 文件？四個步驟
步驟 1：從海外銀行匯款至泰國本地銀行帳戶 匯款帳戶必須是買家本人名義的泰國銀行帳戶。若尚未在泰國開戶，需提前辦理。常見可接受外幣匯款並出具 FET 的銀行包括：Bangkok Bank、Kasikorn Bank（KBank）、Siam Commercial Bank（SCB）、Krung Thai Bank。
步驟 2：匯款時註明用途為「購買公寓」 在匯款指示中，必須明確註明用途代碼，例如 “purchase of condominium” 或 “property purchase”。若用途代碼不正確，銀行可能拒絕出具 FET，或需補件說明。
步驟 3：向銀行申請出具 FET 文件 收款後 1–3 個工作日內，帶同護照、匯款記錄與買賣合約副本，前往銀行櫃檯申請。部分銀行收取小額手續費（約 500–1,000 泰銖）。
步驟 4：保留 FET 正本 FET 文件一式兩份，一份由銀行留存，一份交給買家。過戶時需提交正本，務必妥善保管。
匯款金額與時間點要求
匯款金額必須至少等值購房總價，以匯款當日匯率計算。銀行只會為單筆匯款出具一份 FET，不能分批匯入後再合併申請。
匯款帳戶戶名必須與買家護照一致。若為兩人共同購買，匯款帳戶可以是其中一人名義，但過戶時需提供共同持有的證明文件。
常見陷阱
分批匯款無法取得合規 FET： FET 只能為單筆匯款出具，且該筆金額必須等值購房總價。若你分兩次匯款（如先匯 100 萬、再匯 400 萬），銀行只會為每筆分別出具 FET，但土地廳要求的是「一筆等值購房總價的外幣匯入證明」。
開發商代收款不算外幣匯入： 若你將款項匯至開發商的海外帳戶或透過第三方代收，該筆款項未進入泰國銀行系統，無法取得 FET。
Wise 等跨境支付平台： Wise 在 2025 年後開始為符合條件的泰國房產交易提供 FET 申請支援，但並非所有交易都適用，需提前與客服確認。傳統銀行匯款仍是最保險的方式。
Step 3：簽訂買賣合約
合約簽署時間與類型
確認外籍配額後，買賣雙方會在 14–30 天內簽署正式的 Sale and Purchase Agreement。若購買的是樓花，合約可能按建築進度分階段簽署（地基完成、結構封頂、交樓前）。
買賣合約關鍵條款
一份完整的買賣合約應包括：
- 買賣雙方資料：姓名、護照號碼、聯絡方式
- 單位描述：單位編號、樓層、面積、車位編號（如適用）
- 總價與付款時間表：已付訂金、分期安排、尾款支付時間
- 交樓日期：若為樓花，須明確預計交樓日期與延遲罰則
- 過戶責任分配：由誰負責辦理過戶、費用如何分擔、是否可使用授權書
- 違約責任：買家或賣家違約時的賠償或退款條款
付款時間表範例
現樓項目：通常分 2–3 期支付
- 簽約時：30–50%
- 交樓前：40–60%
- 過戶當日：支付尾款
樓花項目：按建築進度分期
- 簽約時：10–20%
- 地基完成：10–15%
- 結構封頂：15–20%
- 內部裝修完成：20–30%
- 交樓與過戶：支付尾款
是否需要律師審核合約？
法律上並無強制要求，但聘請泰國本地律師審核合約在以下情況是值得的：不熟悉泰文或泰國合約慣例、合約涉及複雜的付款安排或延遲條款、擔心開發商或賣家信譽問題。律師費通常為 2–5 萬泰銖，會重點檢查交樓標準、違約責任、配額保證條款。
Step 4：確認 49% 外籍配額
什麼是 49% 外籍配額？
根據泰國《公寓法》第 19 條，任何公寓項目中，外國人持有的單位總面積不得超過整棟總面積的 49%。剩餘 51% 必須由泰國公民或泰國註冊公司持有。
這項規定適用於所有公寓項目，無論新樓或二手樓。若配額已滿，外國人只能選擇 Leasehold（最長 30 年，可續約兩次）或等待其他外籍業主釋出配額。
如何確認配額是否足夠？
在簽署 Reservation Agreement 或買賣合約前，向開發商或賣家索取：
- Foreign Quota Certificate（外籍配額證明）：由土地廳出具，載明目前外籍持有面積與剩餘配額
- 單位產權狀況證明：確認該單位目前是由泰國公民持有（可轉為外籍配額）還是已由外國人持有（配額已佔用）
配額滿了怎麼辦？
三種選擇：
- 選擇 Leasehold：最長 30 年，到期後可續約兩次，但法律上並無強制續約保障，轉售時市場接受度較低。
- 等待配額釋出：若其他外籍業主轉售給泰國公民，配額會釋出，但需要時間且無法保證。
- 選擇其他項目：新建項目通常配額較充足。
在曼谷市中心（如 Sukhumvit、Silom、Sathorn）或熱門旅遊區（如芭堤雅、普吉），外籍配額競爭激烈。部分一線開發商會優先為早期買家保留配額，若你有意購買熱門項目，建議儘早落訂並確認配額狀況。
Step 5：土地廳過戶當日流程
過戶前準備
買家需準備的文件：
- 護照正本與影印本
- FET 文件正本
- 買賣合約正本
- 付款證明（銀行匯款記錄或收據）
- 泰國居住地址證明（如有）
賣家需準備的文件：
- Chanote 地契正本
- 身份證明（泰國公民為身份證，外國人為護照）
- 稅務文件（如 Tax Clearance Certificate）
買賣雙方需提前 1–2 週向土地廳預約，曼谷市中心的熱門土地廳可能需更長預約時間。
過戶當日流程（約 2–4 小時）
步驟 1：文件提交與審核 買賣雙方（或授權代表）抵達後，向櫃檯提交所有文件。職員會檢查文件完整性、FET 文件真偽、外籍配額狀況。
步驟 2：土地廳估價 土地廳會對該單位進行官方估價。土地廳估價通常低於市價（約為市價的 60–80%），過戶費用與稅項以估價為基礎計算，而非實際成交價。
步驟 3：計算並支付過戶費用與稅項 根據土地廳估價，買賣雙方支付：過戶費（Transfer Fee）、特定營業稅（Specific Business Tax, SBT）或印花稅（Stamp Duty）、預扣稅（Withholding Tax）。費用可以現金或銀行本票支付，大部分土地廳不接受信用卡。
步驟 4：買賣雙方簽署過戶文件 費用支付完成後，買賣雙方在職員見證下簽署過戶文件。若使用授權書，授權代表需出示經公證的 Power of Attorney（POA）。
步驟 5：取得新 Chanote 地契 過戶完成後，買家即時取得新的 Chanote 地契，上面記載買家姓名、單位編號、面積、產權類型（Freehold）。地契為泰文，但會註明外國人持有（Foreign Quota）。
是否需要親自到場？可以用授權書嗎？
原則上買賣雙方需親自到場。若買家無法到場（例如人在海外），可使用 Power of Attorney（POA）委託律師或代理人辦理。
授權書必須在買家所在地的泰國大使館或領事館辦理公證，需列明授權事項、授權期限、受權人姓名，通常需 3–7 個工作日，公證費視各地大使館而定。
部分土地廳對授權書的格式與公證方式較嚴格，建議事前與律師或土地廳確認是否接受你準備的版本。
泰國買樓過戶費用與稅務結構
費用計算基礎
所有過戶費用與稅項均以土地廳估價為基礎計算，而非實際成交價。舉例：
- 實際成交價：500 萬泰銖
- 土地廳估價：400 萬泰銖
- 費用計算基礎：400 萬泰銖
主要費用項目
過戶費（Transfer Fee） 標準費率為 2%。根據泰國財政部 2025 年 4 月 22 日起實施的減免政策，700 萬泰銖以下住宅的過戶費降至 0.01%，有效期至 2026 年 6 月 30 日。
- 減免前：400 萬 × 2% = 8 萬泰銖
- 減免後：400 萬 × 0.01% = 400 泰銖
特定營業稅（SBT）或印花稅
- 賣家持有未滿 5 年：需支付 3.3% 特定營業稅
- 賣家持有滿 5 年：免特定營業稅，改支付 0.5% 印花稅
預扣稅（Withholding Tax） 由賣家負擔，稅率視賣家身份（個人或公司）而定，通常為 1%。
買賣雙方費用分擔慣例
泰國並無法律強制規定費用分擔，實務慣例如下：
- 買家負擔：過戶費、印花稅
- 賣家負擔：特定營業稅、預扣稅
具體分擔方式可在合約中協商。
完整費用試算範例
購買 500 萬泰銖公寓（土地廳估價 400 萬），賣家持有未滿 5 年，按慣例分擔：
買家費用：
- 過戶費（減免後）：400 泰銖
- 印花稅：0（賣家需支付特定營業稅）
- 總計：約 400 泰銖
賣家費用：
- 特定營業稅：13.2 萬泰銖
- 預扣稅：4 萬泰銖
- 總計：約 17.2 萬泰銖
若購買時間在 2026 年 7 月 1 日之後，過戶費減免政策到期，買家需支付標準 2% 過戶費（8 萬泰銖）。
取得 Chanote 地契後的後續安排
水電過戶
聯絡當地水務局（Provincial Waterworks Authority）與電力公司（Metropolitan Electricity Authority 或 Provincial Electricity Authority），提供 Chanote 影印本與護照辦理帳戶過戶。部分公寓由物業管理公司統一處理，可直接聯絡管理處。
物業管理費登記
向公寓管理處登記業主資料，確認每月物業管理費金額與支付方式。大部分公寓接受銀行自動轉帳。
出租或自住安排
若計劃出租，泰國對外國業主出租無限制，但租金收入需申報個人所得稅，透過仲介或物業管理公司出租需簽署管理合約。
常見誤解與風險
誤解 1：外國人可以在泰國買地 外國人原則上不能購買土地，但可以購買公寓的 Freehold 產權。若想持有土地或獨棟別墅，只能透過 Leasehold 或設立泰國公司（需符合外資持股限制）。
誤解 2：配額是按單位數量計算 配額以面積計算，而非單位數量。一個 100 平方米的單位佔用的配額，比兩個 30 平方米的單位更多。即使某個項目還有很多小單位，大單位的配額可能已滿。
誤解 3：過戶費可以用信用卡支付 大部分土地廳只接受現金或銀行本票，不接受信用卡。
風險 1：FET 文件遺失或銀行拒絕出具 FET 遺失可向原匯款銀行補發，但需提供匯款記錄與用途證明，費用約 1,000–3,000 泰銖。若銀行拒絕出具（例如匯款用途代碼不正確），需重新匯款或與銀行協商補件，可能延遲整個交易。
風險 2：賣家產權存在瑕疵 若賣家的地契上有未清償貸款、稅務欠款或產權糾紛，土地廳可能拒絕受理過戶。建議在簽約前聘請律師進行產權調查（Title Search），確認產權清晰。
風險 3：授權書格式不符合土地廳要求 若授權書格式、公證方式或授權事項描述不符合要求，可能被要求重新辦理公證。建議事前與律師或土地廳確認授權書範本。
三種典型情境
情境一：台灣退休人士購買曼谷現樓公寓
背景： 張先生，60 歲，持有泰國 LTR 簽證，計劃在曼谷 Sukhumvit 區購買一個 450 萬泰銖的現樓公寓自住。
怎麼處理： 支付 10 萬泰銖訂金、簽署 Reservation Agreement 並確認外籍配額後，從台灣銀行一次性匯款 450 萬泰銖等值的美元至泰國 Bangkok Bank，匯款用途註明 “purchase of condominium”。收款後 2 個工作日，前往銀行申請 FET。他同時聘請泰國律師審核買賣合約（律師費 3 萬泰銖），確認配額保證條款與過戶責任分擔。簽約後 1 個月，與賣家預約土地廳過戶，當日支付過戶費 400 泰銖（減免後），取得新地契。
不應忽略的風險： 張先生原本計劃分兩次匯款，律師提醒他 FET 只能為單筆匯款出具，才改為一次性匯入全額。
情境二：香港投資者購買芭堤雅樓花公寓
背景： 李小姐，35 歲，持有泰國 DTV 簽證，計劃在芭堤雅購買一個 300 萬泰銖的樓花公寓作投資。
怎麼處理： 支付 5 萬泰銖訂金後，按建築進度分期付款：簽約 60 萬、地基完成 60 萬、封頂 90 萬、交樓前 90 萬。因每筆金額未達 5 萬美元，銀行拒絕出具 FET。律師建議她在最後一次付款時，一次性匯入總額 300 萬泰銖等值的港幣，取得 FET 文件。交樓後無法親自到泰國辦理過戶，在香港辦理授權書公證（費用約 2,000 港幣），委託律師代為辦理。
不應忽略的風險： 若堅持分期匯款，將無法取得符合要求的 FET，導致無法過戶。
情境三：中國大陸買家遇到配額已滿問題
背景： 王先生，45 歲，計劃在曼谷市中心購買一個 800 萬泰銖的二手公寓。
怎麼處理： 仲介告知該項目外籍配額已滿，無法以 Freehold 方式購買。仲介建議選擇 Leasehold（30 年），但王先生擔心 30 年後續約無保障。諮詢律師後，決定改為購買鄰近尚有配額的新建項目，順利完成交易。
不應忽略的風險： 若選擇 Leasehold，轉售時市場接受度較低，且 30 年後需與業主或管理公司重新協商，法律上並無強制續約保障。
外國人在泰國買樓常見問題 FAQ
Q1：泰國買樓可以貸款嗎？外國人可以申請泰國房貸嗎？
外國人可以申請，但條件較嚴格。大部分泰國本地銀行對外國人的貸款成數最高 50–70%，利率約 4–6%，需提供收入證明、工作證明或長期簽證。部分中資銀行（如中國銀行泰國分行）對中港台買家較友善，但仍需符合最低收入與信用要求。若無法取得泰國房貸，也可在本國銀行申請無抵押貸款或信用貸款，但利率通常較高。
Q2：FET 文件可以補辦嗎？需要多久？
可以補辦，需向原匯款銀行申請。提供護照、匯款記錄（SWIFT confirmation）與買賣合約副本，銀行通常在 3–7 個工作日內補發，費用約 1,000–3,000 泰銖。若原匯款銀行已關閉帳戶或無法提供記錄，補辦難度較高，務必妥善保管 FET 正本。
Q3：可以用人民幣或港幣直接匯款嗎？
可以用人民幣、港幣、歐元、英鎊或其他主要貨幣，泰國銀行會按當日匯率兌換成泰銖。FET 文件上會註明原匯款幣種與金額，以及兌換後的泰銖金額。重點是匯款兌換後的泰銖必須等值購房總價，且匯款用途代碼必須正確。
Q4：配額滿了還能買嗎？Leasehold 和 Freehold 有什麼差別？
配額滿了可以選擇 Leasehold（最長 30 年，可續約兩次），但續約並非強制，需與業主或管理公司重新協商，轉售時市場接受度也較低。Freehold 無年限限制，產權完全屬於買家，轉售較容易。若計劃長期持有或日後轉售，建議優先選擇尚有 Freehold 配額的項目。
Q5：授權書怎麼辦理？可以在泰國辦嗎？
授權書需在你所在地的泰國大使館或領事館辦理公證，需列明授權事項、授權期限、受權人姓名，通常需 3–7 個工作日，費用約 1,000–3,000 元當地貨幣。若你已在泰國境內，也可在泰國公證處辦理，但需確認格式符合土地廳要求。
Q6：過戶當日需要準備多少現金？
大部分土地廳只接受現金或銀行本票，不接受信用卡。若享有 2025–2026 年減免政策，過戶費僅數百泰銖，可以現金支付。若減免政策到期後購買，或需支付其他稅項，建議提前向銀行申請本票，或準備足夠現金。
Q7：買樓後可以出租嗎？租金收入要報稅嗎？
泰國對外國業主出租無限制，但租金收入需申報個人所得稅（累進稅率 5–35%）。若每年在泰國居住少於 180 天，通常不構成泰國稅務居民，租金收入可能只需繳納預扣稅（約 15%）。具體稅務義務視居住天數、收入來源與本國稅務居民身份而定，建議諮詢跨境稅務顧問。
Q8：如果開發商倒閉或延遲交樓怎麼辦？
泰國法律並無強制要求開發商購買完工保險或設立第三方託管，若開發商倒閉，買家可能面臨損失。建議選擇信譽良好的開發商（如上市公司或一線品牌）、已取得建築許可與銀行融資批准的項目，並在合約中明確列出延遲交樓的罰則（如每日罰款或退款條款）。若開發商延遲交樓，可根據合約條款索賠，或透過泰國消費者保護委員會或法院提起訴訟。
重要聲明
本文為泰國外國人購買公寓流程的一般資訊整理，不構成法律、稅務、金融或房地產投資建議。文章內容主要根據 2024–2026 年間的泰國官方規定、專業律所解析與主流媒體報導整理，但《公寓法》、外匯管理規定、過戶費用與稅務政策可能隨時更新，具體規定應以泰國土地廳、泰國央行、泰國稅務局及相關主管機構的最新公告為準。若你計劃在泰國購買公寓，強烈建議在簽署任何合約或匯款前，諮詢泰國持牌律師、會計師或專業房地產顧問。
參考資料出處
Thailand.go.th – Foreign ownership of land in Thailand: Ownership procedures / HLB Thailand – Registration fees for property transfers and mortgages reduced (Ministerial Regulations effective 22 April 2025) / Forbes & Partners – FETF Explained: Your Guide to Buying Property in Thailand / Forbes & Partners – Thailand Property Transfer Fees & Tax Guide (2025/2026) / Siam Legal International – Ways to Transfer Money to Thailand for Property Purchase / Siam Legal International – Transfer of Property in Thailand / Forbes & Partners – Title Deed Transfer Thailand: 2025 Guide to the Land Office / Neginski Legal – Buying a Condo in Thailand in 2026: Rules for Foreigners / Thailand Law Online – Legal Guide: Buying a Condominium in Thailand as a Foreigner / ASEAN Briefing – Thailand Land Ownership for Foreigners / 經濟日報 – 泰國曼谷房地產投資指南外國人在泰國買房注意事項 / Baker McKenzie – Real Estate Law Thailand Global Corporate Real Estate Guide
