Nhi Hau 和 Guten Tag。 歡迎再次回到我們關於德國房地產市場的專欄。 一如既往地為讀者提供德國房地產相關新聞和趨勢，以及後的背景信息。
德國政府原訂在2022年完成40萬套住宅建設，方足以填補全國近100萬套住宅的缺口，亦是維持良好居住環境的最低要求。同時現有的建築物還需要針對氣候保護和減少二氧化碳排放標准進行廣泛而緊迫的改造。但最新的結果顯示發人深省的事實，儘管 2022 年有足夠數量的建築許可，但真正完工的數量估計最多只有 280,000 個，更有懷疑的聲音認為現實竣工量不足 250,000 套住宅。這對房地產市場來說是一場災難，也是一個巨大的警訊。居住需求無法滿足，樓價壓力將進一步持續。同時，所有氣候保護及二氧化碳排放準則都將受到質疑。
官方的回應其實很牽強。現在已是12月份，冬季氣溫低至攝氏5度，施工時間變短，本月可完成的項目較少。建築完工數量將持續增加的說法，與其說是事實，不如說是一種奢望。
為什麼有這問題，背後原因又是什麼？ 眾所周知，並不是每一棟建築都可在獲批許可後三年內建成。除了一些典型問題如：開發商的新商業理念，土地和環境法規問題，更強力的監管措施迫使銀行在貸款上更加謹慎，變相開發商需動用更多的初始自有資金。越來越多開發商面臨許多其他問題。缺少建築工人，更嚴格的施工保護規定，因地區而異的官僚主義，還有另一重要因素——材料短缺，均使開發商或住宅買家的計算變得冒險。材料價格上漲得如此之快和如此之高，以至於貸款和自有流動資金均不足以滿足原定計劃。更長的材料交付時間導致更長的建造時間——這是成本增加的溫床。
在這種情況下，許多開發商和個人改變甚至停止他們的項目也就不足為奇了。從國有的德國復興信貸銀行KfW獲得低息貸款或可產生真正的幫助。貸款不會由德國復興信貸銀行直接提供，而是由其他抵押貸款銀行完成，銀行必須非常小心地看待更高的風險。 解決方案可能是發展商動用更多的自有資金，但20-30%的成本報價已經足夠高了。
德國政府，尤其是各地區政府，不得不考慮新方法。 首當其衝的責任在於地方政府，因為建築規劃和確認是他們的權利和責任。 16個聯邦州各有規劃規則顯然是不可行的。 官僚主議必須被制止，而不是建立更多。對於每個開發商或私人業主來說，財務規則必須更快、更容易和更容易被理解。 財務風險也可以由保險公司保障。必要時，政府或可直接為特殊人群和開發商提供更多的啟動資金，或是豁免特定時間內的利息。
地緣政治及供應鏈問題導致材料短缺和價格永久上漲。與世上每個人自由貿易是未來的解決方案，過去亦行之有效。規範或阻止自由貿易是危險的，保護主義是經濟毒藥。德國亦必須在材料、結構或建築方法上應用更多的新科技及數碼化。而使勞工感到受歡迎並且可以立即投入工作，自然可吸引更多勞動力人口。 在德國工作和生活的權利需要變得更容易獲得。
對於投資者而言，德國現時及未來的樓市是非常誘人的。 租戶數量龐大，對住宅的需求非常高，投資回報率亦很有吸引力。與其他國家相比，德國是一個安全的房地產市場，擁有明確且對外國友好的法律。樓價或的確在某些地區過熱，但是其他地方還有足夠的良好投資機會。
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Dietmar 德國置業專欄
Kowloon Land Limited董事
專注於德國房產市場，提供買賣和房產的諮詢
