英國印花稅（SDLT）怎麼算？自住、第二套房、非英國居民、首購四種身分的稅率與實付金額

英國印花稅不是一個稅率，而是「級距＋身分附加」：5% 第二住宅附加與 2% 非居民附加是加上去，不是取代

依英國政府 GOV.UK 的〈Stamp Duty Land Tax: residential property rates〉官方頁，英國印花稅先按 5 段價格級距分段累進課徵，再依買方身分疊加「已持有其他住宅再加 5%」與「非英國居民再加 2%」，兩項附加可以同時成立。

2026 年 10 月，英國財經媒體 This is Money 報導，英國買方的搬家總成本在十年間升至約 £17,500，印花稅是推高這個數字的主要項目；同一篇報導也提到五年期定息房貸利率突破 6%。這兩個數字是原報導引用的市場觀察，不是官方統計，也不影響稅額怎麼算。真正會讓兩個買同一間房的人付出相差數倍稅金的，是下面這套級距與身分規則——它在新聞過去之後仍然照樣運作。

本文重點

• 誰需要留意： 準備在英國買住宅、而過去 12 個月大部分時間不在英國的買方；名下在任何地方已有住宅、想在英國再買一間的人；以及在英國生活、準備買第一間房或換屋的外籍居民。
• 本文回答三件事：英國印花稅的級距怎麼分段；「第二住宅 5%」與「非居民 2%」兩項附加如何疊加；同一個房價在四種身分下實際要繳多少。
• 最值得先注意的限制有兩個：SDLT 只適用英格蘭與北愛爾蘭，蘇格蘭與威爾斯各有自己的稅；首購減免有硬上限，總價一旦超過 £500,000 就完全不適用，不是只對超出部分不適用。
• 本文所說的「稅額」只指土地交易稅本身（SDLT、蘇格蘭的 LBTT、威爾斯的 LTT 及各項附加），不含律師或產權轉讓師（conveyancer）費用、測量費、土地登記費、房貸安排費與匯款成本。

英國印花稅的級距與兩項身分附加（適用英格蘭與北愛爾蘭）

以下級距與附加稅率全部出自 GOV.UK〈Stamp Duty Land Tax: residential property rates〉官方頁，稅率只對落在該段區間內的那部分價格課徵：

「分段累進」的意思是：買一間 £300,000 的房子，不是整筆用 5% 計，而是前 £125,000 免稅、中間 £125,000 課 2%、最後 £50,000 課 5%。

在這張表之上，再看買方身分。以下兩項附加同樣出自上述 GOV.UK 官方頁與〈Rates of Stamp Duty Land Tax for non-UK residents〉指引：

GOV.UK 的非居民指引寫得很清楚，2% 附加「適用於所有其他住宅 SDLT 稅率之上」（applies on top of all other residential rates of SDLT）。換句話說，一個名下已有住宅、又不符合 183 天條件的買方，兩項附加都要加——這是很多中文整理漏掉的一層。

首購減免：門檻之外還有一道硬上限

依 GOV.UK 的減免與豁免指引（2025 年 4 月 1 日起適用的稅率）：

適用條件是：所有共同買方都必須是住宅首購者，並且有把該房產作為唯一或主要自住住宅的意圖；申報時填減免代碼 32。要注意的是，GOV.UK 該頁只寫「你和共同買方都必須是住宅首購者」，官方頁面未明列「曾在英國以外擁有住宅」是否使人失去首購資格——這一點本文不替官方補答案，實際個案應向英國的 conveyancer 或稅務顧問確認。

另外，若買的是新造租賃權（leasehold），除了買價稅額之外，租金淨現值（net present value）逾 £125,000 的那部分另按 1% 課徵，與買價稅額分開計算。

同一個房價、四種身分：£400,000 與 £750,000 的英國印花稅實付金額

以下兩張表的稅額，是宅點依上述 GOV.UK 官方級距與附加稅率自行計算的結果，不是官方公布的數字；假設一次性購入單一住宅、沒有租賃權租金部分、沒有其他減免，金額只含 SDLT 本身。

房價 £400,000（基礎稅額 £10,000）

房價 £750,000（基礎稅額 £27,500）——依據同上，出自 GOV.UK 官方級距與附加稅率，宅點計算。

兩張表放在一起看，有三件事會立刻浮出來。第一，附加稅是按全額計算的，所以房價越高，兩項附加拉開的絕對金額越大：£400,000 時「非居民＋已有其他住宅」比自住唯一住宅多繳 £28,000，到 £750,000 就變成多繳 £52,500。第二，£750,000 那一欄的首購列和自住列金額相同，不是計算疏漏，而是減免在 £500,000 已經整個消失。第三，單純「非英國居民」這個身分本身只加 2%，殺傷力遠小於「已有其他住宅」的 5%——很多人把前者當成最大風險，其實順序剛好相反。

SDLT 不等於全英國：蘇格蘭與威爾斯是另外兩套稅

英國印花稅（SDLT）只適用英格蘭與北愛爾蘭。蘇格蘭課的是土地與建築物交易稅（Land and Buildings Transaction Tax，LBTT），威爾斯課的是土地交易稅（Land Transaction Tax，LTT），兩者的級距、附加方式與申報期限都不一樣。以下級距分別出自 Revenue Scotland 的住宅稅率頁與 Welsh Government 的 LTT 稅率頁：

三地「額外住宅」的計法完全不同，這是對照時最容易出錯的一格。以 £400,000 的額外住宅為例，依上表官方級距計算（宅點計算，非官方公布數字）：英格蘭／北愛爾蘭約 £30,000、蘇格蘭約 £45,350、威爾斯約 £29,950。蘇格蘭明顯較高，原因是 ADS 的 8% 是對全額平課，不像英格蘭那樣分段。

關於非居民附加，GOV.UK 的非居民指引明示 2% 附加的適用範圍是英格蘭與北愛爾蘭，並明示排除蘇格蘭與威爾斯；Revenue Scotland 與 Welsh Government 的級距頁上也看不到以居民身分區分的稅率。所以目前的官方文件沒有在蘇格蘭、威爾斯設非居民附加稅——但這是現行規定，不是對未來的承諾，真正下單前仍應回官方頁面核對當時的稅率。

申報期限與兩種退稅：先買後賣、以及後來成為英國居民

英國印花稅的申報與繳稅期限是完成交易（completion）後 14 天，實務上通常由律師或產權轉讓師代辦，但申報義務在買方身上，逾期可能產生罰款與利息。蘇格蘭與威爾斯都是生效日次日起 30 天，不要把三地的天數記混。

有兩種常見情況可以把已繳的附加稅拿回來，條件與期限都寫在官方指引裡。

第一種：先買後賣的換屋者。 依 GOV.UK〈buying an additional residential property〉指引，如果新屋將作自住、而舊的自住住宅在購買日當日或之前已售出或贈出，就不適用 5% 附加。但先買後賣的人，在購買日當日結束時名下有兩間，所以要先按較高稅率繳；之後只要在購買新屋起 3 年內售出舊的自住住宅，就可以申請退稅。申請期限是：舊屋在 2018 年 10 月 29 日或之後售出者，須在「售出日」或「新屋 SDLT 申報的申報日」兩者較晚的那一天起 12 個月內提出。

第二種：後來住滿天數的非居民。 依 GOV.UK 非居民指引，個人買方若在「生效日前 364 天到生效日後 365 天」這段兩年窗口內的任何連續 365 天中，在英國停留滿 183 天，可以申請退回那 2%。條件是所有買方都必須是個人；申請方式是修正原本的 SDLT 申報，須在生效日起 2 年內提出。共同買方各自可以用不同的 365 天期間，但必須全部達標；兩段不連續的期間合計滿 183 天不符合條件。

非居民附加還有兩項官方明列的例外值得知道：共同購買的配偶或民事伴侶若未分居、且雙方都不是以信託受託人身分行事，其中一方是英國居民即可使該筆交易視雙方為英國居民；因 Crown employment（英國政府公職）而在海外的日數視為在英國，並延伸至未分居的配偶，但這項須在申報或修正申報中主動主張才適用。

蘇格蘭的換屋規則是另一組數字：生效日在 2024 年 4 月 1 日或之後者，須在購買新屋之前 36 個月內處分前一個唯一或主要自住住宅才不適用 ADS；已繳 ADS 者，在購買新屋後 36 個月內售出前一住宅可申請退還。威爾斯也有換屋退稅機制，但本文未取得 Welsh Government 明文載明的申請期限，因此不列天數，實際期限以 Welsh Government 公告為準。

關於英國印花稅的五個常見誤解

1. 「已有其他住宅就改用 5% 這個稅率」——附加是疊加，不是取代。 5% 是加在原本的分段級距之上，不是把級距換成 5%。£400,000 的額外住宅稅額是 £10,000＋£20,000＝£30,000，不是 £400,000×5%＝£20,000。實務提醒：算總成本時先算基礎稅額，再逐項加附加。
2. 「SDLT 適用全英國」——只適用英格蘭與北愛爾蘭。 蘇格蘭的 LBTT 從 £145,000 起徵、額外住宅是 8% 平稅率；威爾斯的 LTT 從 £225,000 起徵、額外住宅換一整套稅率表。拿英格蘭的數字去算愛丁堡或卡地夫的房子會算錯。實務提醒：先確認房產位於哪一個轄區，再找對應的稅。
3. 「首購減免就是前 £300,000 免稅」——總價逾 £500,000 整個減免消失。 不是只對超出部分失效，而是全額回到標準級距。這意味著 £500,000 與 £505,000 兩筆交易的稅額差距遠大於 £5,000。實務提醒：議價落在 £500,000 附近時，這條門檻值得單獨算一次。
4. 「非居民 2% 是最大的一筆」——通常不是。 在同一房價下，「已有其他住宅」的 5% 附加金額是非居民 2% 的 2.5 倍。把兩項弄反，容易在規劃持有結構時把力氣用錯地方。實務提醒：先釐清購買後名下會有幾間住宅，再處理居住天數問題。
5. 「非居民身分是永久判定、繳了就算了」——官方留有退稅路徑。 符合連續 365 天內滿 183 天的條件，可在生效日起 2 年內修正申報取回 2%。沒有留意這條，就會白白放棄一筆可觀金額。實務提醒：購買後若計劃長住英國，從完成交易那天就開始記錄入境與離境日期。

三個情境：同一套規則落到不同身分上

情境一：在香港工作、第一次買英國住宅自住用，房價 £450,000。
這位買方過去 12 個月都在香港工作，在英國停留不到 183 天，依 SDLT 規則屬於非英國居民。他名下沒有任何住宅，並打算搬去英國自住。基礎稅額是前 £125,000 免稅、£125,000 課 2%、£200,000 課 5%，再看首購減免是否比標準級距更有利，然後加上 2% 的非居民附加。要注意的是，GOV.UK 官方頁面未明列「曾在英國以外擁有住宅」對首購資格的影響，而首購減免又要求有自住意圖，所以這一格應該由英國的 conveyancer 書面確認，不宜自己推定。若他在交易完成後真的搬去英國長住，就要開始記錄停留天數，日後可能符合退回 2% 的條件。

情境二：在台灣已有一間自住房，想在曼徹斯特再買一間出租，房價 £400,000。
這位買方購買後名下會有兩間住宅——官方規則看的是全世界的持有情況，不只是英國境內。他同時不符合 183 天條件，所以 5% 與 2% 兩項附加都成立，稅額是 £38,000，比自住唯一住宅的 £10,000 多出 £28,000。這筆錢必須在完成交易後 14 天內繳清，不能等租金收入開始才處理。他也不適用「換屋」那條免除規則，因為台灣那間房不會賣掉。

情境三：已在倫敦工作三年、現在換大一點的房子，但新屋先成交、舊屋還沒賣出。
這位買方在英國停留天數充足，不涉及 2% 附加。但因為購買日當日結束時名下仍有兩間住宅，必須先按加 5% 的較高稅率申報並繳稅。只要在購買新屋起 3 年內售出舊的自住住宅，就可以申請退回那 5%，申請期限是售出日或新屋申報日較晚者起 12 個月內。實務上要盯住兩個日期：舊屋的成交日，以及新屋 SDLT 申報的申報日。

英國印花稅常見問題 FAQ

英國印花稅的 183 天是怎麼算的？

依 GOV.UK 非居民指引，看的是購買之前 12 個月內在英國停留的天數，少於 183 天就屬於 SDLT 上的非英國居民，要加 2 個百分點。停留天數按整個英國計算，不限於房產所在的英格蘭或北愛爾蘭；判定的是「當日結束時人在英國」。公司買方則另有依公司稅居民身分的判定方式，與個人的天數規則不同。

我在台灣已有房子，在英國買房算第二套房嗎？

算。官方規則看的是購買完成後名下持有幾間住宅，範圍不限英國境內，海外持有的住宅同樣計入。只要購買當日結束時名下有一間以上住宅、且房產價格達 £40,000 以上，就適用再加 5% 的較高稅率。唯一的例外是「換屋」——新屋作自住、且舊的自住住宅在購買日當日或之前已售出或贈出。

英國印花稅的首購減免，非英國居民可以用嗎？

GOV.UK 的減免頁列出的條件是所有共同買方都必須是住宅首購者，並有把該房產作為唯一或主要自住住宅的意圖，該頁沒有以英國居民身分作為資格條件。不過即使取得減免，2% 的非居民附加仍然照加在減免後的稅率之上。另外，官方頁面未明列海外曾擁有住宅是否影響首購資格，這一點應由英國的 conveyancer 或稅務顧問就個案確認。

什麼時候要繳？逾期會怎樣？

英格蘭與北愛爾蘭是完成交易後 14 天內申報並繳稅，蘇格蘭與威爾斯都是生效日次日起 30 天。實務上通常由律師或產權轉讓師在成交當天代為申報繳稅，再把稅款併入帳單，但法律上的申報義務仍在買方。GOV.UK 與兩地稅務局都載明，未在期限內申報或繳稅可能產生罰款與利息。

繳了 2% 之後搬到英國長住，可以退嗎？

可以申請。條件是在「生效日前 364 天到生效日後 365 天」這段兩年窗口內的任何連續 365 天中，在英國停留滿 183 天，且所有買方都是個人。申請方式是修正原本的 SDLT 申報，須在生效日起 2 年內提出。共同買方可以各用不同的 365 天期間，但必須全部達標；兩段不連續期間合計滿 183 天不符合條件。

買蘇格蘭或威爾斯的房子，要用這張級距表嗎？

不要。SDLT 只適用英格蘭與北愛爾蘭。蘇格蘭課 LBTT，起徵點 £145,000，額外住宅另加 8% 的 ADS 平稅率；威爾斯課 LTT，起徵點 £225,000，額外住宅改用一整套較高稅率表，且威爾斯沒有首購減免。三地的申報期限也不同。看房時第一件事是確認房產位於哪個轄區。

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重要聲明

本文為一般資訊整理，不構成法律、稅務、金融或投資建議。宅點不在英國從事房產買賣，也不提供稅務申報或代辦服務；文中涉及的申報與退稅程序，實務上由英國的律師、產權轉讓師或合資格稅務顧問辦理。本文資料主要根據英國政府（GOV.UK）、Revenue Scotland 與 Welsh Government 在 2021 至 2026 年間發布的官方頁面與指引；文中標明為媒體報導的數字（搬家總成本與房貸利率）為原報導引用，不是官方統計。稅率、級距、門檻與期限都可能更新，個別交易的結果也會因持有結構、婚姻狀況、交易性質與合約日期而不同。讀者應以當地官方最新公告為準，並在作出決定前諮詢合資格的專業人士。

規則內容截至 2026 年 10 月，以 GOV.UK、Revenue Scotland 與 Welsh Government 的官方最新公告為準。

參考資料

GOV.UK – Stamp Duty Land Tax: residential property rates / GOV.UK – Stamp Duty Land Tax: how much you pay / GOV.UK – Rates of Stamp Duty Land Tax for non-UK residents / GOV.UK – Stamp Duty Land Tax: buying an additional residential property / GOV.UK – Stamp Duty Land Tax: relief for land or property transactions / GOV.UK – Apply for a repayment of the non-UK Resident Stamp Duty Land Tax surcharge / HMRC – SDLTM09890: increased rates for non-resident transactions, individuals, special cases / Revenue Scotland – Land and Buildings Transaction Tax: residential property rates and bands / Revenue Scotland – The Additional Dwelling Supplement (ADS) / Revenue Scotland – LBTT Updates / Revenue Scotland – LBTT4004: Duty to make an LBTT return / Welsh Government – Land Transaction Tax rates and bands / Welsh Government – Land Transaction Tax returns and payments: technical guidance