現金買房還是做日本房貸？外國買家的資金安排思路

本文是宅點百科日本置產系列的一篇，整理外國買家在日本買房時，全額付清與申請房貸（按揭）兩種資金安排的實際差異，寫給住在台灣、香港，或已在日本生活、正在規劃日本置產資金的讀者。

付現與貸款的差別集中在四件事：你能否借到款；貸款帶來的住宅貸款減稅，你能否用得上；只有貸款才會產生的稅費；以及家人出資時的稅務處理。外匯法（外国為替及び外国貿易法）的報告、買賣時的身分確認等手續，不因付款方式而改變。本文不判斷哪一種安排比較好，只說明差別在哪裡；結果取決於你是否入住、住在哪裡，以及資金從哪裡來。

為什麼「付現還是貸款」不能只比利息？

只比較利息與手上的資金，會漏掉三件對外國買家更先決的事。第一，外國人未必能取得貸款，可申請的商品也可能限定用途。第二，住宅貸款減稅以入住為前提，本人不入住就不符合居住要件（家人代為入住另有例外）。第三，貸款本身會產生登記稅、印紙稅與手續費。

「現金」一詞在中文與日本法律中的意思也不同。中文的「現金買房」多指不貸款、以匯款全額付清；日本犯罪收益移轉防止法（犯罪による収益の移転の防止に関する法律）所說的「現金」，是實體現金。目前日本沒有只因不貸款而須另外辦理的申報。

先說答案：付現和貸款差在哪裡？

借不借得到：公開借款人條件的 Flat 35（フラット35）限日本國籍、永住者（永住者）與特別永住者（特別永住者）；民間銀行的條件由各行自行決定。
貸款多出的好處：本人入住並符合條件時，可適用住宅貸款減稅（住宅借入金等特別控除，俗稱住宅ローン控除），以年末貸款餘額的0.7%從日本的所得稅額扣除，借款額有上限。
貸款多出的成本：抵押權（抵当権）登記的登錄免許稅（登録免許税）、借款契約的印紙稅（印紙税），以及銀行的手續費、保證費、團體信用壽險（団体信用生命保険，簡稱團信）或火災保險等條件。
兩者相同的部分：外匯法上的非居住者取得房產後20日內須報告；每次超過3,000萬日圓相當額的國際收付，由外匯法上的居住者報告；不動產業者均須確認買方身分。
家人出資：父母、祖父母資助自住住宅的贈與稅（贈与税）非課稅，目前只適用到2026年12月31日的贈與。

第一步：你借得到日本的房貸嗎？

比較付現與貸款，前提是你借得到款。Flat 35 只受理日本國籍、永住者與特別永住者，並限本人或親屬居住，不得用於出租給第三人等投資用途；民間銀行對外國人、住在海外者的條件由各行自行決定。在所查的銀行中，住在台灣或香港者目前可選擇的公開商品很少。各種身分能向哪裡借，見外國人在日本可以做房貸嗎？永住、工作簽與非居民買家的差異。

貸款會多出什麼？

住宅貸款減稅：額度有多少？

住宅貸款減稅以年末貸款餘額為計算基礎，但以下表的借款上限為限，每年從日本的所得稅額扣除，控除率均為0.7%；可扣金額受當年所得稅額限制。目前適用於2030年12月31日前入住的人。借款須為10年以上分期償還，向銀行、住宅金融支援機構（住宅金融支援機構）或任職公司等借入；向親屬或朋友借的一律不算，向任職公司借的無息或利率未滿0.2%的借款也不算。全額付現沒有貸款餘額，也就沒有這項減稅。

2026年以後入住者的一般額度如下：

住宅類別	一般借款上限	控除期間
新建：認定住宅（認定住宅）	4,500萬日圓	13年
新建：ZEH水準節能住宅（ZEH水準省エネ住宅）	3,500萬日圓	13年
新建：符合節能基準住宅（省エネ基準適合住宅）	2,000萬日圓（限2026、2027年入住）	13年
新建：其他住宅（不符合節能基準）	原則不適用；2023年12月31日前取得建築確認，或2024年6月30日前建成者為2,000萬日圓	例外者10年
中古：認定住宅、ZEH水準節能住宅	3,500萬日圓	13年
中古：符合節能基準住宅	2,000萬日圓	13年
中古：其他住宅	2,000萬日圓（每年控除上限14萬日圓）	10年

以上是一般額度。特例對象個人（未滿40歲且有配偶、配偶未滿40歲，或有未滿19歲扶養親屬的人）另有較高的借款上限。新建公寓屬於哪一類，須看開發商提供的證明書。面積與所得條件見主文；公寓的面積以登記事項證明書上的專有部分判斷，不含共用部分。

例子：在大阪工作的永住者吳小姐

吳小姐持永住者資格，在大阪的公司工作，打算2026年買一間中古公寓自己住。這間公寓不屬於認定住宅、ZEH水準節能住宅或符合節能基準住宅。她在身分上符合 Flat 35 的申請資格，也可以對照民間銀行的商品。

如果她貸款並在取得後6個月內入住，適用的一般額度是借款上限2,000萬日圓、控除期間10年，每年控除上限14萬日圓，實際扣除額受當年所得稅額限制。貸款同時帶來抵押權登記的登錄免許稅（符合自住條件時為借款金額的0.1%）、借款契約的印紙稅，以及銀行的手續費等費用。如果她全額付清，這些稅費與減稅都不會發生。

她要做的是：向銀行取得列出全部費用的書面說明，與減稅的上限放在一起看，再決定借多少、借不借。

不入住的買家，這項減稅代表什麼？

本人不入住，就不符合居住要件。居住要件的基本規定見主文；對不入住或另有自宅的買家，以下幾點更直接：

自住的定義：住宅床面積的一半以上須專供本人居住；擁有兩戶以上時，只適用於被認定為主要居住的那一戶。已有自宅、再買一戶度假用時，減稅只看被認定為主要居住的那一戶。
住在海外：2016年4月1日以後取得的住宅，所得稅法上的非居住者符合其他要件也可以適用；只不過，本人不入住，仍不符合居住要件。
家人代為入住的例外：本人因轉勤等不得已的事由無法與家人同住，而配偶等同一生計的親屬在取得後6個月內入住並持續居住、事由解除後本人會回來同住時，可以適用。本人是非居住者也適用這項處理，但限於有綜合課稅對象的日本國內來源所得的年分。
Flat 35 的第二住宅與親屬居住用：用 Flat 35 取得第二住宅（セカンドハウス），不能適用住宅貸款減稅；為親屬居住取得的，原則上也不能適用，只有入住的親屬擔任連帶債務人時，該連帶債務人可以適用。

換句話說，本人不入住、也不符合上述家人入住例外的買家，貸款帶來的是借款本身與下一節的費用，不包括這項減稅。你是否入住、家人是否同住，決定了減稅與登記稅率的減輕能否適用；用途尚未決定時，可以把居住地與預計用途告訴問問宅點。

只有貸款才有的費用有哪些？

全額付現不設定抵押權，也不簽借款契約，以下費用只在貸款時發生。

抵押權設定登記的登錄免許稅：借款金額的0.4%。個人在2027年3月31日前新建或取得住宅並自住，為此借款設定的抵押權登記減為0.1%；須在取得後1年內登記、床面積50平方公尺以上等，申請時附房屋所在市町村等的證明書。買來出租或度假用，不適用0.1%。登記由司法書士（司法書士，代辦登記的法律專業人員）辦理時，報酬另計，沒有官方統一金額。
借款契約的印紙稅：金錢消費借貸契約書（金銭消費貸借契約書）依契約金額按每份課稅，例如超過500萬至1,000萬日圓為1萬日圓、超過1,000萬至5,000萬日圓為2萬日圓、超過5,000萬至1億日圓為6萬日圓、超過1億至5億日圓為10萬日圓，另有其他級距。到2027年3月31日的印紙稅減輕，對象是不動產讓渡契約書（不動産の譲渡に関する契約書），不包括借款契約書。
銀行的手續費、保證費與保險：民間銀行沒有官方統一金額，依銀行與商品而定。以下以 Flat 35 與一家銀行為例，說明兩種不同的設計。

Flat 35 的費用設計（2026年4月1日現在的條件）：

不需要保證人，也不需要保證費與提前還款手續費。
融資手續費依承辦金融機構而異；物件檢查手續費也由借款人負擔。
住宅及土地須以住宅金融支援機構為第1順位抵押權人，設定費用（登錄免許稅、司法書士報酬等）由借款人負擔。
還清前須投保火災保險，保險金額原則在借款額以上（借款額超過保險公司評價額時以評價額為準），保費自付。
團信（借款人身故等情形時以保險金清償房貸的保險）可以不加入，利率減0.2%；但不加入時若發生事故，債務仍須清償，發生繼承時由繼承債務的人償還。

民間銀行的例子：三井住友銀行在其 WEB 申請專用住宅貸款（WEB申込専用住宅ローン）的商品說明中（2026年9月底查閱）列出，借款人利用該行指定保證公司（保証会社）的保證，保證料含在借款利率中；借款時另付融資金額2.2%（含消費稅）的銀行手續費；須加入該行指定的團信，保費由該行負擔。三菱UFJ銀行的商品說明書（2026年6月17日現在）則寫明不需要保證料，改由借款人支付事務手續費。各銀行條件隨時可能調整，以該行最新公告為準。

如果打算先貸款，之後再用手上的資金提前還款（繰上返済），Flat 35 部分提前還款的最低金額是：以線上服務「住・MyNote」申請10萬日圓以上，在承辦金融機構窗口申請100萬日圓以上。民間銀行的提前還款手續費、固定期間中的清算金依商品而定；變動利率型與固定期間選擇型房貸的這些費用，依銀行業界的約定，銀行原則上須在簽約時以前以書面說明。

哪些事不管付現或貸款都一樣？

以下手續以你的居住狀況、交易本身或匯款金額為準，與是否貸款無關。

外匯法的取得報告：外匯法上的非居住者取得日本房產，須在20日內經日本銀行向財務大臣報告，不論金額或面積；2026年4月1日以後取得者不問目的，可由住在日本的代理人（例如仲介）提出。外國人原則上推定為非居住者；在日本國內的事務所工作，或入境後滿6個月的人，推定為居住者。
貸款不會多出借款人的報告：目前所查的官方資料，未見外匯法上的非居住者向日本的銀行借房貸時，借款人須另外提出外匯法報告。
大額國際收付報告：日本與海外之間每次超過3,000萬日圓相當額的收付，由外匯法上的居住者事後報告；非居住者免除，透過日本的銀行收付也不需要。住在日本的外國人從海外一次匯入頭期款或全額房款超過這個金額，可能須提出這份報告；從非居住者收款的居住者，一次超過3,000萬日圓相當額時也須提出。這是國際收付的報告，不是付現買房特有的手續。
仲介的身分確認：依犯罪收益移轉防止法，透過不動產業者買賣時，業者須做交易時確認（取引時確認），確認買方的身分、交易目的與職業等，不分國籍，也不分付現或貸款。
銀行的身分確認：向銀行借款時，銀行在簽訂借款契約時也須做交易時確認。同一部法律要求銀行對超過200萬日圓的現金收付做確認（伴隨匯款等的現金收付為超過10萬日圓），這裡的「現金」是實體現金，不是「不貸款」。
付現本身：目前日本沒有對不貸款買房設金額上限，也沒有只因不貸款而須另外辦理的申報。

外匯法與所得稅法對「非居住者」的判斷標準不同：所得稅法以在日本國內有住所，或連續1年以上有居所為居住者。住宅貸款減稅用的是所得稅法的定義，20日報告與3,000萬日圓報告用的是外匯法的定義，同一個人在兩部法律下的結果可能不同。

家人出錢資助，稅怎麼算？

父母、祖父母等直系尊親屬（直系尊属）資助你在日本取得自住住宅，符合要件時可適用日本的贈與稅非課稅特例。這項特例目前只適用於2026年12月31日前的贈與；截至2026年9月，所查的令和8年度稅制改正大綱沒有延長它的記載，2027年以後的贈與是否適用，須看之後的稅制修正。

國稅廳（2026年4月1日現在法令）列出的主要要件如下：

贈與人與期間：父母、祖父母等直系尊親屬，2024年1月1日至2026年12月31日之間的贈與。配偶的父母不屬直系尊親屬（辦理養子緣組者除外）。
非課稅額度：每位受贈人，節能等住宅（省エネ等住宅）最多1,000萬日圓，其他住宅最多500萬日圓。
受贈人：受贈那年1月1日滿18歲；受贈那年的合計所得金額2,000萬日圓以下，床面積40平方公尺以上未滿50平方公尺者為1,000萬日圓以下。
住所：受贈時在日本國內有住所；但受贈人為一時居住者、且贈與人為外國人贈與者或非居住贈與者時，即使有住所也不符合。在日本國內沒有住所的人，在某些情形下也可以適用，國稅廳頁面未列明是哪些情形。
住宅：限日本國內，登記床面積40平方公尺以上240平方公尺以下，且一半以上供受贈人居住。
時限：受贈翌年3月15日前以受贈資金全額取得住宅，並在該日前入住，或其後確定會及時入住；翌年12月31日前仍未入住，原則上不適用，須修正申報。
申報：受贈翌年2月1日至3月15日提出贈與稅申報。

這項特例的床面積下限是40平方公尺，與住宅貸款減稅原則上的50平方公尺不同，不能互相套用。同時使用這項特例與住宅貸款減稅時，適用非課稅的受贈金額須從減稅計算的取得對價中扣除。

如果家人的錢是借給你，而不是贈與，這筆借款不能列入住宅貸款減稅的對象借款。受贈人本身是否須負日本贈與稅，取決於受贈人與贈與人的住所、國籍等；台灣、香港端的稅務也可能相關。本文只整理日本這項非課稅特例的要件。

聽到這些說法，先停下來確認

「付現金額大，要另外向日本申報」：目前沒有只因不貸款而須另外辦理的申報。犯罪收益移轉防止法的大額「現金」確認，指的是實體現金。
「付現就不用做外匯法報告」：外匯法上的非居住者取得房產，付現或貸款均須在20日內報告。
「貸款買就有減稅」：本人入住並符合條件才有；Flat 35 的第二住宅不能適用。
「Flat 35 也可以買來出租」：Flat 35 不得用於出租給第三人等投資用途；機構會定期確認實際居住，發現出租時須一次清償全部借款。
「父母給的錢都免稅」：非課稅限直系尊親屬、自住住宅、2026年12月31日前的贈與，並有額度、住所與入住期限等要件。

決定付現或貸款之前，先確認哪五件事？

借不借得到：你的在留資格、居住地、房屋用途，符合哪些商品的公開條件。
會不會入住：本人入住（或符合家人入住的例外）才有住宅貸款減稅；登錄免許稅的減輕也以自住為條件。不符合時，貸款帶來的只有借款本身與費用。
貸款的全部費用：手續費、保證費或含在利率內的保證料、團信、火災保險、登錄免許稅、印紙稅、司法書士報酬，向銀行與司法書士取得書面金額。
資金從哪裡來：一次從海外匯入是否超過3,000萬日圓相當額、你在外匯法上是否為居住者；家人出資能否在2026年12月31日前完成贈與並符合要件。
誰提出報告：如果你是外匯法上的非居住者，取得後20日內的報告由你自行提出，還是委託住在日本的代理人。

確認這五件事後，再比較兩種安排。身分、審查與利率等房貸的全貌，回到主文外國人在日本買住宅能否申請房貸？居留身分、收入來源與銀行審批現實。

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居住地、用途與資金來源不同，付現與貸款的差別也不同。把你的情況告訴宅點，宅點可以為你安排合適的專員協助。

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付現或貸款買日本房產問答 FAQ

用父母的錢在日本買樓，可以免贈與稅嗎？

父母、祖父母資助取得日本的自住住宅，2026年12月31日前受贈並符合住所、所得與入住期限等要件時，每位受贈人最多1,000萬或500萬日圓免贈與稅；之後是否延長尚未確認。

買日本房子出租，貸款可以用住宅貸款減稅嗎？

這項減稅要求本人在取得後6個月內入住並持續居住；買來出租、本人不入住，就不符合居住要件。例外是本人因轉勤等不得已事由無法同住、同一生計的親屬入住，另有其他條件。

住在海外向日本的銀行借房貸，要另外做外匯法報告嗎？

目前所查的官方資料，未見外匯法上的非居住者向日本的銀行借房貸時，借款人須另外提出外匯法報告。取得房產本身的報告仍須辦理：外匯法上的非居住者取得日本房產後20日內須報告，付現或貸款均相同。

名詞小詞典

Flat 35（フラット35）：住宅金融支援機構與民間金融機構合作的長期固定利率房貸，限日本國籍、永住者與特別永住者申請。
住宅貸款減稅（住宅借入金等特別控除／住宅ローン控除）：以房貸年末餘額為基礎，從日本所得稅額扣除的制度。
特例對象個人：住宅貸款減稅中借款上限較高的一類人，例如未滿40歲且有配偶的人。
抵押權（抵当権）：以房子擔保借款的權利，貸款時須登記。
登錄免許稅（登録免許税）：辦理登記時繳納的稅。
印紙稅（印紙税）：對契約書等文件課徵的稅。
團體信用壽險（団体信用生命保険，簡稱團信）：借款人身故等情形時，以保險金清償剩餘房貸的保險。
保證公司（保証会社）：為借款人的債務提供保證的公司；保證料的收取方式依銀行而定，例如含在利率中。
交易時確認（取引時確認）：依犯罪收益移轉防止法，業者與銀行在交易時確認顧客身分、交易目的等的程序。
非居住者（非居住者）：外匯法與所得稅法各有定義，判斷標準不同。
直系尊親屬（直系尊属）：父母、祖父母等直系長輩，不包括配偶的父母。

資料說明

本文資料查核日期為2026年9月30日，依據是國稅廳、財務省、日本銀行、住宅金融支援機構的官方資料與日本法令，以及銀行與全國銀行協會自行公開的說明。
以下結論是從官方文件歸納而來，官方沒有一句話直接寫明：「本人不入住就不符合住宅貸款減稅的居住要件」「全額付現沒有這項減稅」（國稅廳 No.1211-1、No.1211-3、No.1213 QA、No.1234）；「全額付現不設定抵押權、不簽借款契約，就沒有抵押權登記的登錄免許稅與借款契約的印紙稅」「出租或度假用不適用0.1%的減輕稅率」「借款契約書不在印紙稅減輕的對象內」；「民間銀行手續費與保證費沒有官方統一金額」（查核 Flat 35 條件頁與國稅廳稅額表，未查各民間銀行全部商品）；「未見非居住者借款人須另提外匯法報告」（日本銀行外匯法 Q&A 資本取引編、財務省相關說明；銀行本身的報告不在該 Q&A 說明範圍）；「付現沒有金額上限或額外申報」（財務省、日本銀行與犯罪收益移轉防止法的相關規定）。
住宅貸款減稅的額度取自令和8年度稅制改正大綱（2025年12月26日閣議決定），並對照國稅廳的說明；住民稅部分未涵蓋。可扣金額受當年所得稅額限制；在日本沒有所得稅額時實際能扣多少，所查頁面未直接說明。銀行的例子取自各行自行公開的商品說明，日期以文中所列為準。
可能改變的事：住宅貸款減稅目前適用到2030年底入住；抵押權登錄免許稅的減輕到2027年3月31日；贈與稅非課稅特例只到2026年12月31日的贈與，2027年以後是否延長尚未確認。受贈人是否須負日本贈與稅、台灣或香港端的稅務，本文未涵蓋。