登錄免許稅、不動產取得稅與固定資產稅：日本買房稅費怎樣看

本文是宅點百科「日本置產」中「交易成本」系列的一篇，只回答一個問題：日本買房時遇到的登錄免許稅、不動產取得稅與固定資產稅如何計算。仲介費、管理費、保險，以及出租、出售的稅，見主文日本買房不只看房價：仲介費、登記費、稅項、保險與持有成本。

在日本買房，主要會遇到三種稅：辦理登記時繳的登錄免許稅、取得後由都道府縣課徵一次的不動產取得稅，以及每年由市町村課徵的固定資產稅。房子位於市街化區域的，還可能有都市計畫稅。這些稅均不按成交價計算，各有一般稅率和減輕稅率；部分減輕最早在2027年3月31日到期。

為什麼拿到房價，還是估不出稅費？

第一個原因是計算基礎不同。這幾種稅使用登錄在固定資產課稅台帳上的價格，也就是固定資產評價額，而非你談定的成交價。

第二個原因是繳納時間和課稅機關不同。登錄免許稅在辦理登記時繳納；不動產取得稅須待之後寄來的稅單；固定資產稅則以每年1月1日的所有人為準。

第三個原因是減輕措施有條件。同一種稅能否適用減輕稅率，取決於你是否自己居住、面積大小、房子哪一年建成，以及哪一天取得或登記。

先說答案：三種稅怎麼看？

先向賣方或仲介索取固定資產評價證明書（固定資産評価証明書）。三種稅原則上均從證明書上的評價額算起，只有房貸的抵押權登記按借款金額計算。登錄免許稅的土地移轉稅率為2%，2029年3月31日前登記為1.5%；建物和房貸的減輕稅率，只適用於自己居住的個人。不動產取得稅的標準稅率為4%，2027年3月31日前取得的土地和住宅為3%；新成屋每戶可以扣除1,200萬日圓，出租用途也適用。

固定資產稅的標準稅率為1.4%，住宅用地另有特例，出租住宅的土地也適用。住在海外的屋主，原則上須為不動產取得稅和固定資產稅安排納稅管理人。

項目	一般	減輕後	期限依據的日期	是否須自住
登錄免許稅：土地買賣移轉	2%	1.5%	2029年3月31日前登記	不須，個人和法人均適用
登錄免許稅：建物保存登記（新成屋）	0.4%	0.15%	2027年3月31日前新建或取得，1年內登記	須
登錄免許稅：建物買賣移轉	2%	0.3%	2027年3月31日前取得，1年內登記	須
登錄免許稅：房貸抵押權設定	借款金額0.4%	0.1%	2027年3月31日前新建或取得，1年內登記	須
印花稅：紙本買賣契約（超過1,000萬、5,000萬日圓以下）	2萬日圓	1萬日圓	2027年3月31日前作成	不以自住為條件，依契約金額
不動產取得稅：稅率	4%	土地、住宅3%	2027年3月31日前取得	不須
不動產取得稅：宅地課稅標準	價格全額	價格的1/2	2027年3月31日前取得	不須
不動產取得稅：新建住宅扣除	—	每戶1,200萬日圓	沒有截止日；2026年4月1日起面積40至240平方公尺	不須，出租也可以
不動產取得稅：二手住宅扣除	—	依建成日期，最高1,200萬日圓	沒有截止日	須
固定資產稅	1.4%（標準）	住宅用地1/6、1/3	沒有截止日	不須，出租住宅的土地也適用
固定資產稅：新建住宅	—	3個年度減半（3層以上耐火、準耐火5個年度）	2031年3月31日前新建	不須
都市計畫稅	最高0.3%	住宅用地1/3、2/3	沒有截止日	不須

印花稅只列一個金額級距為例，其他級距另有金額。表中「是否須自住」一欄依各條文的要件整理，截至2026年9月。

登錄免許稅：辦登記前要確認什麼？

登錄免許稅以台帳上的登錄價格計算，土地和建物分開計算。買公寓時，除了建物，還有土地持分的移轉。依登錄免許稅法附則，目前可依申請日所屬年度的前一年12月31日或當年1月1日時點登錄的價格為基礎計算，細節依政令。新建物尚未登錄價格時，由登記官認定。

要適用自住的減輕稅率，除了必須自己居住，還須在登記申請時附上市區町村出具的住宅用家屋證明，事後補交即無法適用。建物移轉的0.3%，取得方式限買賣或法拍（競落），因贈與或繼承取得的不適用。二手屋須在1982年1月1日以後建成，或符合耐震基準。

不自住的人，建物移轉適用2%、保存登記適用0.4%、房貸（按揭）抵押權設定適用借款金額的0.4%；土地移轉的1.5%不看是否自住，仍可適用。

不動產取得稅：稅單上的金額怎麼算出來？

不動產取得稅由房產所在的都道府縣課徵一次，買賣、新建均須課稅，不論是否辦理登記；因繼承取得等情形不課稅。此稅並非在交屋時繳納，而是依之後寄來的稅單繳納。計算順序大致如下：

先找價格：使用台帳上的登錄價格，而非成交價，也不是建築工程費。新建物尚未登錄價格的，由都道府縣另行評定。
宅地先減半：2027年3月31日前取得的宅地，包括公寓的土地持分，價格乘1/2。
建物減去扣除額：新成屋每戶扣除1,200萬日圓；二手住宅依建成日期扣除，見下文。
確認免稅點：扣除後須乘以稅率的金額，稱為課稅標準額。2026年4月1日以後取得的，土地未達16萬日圓、因新建或增建改建取得的房屋每戶未達66萬日圓、買賣等其他方式取得的房屋每戶未達34萬日圓，即不課稅。
乘稅率：2027年3月31日前取得的土地和住宅為3%，店鋪、辦公室等非住宅建物為4%。
土地再減一筆：符合條件的住宅用土地，可以從土地稅額再減去一筆金額，算法見下文。

第4步的免稅點於2026年4月1日提高；3月31日以前取得的，仍依舊金額10萬、23萬、12萬日圓。取得後1年內再取得相鄰土地的，須前後合併判斷。

新成屋扣除：出租也能用，但面積要對

新建住宅，包括買下時尚無人入住的新成屋，每戶可以從價格扣除1,200萬日圓；公寓以每一個獨立區畫計算。認定長期優良住宅為1,300萬日圓。價格低於扣除額時，最多扣至價格為止。

2026年4月1日起取得的，面積條件為40平方公尺以上、240平方公尺以下，出租用途亦同。這裡的面積依現況判定，公寓包含按比例分攤的共用部分，可能和登記面積不同。東京特別區內的特定都市再生緊急整備地域，非出租住宅的下限仍為50平方公尺，至2031年3月31日。

二手住宅扣除：要自己住，金額看建成日期

二手住宅的扣除，限個人取得、供自己居住，面積在40平方公尺以上、240平方公尺以下（2026年4月1日以後取得），且須符合耐震條件。扣除額為這間房子新建當時的扣除額：

1997年4月1日以後新建：1,200萬日圓
1989年4月1日至1997年3月31日：1,000萬日圓
1985年7月1日至1989年3月31日：450萬日圓
1981年7月1日至1985年6月30日：420萬日圓
更早新建的金額更低；1954年6月30日以前新建的不扣除

耐震條件為1982年1月1日以後新建；1981年12月31日以前新建的，須由建築士等證明符合新耐震基準，且調查須在取得日前2年內完成。證明文件限耐震基準適合證明書、建設住宅性能評價書，或既存住宅買賣瑕疵擔保責任保險的契約證明文件。1981年7月1日到12月31日新建的，雖然落在420萬日圓的級距，仍須具備耐震證明。

建成日期以固定資產課稅台帳，也就是評價證明書上的記載為準，可能和登記不同。以東京都為例，申告時須附住民票；買來出租、自己不住的二手屋，無法適用這項扣除。

住宅用土地減額：土地稅額再減一筆

取得住宅用土地、符合條件時，可以從土地稅額減去下列兩者中較高者：

45,000日圓
土地每平方公尺價格×住宅樓地板面積的2倍（每戶以200平方公尺為限）×取得持分×3%。宅地的每平方公尺價格，使用減半後的價格。

新建住宅的土地，條件是取得土地後3年內在上面新建住宅，或在新建後1年內由同一人取得新建未使用的住宅和土地，同時取得亦屬之；3年是東京都主稅局的說明。二手住宅的土地，須在取得土地之日起1年內（含同時）取得地上的二手住宅，且這間房子須符合二手住宅扣除的條件。因此，買來出租的二手屋，土地也無法適用這筆減額。

申告和繳稅：以東京為例

以東京為例，取得後30日內須向都稅事務所申告，未登記的物件也須申告；30日內已申請登記的，原則上免申告，但要適用減輕措施，仍須附文件申告。稅單大約在每月7日前後寄出，繳納期限原則上為寄送當月月底，無法以帳戶轉帳繳付。其他道府縣的期限，依各地規定。

例如：住在香港的人，2026年11月買下東京一間尚無人入住的新成屋公寓出租，專有面積在40到240平方公尺之間。登錄免許稅方面，土地持分適用1.5%；他不自住，建物保存登記適用一般的0.4%。不動產取得稅方面，建物先扣除1,200萬日圓，評價額低於此數即扣至零；土地使用評價額的一半、稅率3%，如果是在新建後1年內一起取得，還可以再適用住宅用土地減額。這幾項均不以自住為條件。他須做的是確認面積和取得日期，並安排好代收稅單的納稅管理人。

固定資產稅和都市計畫稅：每年繳多少，看哪幾項？

每年1月1日登記為所有人的人，須繳納當年度的固定資產稅；1月2日以後才過戶，當年度的納稅人不變。交屋時按日分攤，是交易慣例，不是法律規定。固定資產稅由市町村課徵，東京23區由東京都課徵。

標準稅率為1.4%，市町村可以依條例另訂。同一人在同一市町村內的課稅標準合計，未達土地30萬日圓、房屋20萬日圓時不課稅，但市町村在財政上有特別需要時，可以依條例課稅。價格每3年重新評價一次；依東京都的說明，2024年度為基準年度，2025、2026年度原則上沿用。

住宅用地特例：出租也算，但有兩種情形不算

以1月1日時供住宅使用的土地為準，每戶200平方公尺以下的部分，固定資產稅的課稅標準為價格的1/6，都市計畫稅為1/3；超過的部分分別為1/3和2/3。公寓以獨立區畫的戶數計算，出租住宅的土地也屬於住宅用地。

有兩種情形須留意。1月1日仍在興建中的土地，原則上不屬於住宅用地。房子空著、管理不善，被市町村依空屋相關法律勸告為管理不全空家等或特定空家等時，土地即排除在特例之外。土地另有負擔調整措施，實際金額以稅單為準。

新建住宅減半：期滿後稅額回升

2031年3月31日前新建的住宅，從開始課稅的年度起3個年度，固定資產稅減半；3層以上的耐火、準耐火建築為5個年度。認定長期優良住宅為5個年度，3層以上耐火的為7個年度，但須在開始課稅那一年的1月31日前附文件申告。減半以每戶居住部分120平方公尺為限，只減固定資產稅，不減都市計畫稅，期滿後稅額回到原本水準。

面積條件為40平方公尺以上、240平方公尺以下；東京特別區內的特定都市再生緊急整備地域，非出租的為50平方公尺以上。公寓以居住用的專有部分判斷，居住部分須占專有部分的1/2以上，作為別墅使用的部分不計入居住部分；只在度假時使用的房子如何認定，應向課稅的地方政府確認。依東京都主稅局的說明，2026年3月31日以前新建的，要件為50平方公尺以上、280平方公尺以下，出租部分為40平方公尺以上。

都市計畫稅：不是每個地方都有

都市計畫稅原則上只對市街化區域內的土地和房屋課徵，稅率由市町村條例訂定，最高0.3%。東京23區為0.3%，與固定資產稅一起課徵。截至2025年4月1日，全國有639個團體課徵，約為市町村的1/3。

外國人或住在海外，稅率一樣嗎？

一樣。截至2026年9月，不動產取得稅、固定資產稅和都市計畫稅以取得者或所有人為納稅人，不按國籍或是否住在日本區分；登錄免許稅的減輕，也不以國籍為條件。

差別在於「自己居住」這個條件。建物和房貸的登錄免許稅減輕、二手住宅扣除，以及連帶的二手住宅土地減額，均須自住，住在海外、買來出租的人無法適用。已移居日本、實際入住的人，可能符合自住條件。能適用哪幾項減輕，取決於你是否自己居住、房子是新成屋還是二手屋，以及面積和取得日。你可以將這些情況告訴問問宅點。

人在海外，稅單寄給誰？

在課稅的市町村沒有住所、居所或事務所時，固定資產稅須選定一位納稅管理人（納税管理人），代你處理一切納稅事項，並向市町村申報。也可以選任條例所定地區以外、但便於處理的人，此時須先申請核准；更換人選時也須辦理。

不動產取得稅的規定結構相同，對象換成都道府縣。經申請、認定不影響稅款徵收的，兩種稅均可不設納稅管理人。所查條文沒有限定由什麼身分的人擔任。

這是地方稅的手續；租金和賣房的所得稅另有國稅手續，辦妥一邊不代表另一邊也已辦妥，見主文[[JP-PRO-15-M]]。

2027年3月31日到期後會怎樣？

截至2026年9月30日，下列減輕只訂到2027年3月31日，但各自依據的日期不同：

不動產取得稅：土地和住宅的3%稅率、宅地減半，依取得日判斷。
登錄免許稅：建物的0.15%、0.3%和房貸的0.1%，依新建或取得日判斷，且須在1年內登記。
印花稅：買賣契約的減輕稅額，依契約作成日判斷。

期限較晚的有兩項：土地移轉登記的1.5%到2029年3月31日，依登記日判斷；固定資產稅的新建減半適用於2031年3月31日前新建的住宅。

國土交通省在2027年度稅制改正要求中，提出將不動產取得稅的3%和宅地減半各延長3年，到2030年3月31日；也要求將土地固定資產稅、都市計畫稅的負擔調整措施和條例減額制度，延長到同一天。依總務省2026年8月31日時點的資料，這些均只是要求，仍在研究，尚未定案。同一批要求還提到，針對新建公寓價格上漲，研議抑制非出於實際需求的投機交易，但並未指明將採用哪一種稅或手段。

登錄免許稅和印花稅的減輕是否延長，以之後的稅制改正為準。取得或登記日期接近2027年3月31日的，簽約時應先確認交屋和登記會落在哪一天。

簽約前，要拿到哪些資料？

固定資產評價證明書：土地和建物各自的評價額；二手屋的建成日期也以這份為依據。
面積：登錄免許稅的自住減輕，依住宅用部分的樓地板面積是否在50平方公尺以上判斷；不動產取得稅和固定資產稅的新建優惠，依是否在40到240平方公尺之間判斷。
建成日期與耐震文件：1982年1月1日以前新建的，如要適用不動產取得稅的二手住宅扣除，須具備前述三種證明文件之一；登錄免許稅的減輕則須符合耐震基準。
構造與認定：是否為3層以上的耐火、準耐火建築，是否為認定長期優良住宅；這會改變固定資產稅減半的年數。
預定的取得日和登記日：對照2027年3月31日和2029年3月31日。
自住才需要的文件：登記申請時附的住宅用家屋證明，不動產取得稅申告時附的住民票。
納稅管理人：住在海外時，由誰代你收稅單、繳稅。

例如：已移居日本的人，買下一間1990年建成的二手公寓自住，專有面積在50到240平方公尺之間，2027年3月31日前取得。登錄免許稅方面，只要登記申請時附上住宅用家屋證明、在取得後1年內登記，建物移轉即可適用0.3%，土地持分適用1.5%。不動產取得稅方面，1990年落在1989年4月1日到1997年3月31日的級距，建物扣除1,000萬日圓；1982年以後建成，無須另外證明耐震；房子符合二手住宅扣除，土地也可適用住宅用土地減額。他須做的是備妥住民票申告；如果他是買來出租，這兩項扣除均無法適用。

哪些說法要小心？

「稅費抓房價的幾%就好」：登錄免許稅和不動產取得稅均依評價額計算，不能直接以成交價計算。
「交屋時已經繳了不動產取得稅」：交屋、登記時繳的是登錄免許稅；不動產取得稅須待都道府縣寄發稅單。
「外國人稅率比較高」：截至2026年9月，三種稅的稅率不因國籍而不同，差別在自住條件。
「買來出租也能用0.3%」：建物移轉的0.3%須自住，不自住的為2%。
「二手公寓也能扣1,200萬日圓」：二手住宅扣除須自住、符合耐震條件，金額依建成日期而定。
「小套房也能用新成屋優惠」：專有面積未滿40平方公尺的，無法適用固定資產稅新建減半；不動產取得稅的扣除以包含分攤共用部分的面積判定，面積未滿40平方公尺也無法適用。專有面積接近40平方公尺時，須確認實際判定的面積。
「房貸契約的印花也有減輕」：截至2026年9月，印花稅的減輕只針對不動產買賣契約，紙本房貸借款契約仍按一般稅額；以電子方式簽署的契約，依國稅廳的見解不屬課稅文書。
「2027年以後會自動延長」：延長只是要求，尚未定案。

下一步怎麼判斷？

拿到評價證明書、確認面積和建成日期後，對照上表，即可判斷自己適用一般稅率還是減輕稅率。自住條件如何認定、面積如何計算、取得日落在期限之前或之後，這三件事如無把握，應先向司法書士或房產所在的市區町村、都道府縣稅事務所確認，再行簽約。

如果你仍在評估是否在日本置產，想了解仲介費、每月持有成本，以及出租、出售的稅如何串在一起，回到主文[[JP-PRO-15-M]]看完整的費用框架。

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登錄免許稅、不動產取得稅與固定資產稅問答 FAQ

日本買樓的登錄免許稅和不動產取得稅，可以用成交價估算嗎？

不能。兩者均以固定資產課稅台帳上的登錄價格計算；尚未登錄價格的新建物，分別由登記官或都道府縣認定。簽約前應向賣方或仲介索取固定資產評價證明書，據以估算。

業主住在海外，固定資產稅和不動產取得稅要怎麼處理？

在課稅地沒有住所時，須選定納稅管理人。固定資產稅向市町村、不動產取得稅向都道府縣辦理；經認定不影響徵收的，可以免設。所得稅的申報另有國稅手續。

2027年3月31日以後才取得，不動產取得稅還是3%嗎？

目前尚不確定。國土交通省已要求將3%稅率和宅地減半延長到2030年3月31日，依2026年8月31日時點的資料仍在研究，尚未定案，以之後的稅制改正為準。

名詞小詞典

固定資產評價額（固定資産評価額）：登錄在固定資產課稅台帳上的價格，是這幾種稅的計算基礎。
課稅標準額（課税標準額）：減半、扣除之後，須乘以稅率的金額。
住宅用家屋證明（住宅用家屋証明）：市區町村證明這是個人自住住宅的文件，適用登錄免許稅減輕時，須在登記申請時附上。
認定長期優良住宅（認定長期優良住宅）：經認定的長期優良住宅，不動產取得稅扣除額和固定資產稅減半年數較多。
納稅管理人（納税管理人）：替在課稅地沒有住所的納稅人處理納稅事項的人。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據日本的法令，以及國稅廳、總務省、東京都主稅局的官方文件；日文原文由宅點翻譯整理。
以下結論由官方文件歸納，官方並無一句話直接寫明：不自住的人無法適用登錄免許稅的住宅減輕、二手住宅扣除及其土地減額，是依條文的自住要件推論，未查市區町村對「居住」的認定實務，也未查到住在海外者如何證明自住；三種地方稅不分國籍或居住地，是依所查課稅對象條文沒有這類區分歸納，各地條例未逐一查核；房貸借款契約不在印花稅減輕範圍，是依減輕對象的列舉推論；電子契約不課印花稅，出自國稅廳的一般事例，該事例不是不動產契約。
不動產取得稅的申告期限、稅單寄送與繳納方式、住宅用土地減額的「3年內」，以及固定資產稅新建減半在2026年3月31日以前的面積要件，取自東京都主稅局的說明；其中「3年內」與地方稅法本文的2年不同，新舊面積分界只見於東京都的圖表，其他地方可能不同。
國土交通省的2027年度稅制改正要求（總務省2026年8月31日時點資料）仍在研究，之後可能改變；登錄免許稅和印花稅2027年3月31日到期的減輕是否延長，本文未查到相關要求。