宅點上週報導過，英國房價創下三年來最大年度跌幅，同時房東回報租金殖利率逼近 9%。英國按揭貸款機構協會（Intermediary Mortgage Lenders Association，IMLA）最新分析，點出了是什麼在逼房東重新盤算：10 月預算案把租金所得稅再加 2 個百分點，從 2027/28 稅年起，基本稅率、較高稅率與最高稅率分別來到 24%、44% 與 49%——疊加在前一年已經調高過一次的基礎上。這次加稅只適用於個人房東，透過有限公司持有的租金利潤不受影響，因為公司適用的是企業所得稅。
對有房貸的房東來說，衝擊會疊加在另一項既有規定上：房貸利息已經不能從應稅租金所得中全額扣除，改成只能抵免基本稅率部分。IMLA 的模型顯示，一位房東持有一間 25 萬英鎊的房產、背負 15 萬英鎊房貸，目前稅前年租金利潤約為 4,365 英鎊。從 2027/28 稅年起，適用較高稅率的納稅人，稅負可能相當於這筆利潤的 74% 左右；年收入超過 13 萬英鎊、適用最高稅率的納稅人，比例會來到約 86%。對於年收入介於 10 萬到 12.514 萬英鎊之間——個人免稅額會隨收入逐漸遞減的這群人——IMLA 的範例顯示，一位年薪 10 萬英鎊的房東，稅負可能相當於租金利潤的 124%，等於這間房產實際上是倒貼的。
IMLA 並沒有斷言會出現一波拋售潮，而是指出，房東實際怎麼決定，還要看房貸條件、當地租金殖利率、房價預期，以及調整持有方式要付出的印花稅與資本利得稅成本；部分房東可能轉而透過有限公司持有，稅負較輕，不過把既有房產移轉進公司架構，本身也可能觸發印花稅與資本利得稅。根據《2024 年英格蘭私人房東調查》，個人房東目前仍占英格蘭私人租賃市場的 81%，即使有房貸的出租房產數量，在 2022 年 11 月到 2026 年 8 月之間已經減少了 15.7 萬戶。
這波稅負壓力在英國各地的分布並不平均。Savills 的另一組數據（經《泰晤士報》報導）顯示，2021 年到 2026 年間，英格蘭北部借款 50 萬英鎊以上的購屋者增加了 16%，倫敦與東南部同期則減少了 2%——這和區域房價走勢、以及放寬的核貸條件有關。印花稅本身，正是南北落差的主要原因之一：Zoopla 分析發現，2026 年上半年，英格蘭北部首購族繳交印花稅的比例不到一成，倫敦則接近八成，平均稅額為 8,750 英鎊。
參考資料
Mortgage Strategy – Landlords Urged to Rethink Investments After Budget Tax Hikes: IMLA / Mortgage Introducer – Stamp Duty, Parents and Overpricing: Inside the North-South Mortgage Divide
