澳洲房屋可負擔性創新低：跌價未能紓緩，建商轉而直指稅務重擔

澳洲房屋可負擔性無論在全國或新南威爾斯（NSW）層面都創下新低——News.com.au報導指澳洲現在的置業可負擔程度，已正式低於全球金融危機時期；realestate.com.au則報導，新南威爾斯家庭目前僅能負擔市面上9%的放售房屋，是1995財政年度有紀錄以來的最低比例——即使新南威爾斯與雪梨的房價已連續六個月下跌，兩篇報導均於2026年9月4日至5日刊出。兩篇報導呈現的是同一個矛盾：房價下跌並未讓置業變得更容易負擔，因為借貸成本上升的速度，快過房價下跌的速度。

這個矛盾只是故事的一半。同一時間刊出的另一篇專欄——性質上屬於評論而非新聞報導——則指出供應端存在第二個結構性成因：文章主張政府財政已依賴房產稅收入，因而正在擠壓建商與開發商的生存空間。這兩種解釋並非互相排斥，但屬於不同性質的論述，本文會保持兩者的區隔，不會把數據報導與產業論點混為一談。

跌價未能傳導至可負擔性

根據realestate.com.au透過《The Daily Telegraph》刊出的報導，該公司自家的房屋可負擔性指數顯示，市面放售房屋中，一般收入家庭可負擔的比例已跌至1995財政年度有紀錄以來最低，新南威爾斯平均收入家庭目前僅能負擔市面上9%的放售房屋。即便如此，新南威爾斯與雪梨房價已連續六個月下跌——據該報導引述Ray White經濟師Nerida Conisbee，雪梨房價自去年11月以來平均已跌4.9%。

同一篇報導引述的REA Group經濟師Luc Redman形容這是一種「諷刺」：現有屋主眼見自住房產的財富縮水，但對有意置業者幾乎沒有帶來實質幫助，因為「房價相較過往仍然偏高」，而「許多買家面對的問題，是他們的成本上升速度快過收入增長」。Conisbee補充指出，不少買家的借貸能力被削減的幅度，大過房價下跌所帶來的紓緩；加上近期包括負扣稅（negative gearing）限制在內的稅制改革，把投資者推向與首次置業者爭奪同一批較低價房源，令「市場最低價位的競爭最為激烈」。

同一篇報導引述的另外兩位業界人士，也印證了可負擔區間的競爭壓力。分析機構FoundIt研究主管Kent Lardner表示，政府聲稱房價下跌能為首次置業者「拉平競爭環境」的說法「站不住腳」，原因是租金與生活成本上升令儲蓄自備款更加困難，而75萬澳元以下的房屋供應本身就短缺，「我們根本沒有建造足夠的平價房屋」。買家代理Bek Antognelli則表示，雪梨整體而言是「買方市場」，但鎖定約80萬澳元、符合首次置業優惠門檻的買家未能受惠，因為「這個價位的房價並沒有跌多少」。

業界另指第二個成因：稅務重擔

realestate.com.au一篇明確標註為「ANALYSIS」（評論）的專欄中，評論員Tim McIntyre主張問題的根源在供應端：他認為政府已經「上癮」般依賴房產稅收入，這正在財政上壓垮澳洲亟需依靠其擺脫房屋短缺困境的建商與開發商。這是一位具名產業評論員提出的論點，並非中性的統計結論，本文亦以此定性呈現。

McIntyre的專欄引述「本週多份報導」（未具名指明出處）指出，單是新南威爾斯上一財政年度就有1,500間建築公司倒閉，全國範圍內過去兩年則有超過7,700間開發商倒閉。文章並列出建商與買家所面對的稅項與徵費：商品服務稅（GST）、開發商分擔金、暴利徵稅（windfall gains tax）、增值徵費（betterment levies）、印花稅、資本利得稅、海外投資者附加稅、土地稅、市政稅、租金收入所得稅，以及空置稅；文章同時提到聯邦工黨提出將信託（trust）稅率最低訂為30%的方案，並指建築業界主張此舉將首當其衝打擊家族經營與中型開發商。

在政府依賴房產稅收入這一點上，專欄引述新南威爾斯印花稅收入由2014年的72億澳元（文章指該年為新南威爾斯帶來29億澳元財政盈餘），增至2025至26財政年度的143億澳元，較上一年度的124億澳元進一步上升；全國層面，文章引述各州及領地最近一個財政年度合計徵收340億澳元印花稅，並指自新冠疫情以來，全國總額大致維持在每年300億澳元左右。McIntyre據此主張，政府缺乏真正的誘因去削減正在擠壓供應的稅項——他以「如果不斷從餅上切走更多份額，麵包師終將無以為繼」作比喻——並認為真正應該做的並非再推更多買家優惠，而是削減房產稅，讓建商得以放手興建。

realestate.com.au可負擔性報導中另引述一項推算，說明房價走勢對後續發展有多關鍵：HomeLoanRates.com.au委託Primara所做的分析，基於澳新銀行（ANZ）房產模型（預測雪梨房價由高位至低位將下跌約14.5%），推算若跌幅達到此規模，將在2027年底前令新南威爾斯家庭房產財富蒸發約6,532億澳元——即新南威爾斯房產市場總財富，會由2026年初的4.5萬億澳元，跌至2027年底約3.85萬億澳元。原報導將此列為一項具名模型的推算，而非既定事實。

宅點視角——值得記住的重點是：澳洲目前針對同一個可負擔性新低現象，出現了兩套各自看似合理、卻指向不同政策方向的解釋。需求端的解釋——借貸能力削弱速度快過房價下跌——正如Redman所言，出路在於利率與家庭收入的追趕；供應端的解釋——政府依賴房產稅收入壓垮建商——則指向稅制改革，但這一論點來自一位具名產業評論員的評論專欄，而非可負擔性指數本身的數據，這一點在轉述時不應被淡化。對關注澳洲置業市場的讀者而言，兩條線索都值得留意，但截至目前，只有其中一條屬於已量度的發現，另一條仍是產業界提出的論點。