日本房產仲介費怎樣計算？買方要付多少與何時支付

本文是宅點百科「日本置產」中「交易成本」系列的一篇，回答一個常讓買方困惑的問題：日本的房產仲介費怎樣計算、何時支付。系列的整體說明見主文日本買房不只看房價：仲介費、登記費、稅項、保險與持有成本。

日本的仲介費只有法定上限，沒有固定價格。買方和賣方的上限各自計算；採用標準仲介契約條款時，須待買賣契約成立，仲介才可以向你請求報酬。以下依序說明上限的算法、低價物件的特例、哪些費用不得另收，以及付款時間。

為什麼仲介費的報價讓人看不懂？

在日本置產，你可能聽過仲介費是「3%＋6萬日圓」，拿到的報價卻是另一個數字。報價上的稅是否須另外加計、價格較低的物件是否適用另一套算法、應在簽約時還是交屋時付款，報價單上也可能沒有寫清楚。人在海外的買方，還會擔心自己是否被多收。

先說答案：買方最多付多少？

買方最多付到法定上限，此上限只計算你這一方。對須繳納消費稅的仲介業者而言，成交價超過400萬日圓時，上限換算後為「成交價×3.3%＋6.6萬日圓」，已含消費稅；400萬日圓以下須分段計算。成交價800萬日圓以下的物件，仲介事先說明、你也同意時，上限可以達到33萬日圓（含稅）。上限不是定價，仲介並非當然可以收到上限，金額須與你協議。截至2026年9月，此上限不因你是外國人或住在海外而不同。

上限是怎麼算出來的？

仲介費（仲介手数料）的上限，依宅地建物交易業法（宅地建物取引業法，以下稱宅建業法）第46條，由國土交通大臣公告，仲介不得收取超過此金額的報酬。每一家仲介的每個營業據點（事務所），均須將此金額揭示在顧客看得到的地方。

公告的算法是將成交價分成三段，各乘上一個比率，再加總起來：

成交價（不含消費稅）的部分	上限比率（已含消費稅）	換算成稅前
200萬日圓以下	5.5%	5%
超過200萬到400萬日圓	4.4%	4%
超過400萬日圓	3.3%	3%

「3.3%＋6.6萬日圓」是怎麼來的？

成交價超過400萬日圓時，前兩段的金額為固定值：200萬×5.5%＝11萬，200萬×4.4%＝8.8萬，合計19.8萬日圓。第三段是（成交價－400萬）×3.3%。從19.8萬扣除400萬×3.3%＝13.2萬，餘6.6萬。所以上限可以寫成「成交價×3.3%＋6.6萬日圓」。

這條速算式是由分段比率推算而來，法規只規定了分段比率。常見的「3%＋6萬日圓」是稅前的說法，乘上1.1即為同一金額。成交價在400萬日圓以下時，不能使用這條式子，須依上表逐段計算。

消費稅已包含在內

表上的比率已含10%消費稅，無須再加一次。如果報價單將稅前金額和消費稅分開列示，兩者加起來不得超過上限。

計算用的成交價則不含消費稅。向建商或其他業者購買的房子，如果建物部分的價款含消費稅，須先扣除這部分消費稅，再套用比率。

以上是須繳納消費稅的仲介業者（課税事業者，以下稱課稅業者）的上限。免繳消費稅的業者（免税事業者，以下稱免稅業者）另有算法：先將同一套算法得出的金額乘以110分之100，再加上最多為該金額0.04倍的進貨消費稅轉嫁。轉嫁的部分計入報酬，不得另外以消費稅名義向你收取；計算結果，上限低於課稅業者。

同一家仲介代表雙方，或幾家一起經手

上限是對每一方各計算一次。同一家仲介同時代表買賣雙方時，可以分別向雙方收取，但你支付的金額仍不超過上限；幾家仲介一起經手時，向你收取的合計金額也在上限之內。以上均為仲介（媒介）的上限，業者以代理身分替你買賣時，另有規定。

800萬日圓以下的物件，仲介費為什麼可能比較高？

成交價（不含消費稅）800萬日圓以下的土地或房屋，適用「低廉空屋等」（低廉な空家等）的特例。名稱中雖有「空屋」，但不論房子是否有人居住均適用。仲介可以考量這筆交易所需的費用，包括人事費，收取超過一般上限的金額；須繳納消費稅的業者最多33萬日圓（30萬日圓的1.1倍，含稅）。

特例並非自動適用。仲介須在簽訂仲介契約時，先在特例上限內說明報酬金額，並取得你的同意；未事先取得同意的，仍按一般上限。免稅業者的特例上限，另按前述換算方法計算。

這項特例已於2024年7月1日修改。修改前，門檻為400萬日圓，只適用於比一般交易多花現地調查等費用的物件，只能向賣方收取，上限為19.8萬日圓（18萬日圓的1.1倍）。現在門檻提高到800萬日圓，上限提高到33萬日圓。

截至2026年9月，現行規定並未限定只向賣方收取，買方也可能被要求支付特例金額。以前述速算式計算，成交價恰為800萬日圓時，一般上限也是33萬日圓；特例會使金額高於一般算法的，是成交價低於800萬日圓的物件。

例如（純示意，假設仲介是課稅業者、成交價不含消費稅）：你買一間成交價400萬日圓的房子。依一般算法，上限為200萬×5.5%＋200萬×4.4%＝19.8萬日圓（含稅）。如果仲介在簽訂仲介契約時先說明、你也同意適用特例，上限即為33萬日圓（含稅）。你應在簽約前確認報價採用的是哪一種算法，再決定是否同意；實際金額以你和仲介的約定為準。

除了仲介費，仲介還能另外收什麼？

仲介費之外，仲介原則上不得另收報酬。帶看費（案内料）、申請費（申込料），以及非你委託的廣告費，均不得收取。登錄到指定流通機構、一般廣告和物件調查的費用，由仲介自行負擔。

可以另外收取的有兩種。一是你委託製作的廣告費用。二是你特別委託，而且事先同意負擔的實費，例如遠地的現場調查或遠地出差旅費。

仲介以外的相關業務（媒介以外の関連業務）可以另外收費，但仲介須先說明契約內容，在仲介契約之外另簽書面等契約，載明業務內容和報酬金額。如果報價上有仲介費以外的項目，應先問清楚屬於哪一種：你委託的廣告或實費、另簽契約的其他業務，或者兩者皆非。

仲介費什麼時候付？

依國土交通省的標準仲介契約條款（標準媒介契約約款），買賣契約經仲介促成、正式成立後，仲介才可以向你請求報酬。如果買賣契約附有停止條件（條件達成才生效），須待條件達成才可以請求。

仲介還須先將宅建業法第37條規定的書面交付買賣雙方，才可以收款。實際付款時間寫在仲介契約的「約定報酬的收取時期」（約定報酬の受領の時期）一欄，以這一欄的約定為準。

契約書上會標示仲介契約是否採用標準條款。未採用的，付款時間和退款依該契約的約定。

房貸沒過，已付的仲介費拿得回來嗎？

可以，前提是仲介契約採用標準條款，而且買賣契約裡有房貸（按揭）條款。標準條款涵蓋兩種房貸條款：房貸不成立時買賣契約自動解除，或房貸不成立時你可以解約。房貸確定不成立、契約因此解除（第二種須由你據此解約）時，仲介須將已收的報酬全額盡速退還，但不加計利息。

因其他原因解約，不在此條範圍內。使用日本房貸買房時，簽訂買賣契約前應先確認有無這項條款。

仲介契約有三種，會影響仲介費嗎？

不會影響上限。三種仲介契約的報酬上限相同，差別在期間、報告頻率和登錄義務：

專屬專任仲介契約（専属専任媒介契約）：只能委託這一家，也不得與仲介找到的對象以外的人成交；有效期間最長3個月；仲介至少每週報告1次。
專任仲介契約（専任媒介契約）：只能委託這一家；有效期間最長3個月；仲介至少每2週報告1次。
一般仲介契約（一般媒介契約）：可以同時委託多家；法律沒有限制期間，標準條款同樣訂在3個月以內。

專任和專屬專任期滿後，依你的申請可以更新，每次也不超過3個月。不論哪一種，有人提出買賣申請時，仲介均須毫不遲延地通知你。委託出售時簽訂專任或專屬專任契約的，仲介須在7日內（專屬專任5日內，不算休業日）將物件登錄到國土交通大臣指定的指定流通機構。

聽到這些說法，要多問一句

「仲介費就是3%＋6萬日圓，大家都一樣」：這是上限的換算，不是定價，金額可以協議。
「3.3%＋6.6萬日圓，稅另計」：這條式子已含消費稅，不得在其上再加一次。
「800萬日圓以下的物件都收33萬日圓」：33萬日圓是上限，而且仲介須在簽訂仲介契約時事先說明，並取得你的同意。
「帶看要付帶看費」「申請要付申請費」：這兩種均不得另收。
「外國客戶的仲介費另計」：截至2026年9月，法定上限不因國籍或是否住在日本而不同。報價中多出的項目，依前述方法問清楚屬於哪一種。
「買賣契約還沒簽，先付一部分仲介費」：採用標準條款時，買賣契約成立前，仲介不得請求報酬。

簽仲介契約前，怎麼判斷下一步？

看仲介營業據點揭示的報酬金額，和報價對照。
依上述算法算出你這一方的上限，確認報價未超過。
成交價在800萬日圓以下的，問仲介是否適用特例、金額為多少。
問仲介費以外是否有其他費用，各屬於哪一種，有無估價。
看仲介契約是哪一種、是否採用標準條款，以及「約定報酬的收取時期」一欄。
使用日本房貸的，確認買賣契約有無房貸條款。

如果報價超過你算出的上限，或對方說不清楚某項費用屬於哪一種，應暫緩簽約。仲介費只是買房成本的一部分；登記費、稅和每月費用，回到主文日本買房不只看房價：仲介費、登記費、稅項、保險與持有成本一起估算。

想再問清楚

對仲介費的算法或報價還有疑問，可以到問問宅點提問。

問問宅點

日本仲介費問答 FAQ

日本買樓（買房）的仲介費可以議價嗎？

可以。法定金額是上限，不是定價；仲介並非當然可以收到上限。具體金額須考量其提供的仲介服務內容，與你協議決定。談定的金額，應寫入仲介契約。

仲介費的3.3%是含稅還是未稅？

含稅。5.5%、4.4%、3.3%均已含10%消費稅，換算成稅前為5%、4%、3%。計算用的成交價則不含消費稅，向業者購買的房子須先扣除建物部分的消費稅。

買800萬日圓以下的物件，仲介費會比較高嗎？

可能。2024年7月1日起，仲介在簽訂仲介契約時事先說明、你也同意，即可收取超過一般上限的金額，課稅業者最多33萬日圓（含稅）；未事先取得同意的，仍按一般上限。

名詞小詞典

仲介費（仲介手数料）：仲介促成買賣後，向委託人收取的報酬，法規用語是「報酬」。
課稅業者（課税事業者）：須繳納消費稅的業者；本文的上限金額以這類業者為準。
低廉空屋等（低廉な空家等）：成交價不含消費稅800萬日圓以下的土地或房屋，不論是否有人居住。
標準仲介契約條款（標準媒介契約約款）：國土交通省訂的仲介契約範本條款。
指定流通機構（指定流通機構）：國土交通大臣指定的機構，營運仲介業者之間交換物件資訊的系統 REINS（レインズ）。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據宅地建物取引業法與施行規則、國土交通省的報酬告示、《宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方》、標準媒介契約約款，以及2024年修正的說明資料。來源均為日文，中文名稱為本文翻譯。
以下是從官方文件歸納或計算得出，官方並無一句話直接寫明：
「成交價×3.3%＋6.6萬日圓」、400萬日圓時的19.8萬日圓、800萬日圓時一般上限也是33萬日圓，以及免稅業者上限較低，均依分段比率與換算方法算出。
800萬日圓以下特例買方也可能被收，是比較2024年修正前後的告示文字得出：修正前限定賣方，現行文字沒有這項限定。
上限不因國籍或居住地而不同，是依所查的宅建業法第46條、報酬告示與解釋文件均無這類區分歸納。
付款時間與房貸不成立時的退款，依標準媒介契約約款的條文；三種契約的約款未逐字比對，沒有採用標準條款的契約依其約定。
截至查核日，2024年7月1日施行的報酬告示之後，未見再修正。