外國人在日本可以做房貸嗎？永住、工作簽與非居民買家的差異

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，按身分整理外國人申請日本房貸（按揭）時的不同處境，寫給已取得永住、持工作簽證在日本工作，或住在台灣、香港的讀者。

可以申請，但能選擇的房貸依身分而異。截至2026年9月，大致分成三種情況：

日本國籍、永住者（永住者）或特別永住者（特別永住者）：可以申請住宅金融支援機構（住宅金融支援機構）的 Flat 35（フラット35）。所查銀行商品有的寫「日本國籍或永住許可」，永住者符合這一項；特別永住者是否屬於其中，以各行說明為準。
持工作簽證等其他在留資格（在留資格）、住在日本：不符合 Flat 35。部分銀行公開了沒有永住權也可以申請的商品，另有居住地、年收、語言等條件。
住在台灣或香港、不住在日本：寫明居住地的自住房貸，例如樂天銀行，要求住在日本國內。所查的銀行中，目前公開申請條件的是東京スター銀行的「東京招福星」，屬不動產投資貸款，不是一般的自住房貸。

即使符合公開條件，仍須經過銀行審查；以下按身分逐一說明。

為什麼「外國人能不能做房貸」沒有單一答案？

因為規則分成兩層。官方公開的借款人條件，僅適用於 Flat 35 這項商品；民間銀行對外國人及住在海外者的房貸條件，由各銀行自行決定，沒有官方統一標準。出入國在留管理廳監修、寫給外國人的生活與就勞指南，目前也沒有住宅貸款的說明。

國土交通省2026年3月公布的調查中，回答的994家民間金融機構有80.6%把國籍列為審查項目；這是「會看國籍」的比例，不是拒絕率。調查也沒有把在留資格或是否住在海外列為選項。因此，你的身分會如何被看待，須對照各銀行公開的商品說明。

各銀行公開的身分條件怎麼寫？

下表整理所查銀行在自家商品說明、FAQ 或網頁中，對申請人身分與居住地的寫法。表中僅列銀行公開的文字，不代表其他條件、利率或核貸結果；未列入的銀行，不代表不受理。

寫法類別	銀行與文件（日期）	公開的身分條件	居住地與其他相關寫法
日本國籍或永住	三菱UFJ銀行－住宅ローン商品說明書（2026年6月17日現在）	日本國籍，或已取得永住許可的外國籍人士	資金用途為本人自住的住宅
日本國籍或永住	三井住友銀行－WEB申込専用住宅ローン特設頁（2026年9月底查閱）	外國籍須確認在留資格欄記載「永住者」或「特別永住者」	新式在留卡未顯示在留期間者，改交記載在留資格與在留期間的住民票謄本
日本國籍或永住	瑞穗銀行（みずほ銀行）－FAQ No.4663（2024年3月26日更新）、No.5299（2025年6月4日公開）	原則上為日本國籍，或已取得永住許可等的外國人	原則上永住權申請中者不能申請
日本國籍或永住	住信SBIネット銀行－FAQ ID:1647（2021年6月3日作成）	外國人須已在日本取得永住許可	申請時提交記載在留資格的身分證明文件
日本國籍或永住	auじぶん銀行－住宅ローン商品詳細說明書（2025年10月1日現在）	日本國籍，或已取得永住許可的外國籍人士	須在該行持有日圓普通存款帳戶
日本國籍或永住	索尼銀行（ソニー銀行）－住宅ローン商品詳細說明書（2026年5月11日最終更新）、海外轉居說明頁（2026年9月底查閱）	日本國籍，或有永住權者	日本國籍的客戶遷居國外後，不能新申請住宅貸款；已住在國外的人不能新開帳戶
日本國籍或永住	樂天銀行（楽天銀行）－住宅ローン（金利選択型）商品詳細說明書（2026年9月8日基準）	日本國籍，或已取得永住許可等的外國人	須住在日本國內並已辦住民登錄（住民登録），簽約時須人在日本
沒有永住也可申請或洽詢	SBI新生銀行－FAQ（未標日期，2026年9月底查閱）	沒有永住許可者，配偶須具日本國籍或永住許可，並由該配偶擔任連帶保證人（連帯保証人）	沒有永住許可者不能單獨申請
沒有永住也可申請或洽詢	SMBC信託銀行（プレスティア）－FAQ No.144（2025年10月3日更新）	住在日本、持短期滯在（短期滞在）以外的在留資格，沒有永住權也可申請	須能以日語或英語溝通；前年度年收1,000萬日圓以上
沒有永住也可申請或洽詢	東京スター銀行－スター住宅ローン（永住権のない外国籍の方向け）商品說明書（2025年11月4日現在）	對象為未取得永住許可的外國籍人士	住在日本、能讀寫日語；限本人或共同生計的家人自住
沒有永住也可申請或洽詢	駿河銀行（スルガ銀行）－外國人房貸網頁（2026年4月30日現在）、外国人専用プラン商品概要說明書（2025年10月16日現在適用中）	未取得永住許可者也可洽詢	須能以日語理解商品與契約說明；本人不住該物件時不在對象內
不住在日本	東京スター銀行－「東京招福星」台灣居住者版商品說明書（2025年3月7日現在）	持中華民國（台灣）護照、居住台灣、不住在日本	不動產投資貸款；年收1,000萬日圓以上，或純資產3,000萬日圓以上
不住在日本	東京スター銀行－「東京招福星」香港居住者版商品說明書（2025年4月1日現在）	持香港身分證、主要收入在香港、不住在日本	不動產投資貸款；年收1,500萬日圓以上，或純資產4,500萬日圓以上

各銀行條件隨時可能調整，以該行最新公告為準。

我是日本國籍、永住者或特別永住者，要注意什麼？

身分上可以申請 Flat 35；永住者也符合上表各行「日本國籍或永住」的身分條件。特別永住者則以各行說明為準（三井住友銀行的特設頁寫明，須確認在留資格欄為「永住者」或「特別永住者」）。年齡、團體信用壽險（団体信用生命保険，簡稱團信）、年收等其他條件，仍依各商品而定。Flat 35 的完整條件見主文。以下幾點會因身分細節而異：

身分怎麼證明：Flat 35 的外國籍申請人傳單（2020年4月1日現在版）列出，永住者提交在留卡（在留カード），特別永住者提交特別永住者證明書（特別永住者証明書）或外國人登錄證明書（外国人登録証明書）。2026年6月14日起核發的新式在留卡與特別永住者證明書，卡面不再記載在留期間；例如三井住友銀行，就要求這類申請人改交記載在留資格與在留期間的住民票謄本。
特別永住者的寫法，各行不同：Flat 35 與三井住友銀行明文列出特別永住者；瑞穗銀行寫的是「永住許可等」，FAQ 沒有說明其中的「等」是否包含特別永住者。其他銀行以該行說明為準。
替家人買房：Flat 35 也可用於父母、子女等親屬居住的住宅，但入住的親屬同樣須為日本國籍、永住者或特別永住者；可入住的親屬範圍另有例外。這類貸款原則上不能適用住宅貸款減稅，部分承辦金融機構也不受理。
第二住宅：Flat 35 可以用於購買週末等自己使用的第二住宅（セカンドハウス），條件與自住相同；只不過不能為第二住宅重複借用 Flat 35、不能出租，也不能適用住宅貸款減稅。
長住海外：具資格但長住海外、沒有回日本居住計畫的人，目前沒有公開的 Flat 35 申請途徑；派駐海外、預期回國並能入住的人另有規定，細節見主文。民間銀行方面，索尼銀行寫明日本國籍的客戶遷居國外後不能新申請。
語言：Flat 35 的官方文件沒有列出外國籍申請人的日語能力要件；如何確認契約內容，可向承辦金融機構詢問。

持工作簽證等在留資格、住在日本，要注意什麼？

不符合 Flat 35 的申請條件，也不符合上表要求永住許可的商品條件。可對照公開受理非永住者的商品，例如上表的 SMBC信託銀行、東京スター銀行、駿河銀行，以及由配偶擔任連帶保證人的 SBI新生銀行。不具永住資格而借到 Flat 35，事後若經發現，須一次清償全部借款。

在留期間：永住者的在留期間沒有期限；技術・人文知識・國際業務（技術・人文知識・国際業務）等工作類在留資格，每次許可為5年、3年、1年或3個月，日本人配偶者等（日本人の配偶者等）為5年、3年、1年或6個月。銀行為何以永住為條件，各行沒有公開說明；本文所查的銀行說明也沒有列出剩餘在留期間須多長，申請前可向銀行確認。
語言：SMBC信託銀行要求能以日語或英語溝通，契約文件以日文為正本，另備英譯文件。東京スター銀行要求能讀寫日語，申請其團信時須能以日語填寫申請書兼告知書。駿河銀行寫明，無法以日語理解說明時會拒絕融資。
配偶：SBI新生銀行的方式，是由具日本國籍或永住許可的配偶擔任連帶保證人，以ペアローン（兩人各借一筆）或收入合算申請；不受理配偶以外的人擔任連帶保證人。東京スター銀行則要求已婚者由配偶擔任連帶債務人或連帶保證人。
永住申請中：永住申請中不等於已取得永住。瑞穗銀行寫明，原則上永住權申請中者不能申請；駿河銀行在洽詢時會詢問永住申請的展望與在日本的職涯規劃。
用途：東京スター銀行的非永住者商品限本人或共同生計的家人自住，投資用與出租物件不在對象內；駿河銀行也寫明本人不住該物件時不在對象內。SMBC信託銀行的 FAQ 則列出，不動產投資ローン與セカンドハウスローン也在適用範圍。

住在台灣或香港，能借什麼？

寫明居住地的一般自住房貸，例如樂天銀行、SMBC信託銀行、東京スター銀行的スター住宅ローン，均以住在日本為前提。所查的銀行中，目前公開申請條件的非居住者貸款，是東京スター銀行「東京招福星」的台灣居住者版與香港居住者版，屬不動產投資貸款，採變動利率。

以台灣居住者版（2025年3月7日現在）為例，商品說明書列出：

對象：不住在日本；持中華民國（台灣）護照、居住台灣；依適用稅法為台灣居民、不是其他國家或地區的居民，並能提交收入的公的證明。
年齡：申請時20歲以上，還清時75歲以下。
門檻：前年度公的年收證明所載年收1,000萬日圓以上，或純資產3,000萬日圓以上，按該行申請時的匯率換算日圓。
用途與地區：日本國內的投資用不動產，以及第二住宅或家人居住的住宅；物件原則上限東京都（23區等）、橫濱市、川崎市、大阪市、名古屋市、京都市、神戶市、福岡市及熊本縣部分地區。
貸款內容：2,000萬日圓以上，期間1年以上25年以內，變動利率，附責任財產限定特約（責任財産限定特約，具體範圍以該行的補充說明書為準）；借款時收取借款金額0.1%（免稅）的事務手續費。
手續：簽約時須到東京スター銀行總行辦理。

香港居住者版的門檻、還清年齡與手續費均不同，不可互相套用。在台灣或香港的收入如何證明、如何換算，所查銀行中只有這項商品寫明，細節見海外收入能否申請日本房貸？。

住在海外買房，還有兩件與身分有關的事：

住宅貸款減稅（住宅借入金等特別控除）：這是以住宅貸款取得自住住宅的制度，不應與上述不動產投資貸款混為一談。所得稅法上的非居住者，2016年4月1日以後取得的住宅，符合其他要件也可以適用；只不過，本人須在取得後6個月內入住並持續居住，不入住就不符合居住要件，另有家屬先入住的例外。
外匯法（外国為替及び外国貿易法）報告：外匯法上的非居住者取得日本房產，須在20日內報告，無論付現或貸款均相同。外匯法上的非居住者向日本的銀行借款本身，目前的官方說明未見借款人須另外提出外匯法報告。

「非居民」在不同地方指的是同一件事嗎？

不是。同一個人，在銀行商品、外匯法、所得稅法下，可能得到不同答案：

銀行商品：「東京招福星」的「日本非居住者」，指不住在日本、符合該商品對象條件的人。駿河銀行商品概要中的「非居住」，則指本人不住該物件，不是指住在海外。
外匯法：外國人原則上推定為非居住者；在日本國內的事務所工作，或入境後滿6個月的人，推定為居住者。
所得稅法：在日本有住所，或連續1年以上有居所的人是居住者，其餘為非居住者。

判斷結果會影響手續。例如持工作簽證住在日本、在外匯法上推定為居住者的人，與海外之間每次收付超過3,000萬日圓相當額時，須由本人事後報告；非居住者則免除這項報告。

哪些說法與情況要特別小心？

「沒有永住也能辦 Flat 35」：住宅金融支援機構的外國籍申請人傳單提醒，對這類招攬要十分小心。
「東京招福星就是給台港人的房貸」：它是不動產投資貸款，採變動利率，借款2,000萬日圓以上；以台灣居住者版為例，物件原則上限指定地區。它和住在日本的人申請的自住房貸是不同的商品。
網路文章與銀行文件說法不同：以銀行自己公開的商品說明為準，並看清文件日期。上表的住信SBIネット銀行 FAQ 作成於2021年，SBI新生銀行的 FAQ 沒有標日期，申請前都值得向銀行再確認一次。
只看身分，不看居住地與用途：同樣沒有永住，住在日本與住在台灣能對照的商品不同；自住與出租能用的商品也不同。

例子：住在台中的吳太太，想替在東京工作的女兒買房

吳太太住在台中，女兒持工作類在留資格在東京工作，尚未取得永住許可。吳太太想在東京買一間公寓供女兒居住。

Flat 35 的親屬居住用途，申請人與入住的親屬均須為日本國籍、永住者或特別永住者，母女兩人均不符合。她們可以對照兩種方式：一是由住在日本的女兒以自己的名義，對照上表受理非永住者的商品，並確認年收、語言、物件地區等條件；二是由吳太太對照「東京招福星」台灣居住者版。該商品的資金用途包括家人居住的住宅，但屬不動產投資貸款、採變動利率，門檻為年收1,000萬日圓以上或純資產3,000萬日圓以上。

若由吳太太取得房產，她在外匯法上原則推定為非居住者，取得後20日內須報告。她們須先決定由誰取得房產、由誰借款，再逐項對照該行最新的商品說明。能否核貸，由銀行審查決定。

下一步怎麼判斷？

確認身分：日本國籍、永住者或特別永住者，還是其他在留資格。永住仍在申請中，就尚未取得永住者身分。
確認住在哪裡：住在日本並已辦住民登錄，還是住在台灣、香港。
確認用途：本人自住、家人居住、第二住宅，或出租。
對照上表：找出身分與居住地相符的商品，取得最新版本的商品說明，逐項核對年齡、年收、語言與物件地區。
回到全貌：想了解 Flat 35 的完整條件、銀行審查項目、利率類型，以及在日本置產付現與貸款的差別，見主文外國人在日本買住宅能否申請房貸？。

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外國人日本房貸身分問答 FAQ

永住申請還在審查中，可以先用永住者的條件申請日本房貸（按揭）嗎？

永住申請中不等於已取得永住。Flat 35 的外國籍申請人須為永住者或特別永住者，瑞穗銀行也寫明原則上永住權申請中者不能申請。審查期間，可以先對照公開受理非永住者的商品。

借款後才取得永住，已經借的房貸會有變化嗎？

東京スター銀行與駿河銀行的非永住者商品寫明，借款期間取得永住許可並通知該行，經審查可能調降利率。其他銀行是否有類似安排，以該行的說明為準。

特別永住者和永住者申請日本房貸，條件一樣嗎？

Flat 35 兩者同樣可以申請，但身分文件不同：永住者提交在留卡，特別永住者提交特別永住者證明書等。民間銀行寫法各異，例如三井住友銀行明列兩者，瑞穗銀行寫的是「永住許可等」。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據是住宅金融支援機構、國土交通省、出入國在留管理廳、財務省、日本銀行與國稅廳的官方資料，以及各銀行自行公開的商品說明、FAQ 與網頁；均為日文原文，中文為宅點整理。
以下結論是根據官方文件歸納，官方沒有直接寫明：「民間銀行沒有官方統一標準」（查核國土交通省民間房貸調查的報告與調查票、出入國在留管理廳監修的生活・就勞指南第8版，均未見外國人房貸的規定）；「長住海外、沒有回日本居住計畫者沒有公開的 Flat 35 途徑」；「Flat 35 官方文件未列日語能力要件」；「在台灣或香港的收入怎麼認定，所查銀行中只有東京招福星寫明」；「本人不入住就不符合減稅居住要件」；「向日本的銀行借款本身，未見借款人須另外提出外匯法報告」（查核日本銀行外為法Q&A資本取引編，該文件不涵蓋銀行自身的報告）。
銀行表僅代表各行該商品在所列日期的公開文字，不是完整的申請條件。瑞穗銀行的商品概要頁在查核時無法讀取，改依 FAQ；SBI新生銀行的申請條件頁未能讀取，年齡、年收、居住地等條件未查；三井住友銀行只查了 WEB申込専用住宅ローン。住在海外者的公開商品，是就所查銀行而言。各銀行對剩餘在留期間的要求，本文所查的資料沒有記載。
國土交通省調查記錄的是金融機構勾選了哪些審查項目，不是核貸率或拒絕率。住宅貸款減稅依2026年4月1日現在的法令。