先整理全年租金，再計算可扣除的開支
馬來西亞住宅的租金，通常屬馬來西亞來源收入。業主住在海外，或要求租客把租金匯入海外帳戶，都不會單憑這些安排改變收入來源。
報稅不能只取「租金減月供」，也不能只用代管公司最後匯給你的淨額。應先列出出租收入，再逐項判斷哪些開支符合扣除條件。
以下主要討論個人一般住宅出租的所得稅。公司持有、商業物業租賃或短租住宿服務，還須核對各自的稅務及營運要求。
非居民 30%，不是直接乘全年毛租金
個人是否屬稅務居民，要按該年度法定測試判斷，不能只看國籍。稅務居民的一般租金所得與其他適用收入合併，按累進稅率計算；非居民的一般應課稅租金收入按 30% 計算。
非居民通常不享有居民個人減免，但仍可按規則扣除合資格出租開支。個人減免與產生租金的費用扣除，是兩種不同項目。
作簡化示例：假設非居民全年相關租金為 RM36,000，核實可扣開支為 RM12,000，且沒有其他影響計算的項目，餘下 RM24,000 按 30% 計算為 RM7,200。這是算法示意，不能直接套用到未核對支出的個案。
哪些費用可研究扣除，哪些需要分開
費用須與產生租金有關，並符合稅法要求。常見分類如下：
| 支出 | 一般判斷方向 |
|---|---|
| 地稅、門牌稅及火險保費 | 與出租物業及適用出租期間相關的部分，可按規則扣除 |
| 購買出租物業的貸款利息 | 核對借款用途及可歸屬部分，不能把整筆月供都算進去 |
| 收租費及追收租金的法律費 | 須與產生或收取租金直接相關 |
| 續租或更換租客的費用 | 與首次取得租客的初始費用分開處理 |
| 恢復原有狀態的一般維修 | 與改善、擴建或其他資本性支出分開 |
| 管理費及代管費 | 按實際服務、用途、期間及憑證確認 |
| 維修基金或大型改善工程款 | 不能只因出現在管理帳單，就一律當成當期可扣費用 |
| 貸款本金及資本性裝修 | 不能直接作當年租金開支扣除 |
同一張工程單可能同時包括修復與升級，宜請承辦方列明工作內容及各項金額。只有一個「裝修費」總數，日後較難核對。
首次出租前，與租客之間的空檔不同
首次取得租客的初始費用，例如首租廣告、中介及租約法律費，一般不能當成已有租金來源後的日常出租費用扣除。首次出租前期間的地稅、保險等，也可能需要按期間調整。
已經出租，租客退租後暫時找新租客，則是另一種情況。若物業維持可出租狀態並符合指引，相關空置期間的合資格費用可能仍可扣除。
這並非無限期扣除。應保存上一份租約、退租日期、招租紀錄及物業狀況，再按空置原因、期間與相關規定確認。
表格取決於身份和收入性質，不只看持有幾間樓
居民個人沒有業務收入，一般使用 Form BE；有業務收入一般使用 Form B；非居民使用 Form M，實際期限再按有沒有業務收入等條件確認。
出租是否屬業務，要看實際安排，包括是否全面而積極地提供維護或支援服務。僅因公寓有泳池、保安和管理公司，不代表業主自己就在經營出租業務；也不能只用單位數量判定。
非業務租金來源若出現虧損，不能直接用來抵銷薪金，也不能自行結轉往後年度。相關費用及多項租金來源的處理，應按完整計算核對。
常被誤解的情境
「月供高過租金，所以一定沒有租金稅。」
月供包含本金，而本金不能直接扣除。現金流不足與有沒有應課稅租金，是不同問題。
「中介扣完費才匯款，我只需申報收到的數目。」
應把總租金與各項費用分開，再判斷哪些費用可扣，不能只用淨匯款代替全部紀錄。
「今年有空置，就可以不報之前的租金。」
年中空置不會讓已產生的出租收入免稅，仍須按全年資料處理。
下一步應該怎麼判斷
整理租約、收租明細、貸款利息結單及各項單據，再標示首次出租、續租、空置與自用的日期。按每間物業建立明細，會比只提供銀行入帳總數更容易核對。
如果你正在準備馬來西亞住宅租金申報，歡迎在下方表格留下出租期間、持有方式及是否有貸款，聯絡我們了解資料準備方向；具體可扣項目與稅額由稅務人士確認。
常見問題 FAQ
Q1：外國業主一定按租金的 30% 交稅嗎？
不是。先確認稅務居民身份；非居民的 30% 也通常適用於扣除合資格開支後的應課稅收入。
Q2：買樓貸款的本金與利息都能扣嗎？
本金不能直接扣除，利息則須按借款用途、出租期間及相關規則核對。
Q3：空置期間的費用完全不能扣嗎？
不一定。首次出租前與既有出租暫時中斷不同，符合條件的暫時空置開支可能獲准扣除。
聲明
本文依據截至 2026 年 10 月 8 日可查閱的資料整理，供一般資訊參考，不構成稅務、法律或財務建議。稅費、扣除及退款安排須按物業所在地規定、正式帳單、合約及個人情況確認。
References
LHDN — Public Ruling 12/2018：Income From Letting of Real Property；LHDN — Non-Resident Individuals；LHDN — Individual Income Tax Rates；LHDN — Return Form Filing Programme for 2026
