日本銀行審批房貸看什麼？收入、在留資格、信用紀錄與首期

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，逐項整理日本的銀行（在日本營業的銀行等金融機構，不是中央銀行「日本銀行」）審查房貸（按揭）時會看哪些條件，供考慮在日本置產、想先了解自己會受到哪些審查的讀者參考。

日本的銀行審查房貸時，會看年齡與健康、收入與在職年數、還款負擔、房屋的擔保評價與貸款成數、國籍與居住地，以及在日本的借貸與還款紀錄。每一項的門檻由各銀行自行決定；只有住宅金融支援機構（住宅金融支援機構，與民間金融機構合作提供長期固定利率房貸的機構）的 Flat 35（フラット35）公開了自己的標準。國土交通省（国土交通省）的調查能讓你了解各項門檻大致落在哪個範圍；你是否符合條件，須以自身情況逐項對照申請銀行最新的商品說明，能否核貸則由銀行審查決定。

為什麼找不到一份「日本的銀行怎麼審」的標準？

因為截至2026年9月，這樣的標準並不存在。公開借款人條件的官方房貸只有 Flat 35，而且只受理日本國籍、永住者（永住者）與特別永住者（特別永住者）。民間銀行對外國人、住在海外的人的房貸條件，由各銀行自行決定，沒有官方統一標準。

官方能提供的資料，是國土交通省2026年3月公布的民間住宅貸款調查（調查期間2025年10月至11月）。回答審查項目的994家金融機構，可複選勾選各自審查哪些項目、如何設定條件。這份調查記錄的是「有多少家機構這樣設定」，不是核貸率，也不是拒絕率。

因此，在網路上看到某個「門檻」時，先確認它適用於哪一家銀行、哪一款商品，以及哪一天的版本。以下逐項說明各個因素如何影響審查。

收入要多少？還款負擔怎麼算？

銀行看兩件事：你的年收入是否足夠，以及每年還款總額占年收入的比率。

Flat 35 的做法：總還款負擔率（総返済負担率）的上限，年收入未滿400萬日圓為30%，400萬日圓以上為35%；計入的借款除了房貸，也包括車貸、教育貸款、卡債（含信用卡預借現金、分期付款與循環信用購物）等。年收入原則上以申請前一年日本的公的證明書認定。

收入不足時，Flat 35 可以透過收入合算（収入合算），合算一位家人的收入。這位家人須為申請人的父母、子女等直系親屬或配偶，申請時未滿70歲、與申請人同住，並成為連帶債務人（連帯債務者）；含連帶債務人在內最多2人申請。合算額最高為對方年收入全額，但超過對方年收入的50%時，貸款年限可能縮短。另有例外。

民間銀行的設定分布：國土交通省的調查中，904家機構把還款負擔率列入審查，但只有188家回答「不論年收一律」適用的上限：

40%以內：74家
35%以內：58家
30%以內：39家
20%、45%、50%以內與其他：合計17家

依年收入區分設定的機構，內容填寫在自由記述欄，報告沒有公開。對你而言，這表示同樣的收入，在不同銀行算出的可借額度可能不同；Flat 35 的30%／35%只是其中一種基準。

年收入下限：936家把年收入列入審查，勾選最多的是「150萬日圓以上」（390家）與「100萬日圓以上」（288家）；調查選項的最高一檔是250萬日圓以上。個別銀行商品說明列出的門檻各不相同，例如 auじぶん銀行（2025年10月1日現在）為前年度年收入200萬日圓以上，索尼銀行（ソニー銀行，2026年5月11日更新）為400萬日圓以上；兩者均以日本國籍或永住許可為申請條件。各銀行條件隨時可能調整，以該行最新公告為準。

在職年數與雇用形態：933家把在職年數（勤続年数）列入審查，勾選「1年以上」的有612家、「3年以上」128家；雇用形態則有70.6%的機構列入審查。

收入怎麼證明：民間銀行公開列出的收入文件，是日本國內的稅務與薪資文件。例如 SMBC信託銀行（プレスティア）的申請文件一覽（2026年9月底查閱）列出，受薪者須提交源泉徵收票（源泉徴収票，日本的薪資扣繳憑單）、住民稅課稅決定通知書或課稅證明書（課税証明書），剛轉職的人另須提交可確認年收入的錄用通知。收入在台灣或香港的人如何證明收入，見海外收入能否申請日本房貸？銀行文件、匯率與收入穩定性。

在留資格怎麼被看？要交什麼證明？

國土交通省的調查沒有把在留資格（在留資格，外國人在日本居留的身分類別）列為審查項目；與身分最接近的是「國籍」項目，選項是日本國籍、永住許可・特別永住者、日本國籍者的配偶與其他。把國籍列入審查的機構占80.6%，這是機構比例，不是拒絕率；調查也沒有把在留資格的種類或剩餘在留期間列為審查項目。

須提交的證明：

Flat 35：依機構的外國籍申請人傳單（2020年4月1日現在版），永住者提交在留卡（在留カード），特別永住者提交特別永住者證明書（特別永住者証明書）或外國人登錄證明書。
民間銀行的例子：三井住友銀行的 WEB 申請專用房貸特設頁（2026年9月底查閱）要求外國籍客戶提交住民票（住民票，市區町村的居民登記紀錄）、在留卡或特別永住者證明書之一，並確認在留資格欄記載「永住者」或「特別永住者」。

新式在留卡須留意：2026年6月14日起發行的新式樣在留卡，卡面不再記載在留期間。三井住友銀行的特設頁寫明，卡面沒有在留期間的人，改提交記載在留資格、在留期間與在留期間屆滿日的住民票。2026年6月以後換發新卡的人，申請前先向銀行確認須提交哪一份文件。

之後取得永住，條件可能改變：東京スター銀行的「スター住宅ローン（永住権のない外国籍の方向け）」（2025年11月4日現在）與駿河銀行（スルガ銀行）的外國人方案（網頁2026年4月30日現在）均寫明，借款期間取得永住許可並通知銀行，經審查可能調降利率。駿河銀行並寫明，洽詢時會詢問永住許可申請的展望與在日本的職涯規劃。

住在哪裡：887家把「金融機構的營業區域」列入審查，其中811家勾選「在區域內居住」、565家勾選「在區域內工作」。調查沒有「住在海外」這個選項。

日語能力：Flat 35 的官方文件沒有列出日語能力要件；對派駐海外的申請人，機構的問答寫明，契約的意思確認由承辦金融機構（取扱金融機関）判斷。銀行的例子各不相同：東京スター銀行上述商品要求能讀寫日語；SMBC信託銀行的問答頁（2025年10月3日更新）要求能以日語或英語溝通，契約以日文為正本，另備英譯文件。

信用紀錄：日本的銀行看的是什麼紀錄？

在日本，貸款與信用卡的契約和還款紀錄，登錄在國內3家信用情報機構（信用情報機関）。國土交通省調查中，721家機構（72.5%）把「卡債等其他債務的狀況與還款紀錄」列入房貸審查；各銀行查詢哪幾家，所查的商品說明沒有公開。

機構	設置或指定	登錄的主要紀錄與保存期間
全國銀行個人信用情報中心（全国銀行個人信用情報センター）	全國銀行協會（全国銀行協会）設置、營運，會員包括銀行等	貸款與信用卡的契約內容與還款狀況（含延滯、代位清償）：契約期間中及契約結束日起不超過5年；貸款申請時的查詢紀錄：提供會員不超過6個月（本人開示不超過1年）；官報公告的破產、民事再生程序開始決定：不超過7年；本人申告：不超過5年
CIC（株式会社シー・アイ・シー）	依貸金業法、分期付款銷售法（割賦販売法）由政府指定	契約內容與支付狀況（含延滯、保證履行、破產）：契約期間中及契約結束後5年以內；申請時會員查詢的事實：6個月；利用紀錄：6個月
日本信用情報機構（日本信用情報機構，JICC）	依貸金業法由政府指定	契約內容與還款狀況：2019年10月1日以後的契約，為契約期間中及契約結束後5年以內（之前的契約另有規定）；申請情報：6個月以內；本人申告：5年以內

代位清償（代位弁済）是指借款人未還款時，由保證公司等代為清償。3家機構之間透過 CRIN 交換延滯、代位清償等資訊與本人申告資訊，CIC 與 JICC 另透過 FINE 交換；因此，在其中一家登錄的延滯，其他兩家的會員也可以利用。

對你而言，這表示：

在日本使用信用卡、分期付款或其他貸款時的延滯，會登錄在契約與還款紀錄中，保存到契約結束後5年以內（JICC 的舊契約另有規定，破產等另計）。
申請貸款本身也會留下紀錄：會員機構為審查而查詢的事實，CIC 保存6個月。
信用紀錄之外，現有借款會直接影響還款負擔。以 Flat 35 為例，車貸、卡債與分期付款均計入總還款負擔率。
至於你在台灣或香港的信用紀錄，目前查不到日本的金融機構查詢台灣或香港信用紀錄的公開機制；上述交流網只在日本國內這3家之間運作。

頭期款（首期）要準備多少？

目前沒有官方公開的頭期款比例標準：Flat 35 沒有公開最低頭期款比例，民間銀行對外國人要求多少，也沒有官方公開的標準。

Flat 35：借款金額不得超過購買價格，金額為100萬至1億2,000萬日圓。貸款成數（融資率，借款額占購買價格或建設費的比率）超過9成時利率較高，還款確實性的審查也會更審慎。

民間銀行的設定分布：國土交通省調查中，687家機構（69.1%）把購屋時的可貸金額（貸款成數）列入審查。以購買價格計算的上限，機構勾選情形如下：

100%以內：380家
80%以內：40家
90%以內：8家
110%以內：38家、120%以內：20家、150%以內：16家
其他：81家

這些是機構可貸的上限，不是你實際能取得的貸款成數。調查沒有區分外國人或住在海外的人；民間銀行對外國人要求多少頭期款，目前沒有官方公開的標準。實際能借幾成，須向申請的銀行確認；房屋的擔保評價、還款負擔與可借年限，也均為審查項目。

房屋本身也在審查範圍內。以 Flat 35 為例，住宅須符合機構的技術基準並取得適合證明書，公寓須30平方公尺以上、獨棟等50平方公尺以上。

年齡、健康和團信，會影響什麼？

年齡決定兩件事：能否申請，以及最長可以借幾年。

年齡的設定分布：978家把還清時的年齡列入審查，勾選「未滿80歲」的最多，有716家。借款時的年齡，勾選「未滿65歲」247家、「未滿70歲」194家、「其他」477家。銀行的例子：三菱UFJ銀行（三菱ＵＦＪ銀行）的商品說明書（2026年6月17日現在）為借款時18歲以上至70歲生日前、還清時80歲生日前；瑞穗銀行（みずほ銀行）的問答頁（2024年3月26日更新）為滿18歲以上未滿71歲、最終還款時未滿81歲。

Flat 35：申請時須未滿70歲，年限上限取「80歲減申請時年齡」與35年兩者中較短者。70歲以上的人，可以透過親子接力還款（親子リレー返済）申請：指定一位繼承人，須為申請人的子、孫等直系卑親屬或其配偶，有定期收入、申請時未滿70歲，並成為連帶債務人。

例子：用 Flat 35 的公開條件估算一次

李太太是永住者，在東京工作，前一年的年收入為600萬日圓，每年另有24萬日圓的車貸還款。申請時她52歲又5個月。以下純屬示意，假設沒有其他借款、不做收入合算，也不計算利率與費用。

可借年限：年齡未滿1年的部分進位為53歲；上限取「80減53＝27年」與35年中較短者，即27年。

還款負擔：年收入400萬日圓以上，總還款負擔率上限為35%，即每年210萬日圓；扣除車貸24萬日圓，Flat 35 每年的還款額須在186萬日圓以內。

申請年齡：未滿70歲，符合。

她下一步須以這兩個上限試算可借金額，再確認房屋是否符合 Flat 35 的技術基準。實際結果以承辦金融機構與住宅金融支援機構的審查為準；民間銀行的上限與算法各自不同。

健康與團信：團體信用壽險（団体信用生命保険，簡稱團信）是借款人身故等情形時，以保險金清償剩餘房貸的保險。國土交通省調查把團信列在「健康狀態」項下：955家把健康狀態列入審查，其中834家勾選「須加入團信」、89家「可選擇加入」、2家「不須加入」。

三菱UFJ銀行的商品說明書（2026年6月17日現在）寫明須加入團信，保費由該行負擔。
Flat 35 可以不加入團信，此時利率減0.2%。
東京スター銀行上述商品寫明，外國籍人士申請團信時，須能獨力理解說明手冊與申請書內容、以日語填寫申請書兼告知書，並以日本為本據地（本拠地）。

保證公司是什麼？它也會審查你嗎？

保證公司（保証会社）替借款人向銀行提供保證；借款人未還款時，由它代為清償。若銀行使用保證公司，保證公司的審查也是審批的一部分，例如三井住友銀行寫明，審查由該行與指定保證公司進行。國土交通省調查中，842家（84.7%）把連帶保證列入審查：524家勾選「須取得系列保證公司的保證」、361家「須取得外部保證公司的保證」、55家「不需要連帶保證」。

以下是銀行公開的不同做法（各銀行條件隨時可能調整，以該行最新公告為準）：

三井住友銀行（WEB 申請專用房貸，2026年9月底查閱）：抵押權設定給指定保證公司，保證料含在利率內。
三菱UFJ銀行（2026年6月17日現在）：不收保證料，保證人原則上不需要。
東京スター銀行上述商品：不使用保證公司，沒有保證料；有配偶的人，須由配偶擔任連帶債務人或連帶保證人。

對你而言，申請前可以確認保證公司是哪一家、保證料如何收取。Flat 35 則不需要保證人與保證費。

聽到這些說法，先停下來確認

「八成銀行不貸款給外國人」：80.6%是把國籍列入審查的機構比例，不是拒絕率。
「還款負擔率在35%以下就會過」：35%是 Flat 35 對年收入400萬日圓以上者的上限；民間銀行的上限各不相同，即使符合比率，審查結果仍可能不如所願。
「外國人頭期款一律要付幾成」：目前沒有官方公開的比例，以申請銀行的說明為準。
「日本的銀行看不到你在台灣的信用紀錄，所以沒關係」：目前查不到日本的金融機構查詢台灣或香港信用紀錄的公開機制，但不得據此推論沒有影響；反過來說「會查」，也沒有公開依據。
「沒有永住也能用 Flat 35」：Flat 35 只受理日本國籍、永住者與特別永住者。

開始詢問銀行前，怎樣判斷下一步？

先確認自己屬於哪一種情況：日本國籍、永住者、特別永住者，或其他在留資格；住在日本，或住在海外。這決定你能對照哪些商品。住在海外、或不具永住資格的人，先回主文外國人在日本買住宅能否申請房貸？居留身分、收入來源與銀行審批現實確認是否有公開受理的途徑，再查看各項門檻。

確認可以對照的商品後，逐項準備：

前一年的收入證明，以及現有借款（車貸、卡債、分期付款）每年的還款額。
用 Flat 35 的30%／35%粗估還款負擔，再詢問目標銀行的上限。
確認可借年限：Flat 35 的上限是「80歲減申請時年齡」與35年取較短者；民間銀行則對照各行的還清年齡上限。
在留卡是否為2026年6月14日以後的新式樣；如是，詢問銀行是否須改提交記載在留期間的住民票。
能否加入該行指定的團信；保證公司是哪一家、保證料如何收取。
能準備多少頭期款，以及銀行對這間房屋的擔保評價。
你查閱的商品說明是哪一天的版本，條件是否仍相同。

還有疑問？

想了解這些條件如何適用於自身情況，可以先問問宅點。

問問宅點

日本房貸審查問答 FAQ

日本房貸（按揭）的頭期款要準備幾成？

目前沒有官方公開的比例標準。Flat 35 借款金額不得超過購買價格，成數超過9成時利率較高；民間銀行各自設定上限，國土交通省調查中勾選「購買價格100%以內」的有380家。

在日本有過信用卡延滯，紀錄會保存多久？

三家信用情報機構登錄的契約與還款紀錄，含延滯在內，保存到契約結束後5年以內。官報公告的破產等，全國銀行個人信用情報中心保存不超過7年；細節以各機構公告為準。

在日本工作多久，才能申請房貸？

沒有統一規定。國土交通省調查中，933家機構把在職年數列入審查，勾選「1年以上」的有612家、「3年以上」128家。實際年資要求，依你申請的銀行與商品而定。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據為住宅金融支援機構、國土交通省、出入國在留管理廳、金融廳與經濟產業省的官方資料，3家信用情報機構自行公開的說明，以及各銀行自行公開的商品說明與問答頁。
以下結論是從官方文件歸納而來，官方沒有直接寫明：「民間銀行的審查條件沒有官方統一標準」「國土交通省調查沒有在留資格、住在海外或海外收入的項目」（查核該調查的報告全文與調查票，以及 Flat 35 以外的官方資料）；「目前查不到日本的金融機構查詢台灣或香港信用紀錄的公開機制」（查核3家信用情報機構的說明、金融廳與經濟產業省的指定公告，以及各銀行商品頁）；「Flat 35 沒有列出日語能力要件」（查核條件頁、問答頁與外國籍傳單）；「民間銀行對外國人要求多少頭期款沒有官方公開的標準」。
國土交通省調查記錄的是金融機構勾選了哪些設定，數字是機構家數，不是門檻本身的規定，也不是核貸率或拒絕率；還款負擔率的分布只包含「不論年收一律」設定的機構。調查期間為2025年10月至11月。
銀行的例子取自各行自行公開的商品說明、問答頁或網頁，日期以文中所列為準，只代表該行該商品；瑞穗銀行的商品概要頁在查核時無法讀取，本文依其問答頁。Flat 35 收入合算的例外、JICC 對2019年9月30日以前契約的保存規則，本文只寫「另有例外」「另有規定」。例子中的年收入、車貸與年齡為示意設定。