英格蘭私人租賃市場超過三十年來最大規模的改革，已於 2026 年 5 月 1 日正式生效，《Renters’ Rights Act（租客權益法案）》全面實施。
這項法案被廣泛形容為英國私人租屋制度三十多年來最重大的變革之一，相關說法亦出現在官方指引、Shelter England 解說，以及包括 BBC 在內的主流媒體報導中。
對正在英國租屋、準備移居英國，或持有英國出租物業的人而言，理解這次改革的實際影響將變得非常重要。
固定租期與 Section 21「無理由驅逐」正式終結
法案內容
自 2026 年 5 月 1 日起，大部分私人固定租期（fixed-term tenancy）將被取消。所有租約將從一開始即改為「週期性租約（periodic tenancy）」，不再設有固定到期日。
租客如要終止 assured tenancy（保障型租約），需提前 2 個月通知房東。
同時，英國正式廢除 Section 21「無理由驅逐（no-fault eviction）」制度。過去房東可不需提供理由便收回物業，現在則必須透過 Section 8，並提供合法驅逐理由。
官方亦指出，即使是 2026 年 5 月 1 日前簽訂的租約，其內部的 break clause（提前終止條款）亦不能再被用作無理由終止租約。
對租客代表什麼？
租客未來不會再因固定租期到期，或房東單方面想收回物業，而面臨被迫搬離。整體居住穩定性將明顯提高，但租客仍需遵守租約責任，例如準時交租及維持物業狀況。
對房東代表什麼？
這代表英國租務管理邏輯出現根本改變。房東若要收回物業，需有清楚、合法且可證明的理由。對不少房東而言，未來將更依賴正式程序與法律文件管理。
租金上調：通知要求與限制
法案內容
房東若要加租，必須：
- 至少提前 2 個月通知租客
- 使用正式的 Section 13 通知程序
- 每年最多只能加租一次
- 不可要求超過 1 個月租金的預付款
對租客代表什麼？
租客將獲得更明確保障，避免頻繁或突然加租。若認為加租不合理，租客可向 tribunal（租務審裁機構）提出挑戰，而房東亦不能因租客提出申訴而將其驅逐。
對房東代表什麼？
房東未來需要更有計劃地安排租金調整，並確保 Section 13 通知程序合法完成。若程序錯誤，可能影響加租有效性。
租客飼養寵物權利提升
法案內容
租客現在擁有正式權利向房東申請養寵物，而房東只有在具備「合理理由（good reason）」的情況下才可拒絕。
對租客代表什麼？
房東不能再單純以「不接受寵物」為理由直接拒絕申請。租客將首次擁有較明確的法律基礎提出寵物要求。
對房東代表什麼？
許多房東可能需要重新檢視租約內容與寵物政策。若拒絕租客申請，理由需具合理性並保留紀錄。
禁止歧視領取福利人士與有子女家庭
法案內容
房東不得因租客領取福利（benefits）或擁有子女而拒絕出租。
對租客代表什麼？
若租客領取 Housing Benefit、Universal Credit，或有小朋友，房東不能僅基於這些理由拒租。
對房東代表什麼？
房東需重新檢視租客篩選條件。任何直接或間接排除福利申請者或家庭租客的政策，都可能構成違法。
社會住宅（Social Housing）將於 2027 年實施
法案內容
《Renters’ Rights Act》對私人註冊社會住宅供應商（private registered providers of social housing）的適用時間，將延後至 2027 年。
對租客代表什麼？
目前居住於 housing association（房屋協會）物業的租客，需留意改革並非立即適用，而是從 2027 年開始生效。
重點整理
| 項目 | 主要變化 | 實際影響 |
|---|---|---|
| 租約形式 | 固定租期大部分取消 | 租約改為滾動式 |
| 驅逐制度 | 廢除 Section 21 | 房東需提供合法理由 |
| 租金調整 | 每年最多一次 | 必須提前 2 個月通知 |
| 預付租金 | 最多 1 個月 | 減少 upfront 壓力 |
| 養寵物 | 租客可正式提出申請 | 房東需有合理拒絕理由 |
| 歧視限制 | 禁止拒絕福利人士與家庭 | 招租標準需調整 |
| 社會住宅 | 2027 年才實施 | 時間表不同 |
《Renters’ Rights Act》將重新定義英格蘭私人租賃市場的運作方式，影響範圍包括租約穩定性、租金調整、驅逐程序與租客權益。
無論你是準備移居英國、已在英國租屋，或正在管理英國出租物業，這些變化都值得提前理解與準備。
資料來源包括 Shelter England、BBC 及官方租賃指引。
