看中單位之後，先確認自己能不能買、能不能完成付款
物業位置和價格合適，還不足以決定是否落訂。對外國買家來說，至少要先確認購買資格、物業產權、貸款安排，以及未能成交時如何處理已付款項。
這些準備不必等到 SPA 草稿送來才開始。Letter of Offer 或預訂文件本身可能已有約束力，簽字和付款前便應知道自己承擔什麼責任。
本文以馬來西亞半島的一般住宅買賣為主。沙巴、砂拉越及特殊交易類型，應另查當地規定。
外國人購買資格，要按具體物業核實
外國買家不能只憑「樓價超過某個數字」判斷可以購買。所在地、物業類別、地契限制及買家身份，都可能影響資格與所需批准。
各州的最低購買價格、受限制物業及申請程序不盡相同。網上的全國門檻表只能作初步參考，實際出價前，應把單位資料交給律師，向相關土地機關核實。
也要區分不同身份在不同制度下的待遇。例如永久居民是否納入某州的外國人購房政策，與是否適用外國買家的印花稅率，不是同一個問題。
如果打算出租，還應查看項目的用途及管理規則。單位可以買，不等於你預期的每一種出租方式都獲准。
產權查冊，要看賣方是否有權出售
查冊的作用，是把廣告或口頭介紹與正式紀錄對照。可請律師按交易情況核對：
| 資料 | 對買家的影響 |
|---|---|
| 登記業主與賣方身份 | 確認簽約人是否有權出售，有無其他共同業主 |
| 永久或租賃產權、剩餘年期 | 影響持有安排、估值及融資評估 |
| 土地用途與轉讓限制 | 確認是否需要同意及是否符合預計用途 |
| 抵押、私人禁制登記等負擔 | 決定贖回、解除及過戶前要完成的工作 |
| 個別或分層地契是否已發出 | 影響使用轉讓文書或權益轉讓文件的安排 |
| 現有租約、欠費與交樓條件 | 確認買入後承接什麼，以及由誰清理欠款 |
私人禁制登記（caveat）不宜一概寫成「查封」；抵押也不一定代表不能買賣，但需要明確的解除及付款安排。單看一張舊地契副本，未必足以反映最新狀況。
貸款初評有助預算，但仍要預留差額
銀行初步評估可以協助你了解申請方向，但正式貸款額仍要經過收入、負債、信貸及物業估值審批。
例如，議價時按七成貸款預算，最後銀行批出的金額較低，差額就要由其他資金補上。落訂前應先算清楚：如果貸款不足，自己是否仍能完成交易，以及文件有沒有相關退出或退款條件。
自備資金也不只有未獲融資的樓價部分。印花稅、法律費用、估值、同意申請相關費用，以及收樓後的維修和持有開支，都要列入預算。外幣資金則要考慮換匯及匯款所需時間。
選律師，重點是確認他代表誰
代理或賣方介紹的律師，不一定不能聘用；真正要確認的是，他在這宗交易中代表哪一方，有沒有利益衝突，以及委任範圍是否包括替你審閱和解釋文件。
發展商或賣方的律師，不會只因替你安排簽署便自動成為你的代表。涉及銀行文件時，也應分清律師是否同時承辦貸款，以及哪些工作另行收費。
最好在簽要約文件前取得意見，讓律師有機會處理融資條件、批准要求及訂金條款，而不是等到發生爭議才介入。
常被誤解的情境
「樓價達到外國人門檻，就一定可以買。」
還要看物業類別、地契限制及所需批准。最低價格只是其中一項條件。
「銀行說應該可以，首期就按最高成數準備。」
初評不是正式批核。應按可承受的貸款差額安排資金，並核對合約如何處理貸款不足。
「代理介紹的律師，一定不能代表買方。」
介紹來源不是唯一判斷依據。應確認正式委任、代表關係及利益衝突。
下一步應該怎麼判斷
剛開始選樓的人，可以先整理國籍、居留身份、預算、收入來源及目標地區，再查詢購買資格和融資選項。
已看中單位的人，向賣方索取地契及相關資料，並讓律師在簽署前查看要約文件。若是新樓，另核對發展商與項目資料、適用的法定 SPA 及付款安排。
準備落訂的人，最後再核對一次總資金、付款期限，以及貸款或批准未落實時的處理方式。
如果你正準備在馬來西亞買樓，歡迎在下方表格留下買家身份、目標地區及交易類型，聯絡我們了解資料準備方向；具體資格與法律文件須由承辦專業人士核實。
常見問題 FAQ
Q1：這些查核全部都是落訂前的法定程序嗎？
不是。部分是實務準備建議，但購買資格、所需批准及有效過戶的法律要求仍必須符合。
Q2：貸款初評與正式批核有什麼分別？
初評協助估算申請方向；正式批核須完成銀行審查，並附有金額、期限及放款條件。
Q3：什麼時候找律師較合適？
建議在簽要約文件或付款前安排，尤其是需要貸款或政府批准才能成交的交易。
聲明
本文為一般購房準備資訊，不構成法律、金融或投資建議。各州購房政策、地契限制及銀行要求須按具體物業和申請時點核實。資料核對日期：2026 年 10 月 6 日。
References
