羅馬尼亞房價2025年大漲14.4%，卻仍是歐洲最便宜的房市之一

羅馬尼亞國家通訊社（Agerpres）報導，羅馬尼亞2025年房價上漲14.4%，是其比較的歐洲國家中漲幅最大的一國。德勤（Deloitte）另一份報告（經羅馬尼亞內幕網站 Romania Insider 報導）則得出看似相反的結論：即使房價大漲，羅馬尼亞仍是歐洲房價最便宜的國家之一。這兩個說法其實都成立——原因正是羅馬尼亞的房價基礎遠低於歐洲其他地區，漲幅才會顯得特別大。

發生了什麼事

Agerpres報導，羅馬尼亞2025年房價上漲14.4%，是其比較的歐洲國家中漲幅最大的一個。多家獨立的跨國房價追蹤機構也在同一時期測得相近幅度，但未必把羅馬尼亞排在歐洲首位：RE/MAX歐洲（RE/MAX Europe）的《房市觀察》（Housing Insider）報告追蹤11個歐洲住宅市場，發現羅馬尼亞全國平均開價2025年上漲約14%，來到每平方公尺約2,000歐元；同一份報告中漲幅最大的其實是葡萄牙，上漲17%（公寓更漲20%）。而歐盟統計局（Eurostat）的官方房價指數——也就是歐盟比較各國房價的標準指標——顯示羅馬尼亞2025年第三季的年增率為6.6%，2026年第一季為7.8%，皆低於葡萄牙、保加利亞、斯洛伐克與匈牙利同期的漲幅，這幾國才是同期歐盟內漲幅最大的國家。

這些數字之間的差異，來自各機構衡量的對象不同：Agerpres與RE/MAX歐洲引用的是賣方與開發商開出的要價（業界以Imobiliare.ro資料為基礎的調查顯示，2025年全國要價約上漲14%至15%，克拉約瓦市上漲21%、布加勒斯特上漲約17%），而歐盟統計局的指數衡量的是實際成交價。宅點未能獨立查證Agerpres所引用「歐洲漲幅最大」這一排名背後的具體單一指數名稱，但其所報的漲幅幅度——約一成多的年漲幅——與多個獨立來源對羅馬尼亞房市的追蹤數據大致吻合。

另一方面，德勤的房產指數（Property Index）最新一期完整版採用2024年資料，在評比的28個國家中，將羅馬尼亞列為第四便宜，僅次於土耳其、波士尼亞與赫塞哥維納、阿爾巴尼亞。羅馬尼亞2024年全國平均房價為每平方公尺1,676歐元（較2023年上漲11.5%）——其中布加勒斯特為每平方公尺1,757歐元，克盧日－納波卡（羅馬尼亞房價最高的城市，高於首都）為每平方公尺2,770歐元，布拉索夫則為每平方公尺1,897歐元。在歐盟會員國中，只有希臘與羅馬尼亞的房價低於每平方公尺2,000歐元這條線；相較之下，歐盟房價最高的是盧森堡，每平方公尺高達8,760歐元。

對誰有影響

這則新聞對正在考慮羅馬尼亞是否仍是進入歐盟房市相對便宜入口、以及這個窗口是否正在縮小的讀者最有意義。數字顯示兩件事同時成立：以漲幅百分比而言，羅馬尼亞漲得比歐洲大多數國家都快；但布加勒斯特每平方公尺約1,757歐元的平均價，仍只是西歐首都房價的一小部分。對以總預算而非漲幅思考的買方來說，目前更關鍵的仍是羅馬尼亞的絕對房價水準，而非其漲幅速度。

兩個說法為何都成立

羅馬尼亞房市之所以能以百分比計算漲得特別快，正是因為它的起點本來就是歐盟最低的房價水準之一。在每平方公尺約1,700至2,000歐元的基礎上漲14%，所增加的實際金額，遠低於西歐數倍於此的基礎上漲相同百分比所增加的金額——這正是羅馬尼亞能同時是歐洲年漲幅最大、又仍是歐洲房價最便宜市場之一的原因。Global Property Guide對歐盟統計局數據的分析也指出，羅馬尼亞是2025年僅六個房價漲幅經通膨調整後仍低於通膨率的歐盟國家之一——也就是說，以實質購買力計算，羅馬尼亞房價的實際漲幅，遠小於兩位數的名目漲幅數字給人的印象。

未來可能如何發展

德勤羅馬尼亞的狄米特里烏（Irina Dimitriu）在該公司房產指數報告中表示，羅馬尼亞房價壓力來自新屋供給受限——包括營建成本上升、融資條件收緊、法規日趨複雜——她並表示，鑑於新屋增值稅已調升至21%，她預期這個趨勢「至少在短期內」會持續下去。德勤的瓦西列斯庫（Marius Vasilescu）則另外指出，同樣的供給限制也反映在羅馬尼亞大城市的租金上。