住在海外、在西班牙有房的人，每年都要用 Modelo 210 申報非居民所得稅（IRNR）。2026 年 6 月 23 日，西班牙《官方公報》（BOE）刊登第 HAC/623/2026 號命令，改了這份申報表的期限和內容：2026 年度的自用或空置房產，申報從 2027 年 4 月 1 日才開始；出租所得有應納稅額的，改在次年 4 月前 20 天申報；2027 年 1 月 1 日起提交的 210 表，也要改用新格式。
一套自用、一套出租的業主，2027 年要報哪幾份、什麼時候報？現在該整理哪些資料？宅點請教了 IberianTax 的 Antonio Ibarra（IberianTax 執行長、稅務律師），從實務角度整理轉換期最容易出錯的地方。
簡單說：新期限從 2026 年度所得開始適用。自用或空置的房產，2026 年度在 2027 年 4 月 1 日至 12 月 31 日申報；出租所得有應納稅額的，在 2027 年 4 月 1 日至 20 日申報。2025 年度的歸算所得不受影響，仍在 2026 年底前申報。住在台灣、香港等歐盟以外地方的業主，出租所得一般按總收入課 24%、不能扣除費用；現在要做的，是把每一套房產、每一種所得分開列清楚，並保存出租期間、租約和收款紀錄。
一、新的申報行事曆：哪些改了，哪些沒變
改變的是「什麼時候報」，不是「要不要報」。西班牙對非居民的房產，分兩種所得來看：房子出租，申報收到的租金；房子自用或空置，則要申報一筆「歸算所得」（renta imputada），也就是依房產的地籍價值（valor catastral）推定的所得。兩種所得都用 Modelo 210 申報，HAC/623/2026 號命令改的是兩者的期限。
| 所得類型 | 2025 年度 | 2026 年度起 |
|---|---|---|
| 歸算所得（自用或空置） | 2026 年 1 月 1 日至 12 月 31 日（不變） | 次年 4 月 1 日至 12 月 31 日（2026 年度：2027 年 4 月 1 日起） |
| 出租所得，有應納稅額，全年合併申報 | 依舊規定 | 次年 4 月 1 日至 20 日（2026 年度：2027 年 4 月 1 日至 20 日） |
| 出租所得，有應納稅額，每筆分開申報 | 依舊規定，按季申報 | 2026 年第四季起改為次年 4 月 1 日至 20 日；2026 年 4 月至 9 月的部分照舊，已在 2026 年 7 月、10 月前 20 天申報 |
表：宅點依 BOE 第 HAC/623/2026 號命令及西班牙稅務局（Agencia Tributaria）說明整理
出租所得應納稅額為零的，在次年 1 月 1 日至 20 日申報；申請退稅的，次年 2 月 1 日起可以提交。選擇銀行自動扣款的，期限比上表短：出租所得在次年 4 月 1 日至 15 日，歸算所得在次年 4 月 1 日至 12 月 23 日。
另外，2027 年 1 月 1 日起提交的 210 申報表，不論申報的是哪一年的所得，都要使用新格式。新版申報表增加一份「可扣除費用明細」附表，供出租房產申報可扣除費用時使用。
IberianTax 執行長 Antonio Ibarra 提醒，2027 年特別需要事先規劃：「由於申報期限各不相同，2027 年的規劃特別重要。」
二、一套自用、一套出租：每套房、每種所得分開看
最容易出錯的，是以為只要報出租的那段時間。
「在西班牙持有房產的非居民業主，最常見的錯誤之一，是以為只需要申報房子出租的那些日子。其實，他們的納稅義務取決於每一套房產的用途，以及所產生的所得類型。」
Ibarra 說明，一套出租、一套自用，代表要分開處理兩類申報：「出租所得須透過相應的 Modelo 210 申報。此外，房產自用，或有一段期間沒有出租時，可能需要另外提交一份 Modelo 210，申報歸算租金所得。這是依房產地籍價值計算的推定所得。因此，一套出租、一套自用的業主，必須按每一套房產、每一種所得，分別檢視自己的申報義務。」
這也包括出租的那一套。依西班牙稅務局說明，房產一年中只有部分期間出租時，沒出租的日子要按比例計算歸算所得；所以「出租用的房子」也可能同時有兩份申報。
例子（假設）：一位住在台北的業主，在馬德里有一套自己度假用的公寓，在瓦倫西亞有一套 2026 年 3 月至 12 月出租的公寓，兩套都是全年持有。2027 年她要處理的申報大致是：
- 馬德里那套：2026 年度歸算所得，2027 年 4 月 1 日至 12 月 31 日申報。
- 瓦倫西亞那套的租金：如選擇全年合併申報且有應納稅額，2027 年 4 月 1 日至 20 日申報。
- 瓦倫西亞那套 2026 年 1 月、2 月沒有出租的期間：按比例計算的歸算所得，同樣在 2027 年 4 月 1 日至 12 月 31 日申報。
歸算所得怎麼算？就 2026 年度而言，一般以地籍價值的 2% 計算；若房產所在市鎮的地籍價值依法經一般性集體估值程序修訂、修改或確定，且該估值在 2026 年度或此前十個課稅年度內生效，則按 1.1% 計算歸算所得，再乘以適用稅率。2025 年度另有特別規則：符合上述估值程序，且估值自 2012 年 1 月 1 日起生效的房產，也適用 1.1%。以地籍價值 10 萬歐元、適用 2% 的房產為例，歸算所得為 2,000 歐元，歐盟以外的居民按 24% 計，全年應納稅額約 480 歐元（宅點按西班牙稅務局公布的比率試算，仍以個案為準）。
Ibarra 建議在年底前就先把資料準備好：「為了避免出錯，業主應在年底前整理好租金收入、出租期間，以及（如適用）可扣除的費用；也應確認每一套房產、每一種所得各需要提交哪些申報表，不要把各自的申報期限混淆。」
三、住在台灣、香港：24%，按總收入計
住在歐盟與歐洲經濟區以外的業主，出租所得一般不能扣除費用。這一點對住在台灣、香港的業主影響最大。西班牙稅務局公布的稅率是：歐盟、冰島、挪威與列支敦斯登居民 19%，其他非居民 24%；只有歐盟或歐洲經濟區居民，才能扣除與出租直接相關的費用。
Ibarra 說明：「目前，居住在歐盟與歐洲經濟區以外的納稅人，一般按租金總收入課徵 24%，不能扣除費用。為了準備申報，他們應保存出租期間、租金總收入、租約與收款紀錄。」
歐盟或歐洲經濟區居民可以扣除的費用，Ibarra 列舉了仲介費、修繕與維護、水電等公用事業費、社區管理費、房產稅（IBI）、房屋保險、房貸利息、法律與會計費用，以及折舊，並提醒「有些費用須依房產出租的期間分攤，因此準確記錄出租日期與自用期間非常重要」。
四、現在就該整理哪些資料？
能證明「什麼時候出租、收了多少、持有多少比例」的資料最重要。Ibarra 指出：「此外，新版 Modelo 210 會把可扣除費用拆得更細。納稅人不再是把所有費用合併填在單一欄位，而要依附表的類別分別填報。因此，業主應保存每一筆費用的發票、銀行收據與證明文件，以及確認每位共有人持分比例的文件。」
依 Ibarra 的建議，整理成以下清單：
| 資料 | 要確認的內容 | 適用對象 |
|---|---|---|
| 出租期間紀錄 | 每一段出租的起訖日期，以及自用、空置的期間 | 所有業主 |
| 租金總收入 | 2026 年全年收到的租金 | 所有業主 |
| 租約 | 租期、租金 | 所有業主 |
| 收款紀錄 | 銀行入帳或平台付款紀錄 | 所有業主 |
| 持分證明 | 每位共有人的持有比例 | 共同持有的業主 |
| 費用發票、銀行收據與證明 | 每一筆費用的金額與類別，以便依新附表分類 | 可扣除費用的歐盟／歐洲經濟區居民 |
表：依 IberianTax 的 Antonio Ibarra 建議整理（2026 年 10 月）
對住在台灣、香港的業主來說，既然費用一般不能扣除，新附表的費用分類對申報影響不大；重點放在前五項，特別是出租期間，因為它同時決定租金申報與歸算所得的天數。
保存多久？Ibarra 的建議是：「在 2027 年申報前把這些資料整理好，並在法定時效期間內保存證明文件；時效一般為四年，但仍要視個案情況而定。」
五、另一件事：巴塞隆納擬對短租公寓加徵房產稅
在巴塞隆納持有短租公寓（HUT）的業主，還要留意另一項正在審議的變化。2026 年 10 月 15 日，巴塞隆納市議會全體會議初步通過修改稅務條例，對短租公寓加徵房產稅（IBI）：
| 業主持有的短租公寓 | 加徵上限（以 IBI 應納稅額計） |
|---|---|
| 一套 | 50% |
| 兩套以上 | 100% |
| 四套以上 | 150% |
表：宅點依巴塞隆納市議會 2026 年 10 月 9 日、15 日新聞稿整理
這項方案目前還沒有定案：
- 修訂公告已於 2026 年 10 月 20 日刊登巴塞隆納省公報（BOP），30 個工作天的公開期自 10 月 21 日起算。市政府原預期在 12 月全體會議處理最終通過；正式公告則明訂，若公開期內無人提出異議，修訂即視為最終通過。
- 法源為 2026 年 10 月 6 日制定、10 月 7 日刊登 BOE 的第 29/2026 號皇家法令法律（Real Decreto-ley 29/2026），授權住宅租賃緊張區的市政府加徵。截至 2026 年 10 月 26 日，眾議院案卷 130/000060 仍列於常設代表團的確認程序，未列已確認或遭否決的結果。
- 如果通過，加徵會在 2027 年 12 月 31 日首次計徵，之後每年徵收。
市議會統計，全市有效短租執照共 10,627 張。另外，巴塞隆納市議會也已表示，2028 年到期的短租公寓執照不再續發。對打算繼續短租、改為長租或出售的業主來說，這兩件事要放在一起評估，並在地方條例及國會確認程序有結果時，請熟悉當地法規的專業人士依自己的情況判斷。
結語
這次改的主要是時間表：2026 年度起，自用與出租的申報期限分得更開，申報表也換新格式。每一套房產、每一種所得分開列清楚，再把出租期間和收款紀錄保存好，就是最好的準備。
如果你在西班牙同時有自用和出租的房產，或不確定自己要報哪幾份，可以告訴宅點你的情況，宅點可以為你安排合適的專員。
名詞小詞典
- Modelo 210：西班牙非居民申報非居民所得稅（沒有常設機構者）使用的申報表。
- 非居民所得稅（IRNR，Impuesto sobre la Renta de no Residentes）：西班牙對非稅務居民在當地取得的所得課徵的稅。
- 歸算所得（renta imputada）：非居民的都市房產自用或空置時，依地籍價值推定、須申報納稅的所得。
- 地籍價值（valor catastral）：西班牙地籍機關為每一筆不動產核定的價值，用於計算多項稅費。
- 房產稅（IBI，Impuesto sobre Bienes Inmuebles）：西班牙市政府每年對不動產課徵的稅。
- 短租公寓（HUT，habitatge d’ús turístic）：在加泰隆尼亞登記、可以短期出租給遊客的住宅。
資料說明
本文主要資料查核日期為 2026 年 10 月 19 日；法令的國會確認進度、BOP 公開期及歸算所得 1.1% 的適用條件，於 10 月 26 日再次核對官方資料。申報期限依西班牙《官方公報》第 HAC/623/2026 號命令（BOE-A-2026-13573）及西班牙稅務局說明整理；稅率與歸算所得計算方式依西班牙稅務局非居民稅務頁面；巴塞隆納房產稅加徵依巴塞隆納市議會 2026 年 10 月 9 日、15 日新聞稿、第 29/2026 號皇家法令法律（BOE-A-2026-20823）、眾議院案卷 130/000060 及巴塞隆納省公報 2026 年 10 月 20 日公告（CVE 202610154276）。巴塞隆納修訂仍在公開期；第 29/2026 號皇家法令法律已有生效日，但國會案卷仍列於確認程序。兩項程序的結果應分開追蹤。
Antonio Ibarra 的意見僅代表 IberianTax 的專業看法，引用內容已經 IberianTax 確認，並由宅點譯為中文；本文不構成個別稅務或法律建議，實際適用請依個人情況諮詢專業人士。
參考資料
西班牙《官方公報》，Orden HAC/623/2026（2026 年 6 月 23 日） / 西班牙稅務局，〈Nota modificaciones en plazos de presentación del modelo 210〉（2026 年 7 月 2 日更新） / 西班牙稅務局，〈Rendimientos de inmuebles arrendados〉 / 西班牙稅務局，《Manual de tributación de no residentes》〈Rentas imputadas de bienes inmuebles urbanos〉（2026 年 10 月 2 日更新） / 巴塞隆納市議會新聞稿（2026 年 10 月 9 日） / 巴塞隆納市議會新聞稿（2026 年 10 月 15 日） / 西班牙《官方公報》，Real Decreto-ley 29/2026（2026 年 10 月 7 日） / 西班牙眾議院，案卷 130/000060（Real Decreto-ley 29/2026 確認程序） / 巴塞隆納省公報（BOP），公告 4002148（2026 年 10 月 20 日，CVE 202610154276） / 巴塞隆納市議會，〈Application of Decree Law 3/2023 to Tourist-Use Flats (HUTs)〉
