希臘移民及庇護部長普列夫里斯（Thanos Plevris）警告黃金簽證投資人，若房產交易涉及隱藏回扣，或用於違規短租，居留許可可能被撤銷——希臘政府正加強對這項投資移民方案的執法。普列夫里斯是在10月15日雅典Prodexpo 2026房地產展上發表這番言論。
普列夫里斯表示，當局將審查那些表面上達到黃金簽證最低投資門檻、但實際上透過未揭露的回扣或side agreement（私下協議）使實際出資額低於門檻的交易。他舉例：一套以希臘25萬歐元投資門檻出售的房產，搭配一項租賃安排，實際上會讓買方拿回約10萬歐元。普列夫里斯談到違反短租限制的投資人時表示：「黃金簽證會被收回。」
這項執法涉及兩種不同的法律依據。短租部分的罰則明確：希臘《移民法典》第100條禁止黃金簽證房產用於短租或共享經濟形式的轉租，違者居留許可可能被撤銷或不予續簽，房產持有人另需支付5萬歐元罰款。2026年4月發布的部長通函第1/2026號將短租定義為不足60天、提供住宿但不附加其他服務的租賃或轉租安排——不論透過哪個平台刊登都適用。但並非所有黃金簽證房產都受此限制：在希臘2024年改革前取得的部分房產，或受過渡條款涵蓋的房產，可能獲得豁免，因此房產的取得日期與適用的規則版本很重要。
至於隱藏回扣部分，法律依據則較不明確：報導指出，雖然希臘法規就部分違規行為訂有付款要求與罰則，但單純因「售後回扣」而撤銷居留許可的確切法律依據「可能會被質疑」，若投資人認為當局缺乏足夠的法律依據，可對撤銷決定提出異議。
背景：希臘自2023年以來已大幅提高黃金簽證投資門檻。自2024年改革後，在高需求地區（阿提卡、塞薩洛尼基、米科諾斯、聖托里尼，以及人口超過3,100人的島嶼）最低門檻為80萬歐元，其他合格地區為40萬歐元，一般要求投資單一房產且面積至少120平方公尺；較低的25萬歐元門檻僅保留給特定類別，例如將合格商業房產轉為住宅用途，或修復受保護的歷史建築。2026年前7個月，新黃金簽證申請件數下跌39%，降至3,086件；但處理速度加快，使有效投資人居留許可數到7月底已達34,278件——其中中國籍公民持有略超過一半，其後依序為土耳其、以色列與英國投資人。
這項方案在希臘國內仍具政治爭議：反對黨泛希臘社會主義運動（PASOK）提議完全終止不動產投資這條路徑，並將短租禁令延伸適用到既有持有人在續簽時；執政的新民主黨已拒絕這項提議。
對黃金簽證投資人與潛在買家而言，實務上的提醒是：確認全額合格投資款是透過可追蹤的管道支付，任何side agreement或固定回報安排都應視為警訊，在假設既有房產可以短租之前，先確認適用的是哪一版規則，而對任何低於標準門檻出售的房產，付款或簽約前應先尋求獨立法律意見。
參考資料
Greek City Times – Greece Targets Golden Visa Abuse Over Hidden Rebates
