房貸成數不能只按簽證身份分級
房貸成數（margin of financing）是銀行提供的融資金額，相對於其採用的物業價值基礎的比例。但外國買家不能只憑持有 MM2H、工作准證或短期停留身份，就推算一定能借到多少。
網上常見的「外國人貸五至七成」「MM2H 可貸八成」，可能來自個別銀行產品或申請案例，不能當成全市場通用標準。銀行仍須評估申請資格、收入、負債、信貸紀錄及物業條件，並遵守適用的監管要求。
做預算時，可以設定不同成數測試資金是否足夠；真正決定自備款的，則是正式批核中可用於支付樓價的金額。
先看成數按什麼價值計算
「貸七成」不一定等於銀行支付成交價的七成。
部分銀行產品以銀行接受的市值與淨購買價兩者較低者，作為計算融資成數的基礎。如果估值低於成交價，即使批核成數符合預期，實際貸款額仍可能較少。
此外，產品宣傳的總融資比例，可能包含保險、律師費或估值費等項目。這些金額不能全部當成支付賣方樓款的資金，應要求銀行分項列明。
比較方案時，至少要問清楚：成數的計算基礎、實際樓款貸款額，以及另行融資的費用。
首期怎樣反推：用不同情境試算
以下假設成交價為 RM1,500,000，銀行採用的計算價值也為 RM1,500,000，且不把其他費用併入貸款。
| 預算假設 | 用於支付樓價的貸款 | 自備樓款 |
|---|---|---|
| 貸款五成 | RM750,000 | RM750,000 |
| 貸款六成 | RM900,000 | RM600,000 |
| 貸款七成 | RM1,050,000 | RM450,000 |
這些只是計算情境，不代表外國買家的常見批核區間，也不對應任何簽證類別。
若成交價仍是 RM1,500,000，但銀行只接受 RM1,400,000 的估值，並按該值批出七成貸款，貸款便是 RM980,000，自備樓款增加至 RM520,000。
因此，更實用的計算方式是：
自備樓款＝成交價－實際可用於支付樓價的貸款額。
如果已支付訂金，符合合約安排的訂金通常屬於自備樓款的一部分，計算剩餘應付金額時應扣除，避免重複計算。
收入證明：影響的是可借金額，不只是文件是否齊全
銀行需要確認收入是否持續、能否核實，以及扣除現有債務後，是否有能力承擔新月供。
受薪人士通常需要糧單、薪金入帳紀錄及銀行要求的僱傭或稅務資料；自僱者可能需要公司登記、業務流水與報稅文件。所需期間及形式應以銀行清單為準。
海外收入並非一律不獲接受，也不宜概括成「一定較難批」。應先確認銀行是否接受該收入所在國、幣別及收入類型，再核對換算方式、翻譯與認證要求。
即使文件完整，收入與現有負債仍可能限制貸款額。持有長期准證，也不能代替這一層還款能力評估。
首期之外，還要準備稅費與備用資金
自備樓款不是全部購房現金。還須計算：
- 物業轉讓印花稅。
- 買賣與貸款文件的律師費、支出及適用稅費。
- 貸款文件印花稅、估值費及銀行列明的費用。
- 適用的政府批准費、保險或保障費用。
- 入住、維修及交易完成後的備用資金。
自 2026 年起，非馬來西亞公民且非馬來西亞永久居民的個人，涉及適用住宅轉讓時，須留意 8% 轉讓印花稅。永久居民的處理不同，不能把所有非公民一律歸入同一稅率。
轉讓印花稅也不是只按首期計算。假設個案適用 8%，而計稅價值為 RM1,500,000，該項稅額便是 RM120,000。
沿用前述七成貸款、估值等於成交價的示例，RM450,000 自備樓款加上 RM120,000 轉讓印花稅，已達 RM570,000，尚未包括其他費用。實際適用與計稅價值應由律師按稅局規定確認。
常被誤解的情境
誤解一：外國人一律能貸七成
沒有所有外國買家都保證獲得的七成貸款。市場案例可以用來了解可能性，但不能代替銀行對自己的正式評估。
誤解二：貸款七成，就只需準備樓價三成
只有在計算基礎等於成交價、批核金額足夠等假設下，才可這樣計算自備樓款。估值差額、稅費與其他支出仍須另外準備。
誤解三：貸款成數越高，方案就越好
較高成數可以減少初期投入，但也可能增加月供與總融資成本。還要一起比較利率、年期、費用及提前還款條件。
誤解四：初步評估說能貸多少，最後就不會變
初步評估通常依有限資料作出。完整審查及物業估值完成後，正式批核可能不同，不能把初步金額當成已落實資金。
下一步應該怎麼判斷
正在做置業預算
用數個貸款額情境計算自備樓款，再加入稅費與備用資金。也要測試估值低於成交價、批核金額少於預期時，是否仍能完成交易。
準備向銀行查詢
提供同一套身份、收入、負債與物業資料，詢問不同銀行。要求對方分清初步估算與正式批核，以及貸款額是否包括其他費用。
準備簽約
請律師確認貸款不足或未獲批時的合約處理，並核對訂金、尾款與銀行放款時間。外國人購房資格及政府批准，也須另行確認。
如果你正在為馬來西亞置業做預算，歡迎在下方表格留下目標樓價、收入幣別及可用自備資金，聯絡我們了解準備方向；實際成數與稅費應由銀行及合資格專業人士確認。
常見問題 FAQ
Q1：外國人房貸成數一般是多少？
沒有能套用所有外國買家的固定答案。應先確認銀行是否接受你的背景，再按收入、負債及物業資料取得評估，不宜直接按簽證類別套用網上區間。
Q2：首期要準備多少？
以成交價扣除實際可用於支付樓價的貸款額計算。若銀行估值低於成交價，自備比例可能高於你按宣傳成數估算的結果。
Q3：除了首期，還要準備什麼？
包括轉讓印花稅、法律與融資費用、適用的批准費，以及入住與備用資金。部分費用能否併入貸款，須按正式方案確認。
Q4：收入證明交齊，是否就能取得最高成數？
不一定。文件用來支持銀行評估，不能保證結果。可借金額仍受到還款能力、現有債務、產品條件及物業估值等因素影響。
聲明
本文依據截至 2026 年 9 月可查閱的銀行產品及稅務資料整理，所有成數與金額示例均為預算假設，不代表貸款承諾。實際批核、計稅價值及費用，以銀行正式文件、稅局規定及個別交易安排為準。本文不構成個人金融、稅務或投資建議。
References
HSBC Amanah Malaysia — HomeSmart-i Financing FAQ；CIMB Malaysia — Home Loan Features and Required Documents；LHDN — National Tax Seminar: Budget 2026 Questions and Answers
