CBRE外國樓周記
近大半年，歐、美等中央銀行不斷加息，加到大家心驚膽跳。身邊朋友之間最關注的莫過於英國利率；不論是打開報紙或上網，總見新聞大字標題提到：英國按揭利息升到2008年高位……標題相當駭人聽聞。
儘管報導內容屬實，但如果撇除驚訝擔心等主觀情緒後，純以數字去睇加息又會如何?以2年及5年期定息按揭息率為例，現時兩者平均利率分別要6.11%及6.02%，約莫等同08年及2010年高位。假設兩年前(2020)以兩厘息借20萬英鎊，25年還款期為例計算，「定息年期」屆滿續期時正正就要面對今日的加息環境，續期後每月最低限度要供多300幾英鎊。
但須知道利息周期有加有減，現今世界各地都正值加息周期，固然是事實。但我認為大家可更理性地看待加息這件事。
一如英國，大家可能都已被利率預期這四字嚇怕，言必提及明年英國官方利率將由現時2.25%加到6%云云。大家大可撇去主觀情緒後，細想一二，或有另一番見解。其實新聞中經常提及的利率預期，是由OIS(Overnight indexed swap)或簡稱為隔夜掉期計算而得，但數字相當反覆。翻查Bloomberg記錄，九月初隔夜掉期數據，反映至明年三月的英國利率為4.2%，而九月中為4.35%，十月更一度升至5.4%之後又回落。利率預期的計算公式複雜，除了包括市場對英國通脹前景的睇法外，其實債息亦是一大影響因素。因為不少持有英國債券的投資者都會在掉期市場做對沖Hedging。近期英國債息升幅嚇人，亦即等同債價下跌，於是就會有更多投資者做對沖，自然就會推高了加息預期。
其實英倫銀行有見及此，亦都隨即出手控制債息，因為債息上升事關重大，影響的不止按揭利率般簡單，背後牽連甚廣。再者，利息取決於通脹，英國通脹好大程度受能源價格高昂所至。但新首相卓慧思推出的能源限價政策，令好多機構都相信通脹會回落。而通脹跌，即是利率自然不如市場預期般一路高歌猛進。Mortgage Rate自自然然不會升到如新聞標題般恐佈。
回頭再看加息，固然發現現處加息周期，但理性思考下以更宏觀角度去睇，其實現時的英國利率距離08年高位仍相去甚遠。
英國官方利率變化
其實香港投資者相當幸福，因為英國雖然加了息，但英鎊跌幅更大，連「九算」都不到，時光倒流不知多少年前，來來回回其實節省了不少。
大家或會問：「那現時應選浮息還是定息按揭產品好?」我覺得，定息按揭長遠而言，成本可能更高，當然事先最重要的還是先問問專家意見，大家不仿在下方留言登記與我們聯絡，詳細傾傾。
Victor Li 【CBRE外國樓周記專欄作者】
CBRE香港國際發展部資深董事
