杜拜長租 vs 短租：哪種模式更划算？

一、引言：兩種租賃模式下的杜拜生活現實

對於初次踏入杜拜的租客與物業投資者而言，一個最常見也最關鍵的抉擇就是：該選擇長租，還是短租？這不只是生活節奏的選擇，更直接影響預算分配、回報機會與風險承擔。

近年來，杜拜房地產市場明顯出現雙軌化發展。一方面，Airbnb 和各大短租平台的興起，讓短租成為吸引遠距工作者、數位遊牧族與旅遊客的熱門選項；另一方面，長租市場依然穩固，為家庭、留學生與本地就業族群提供了價格穩定且具法律保障的住房選擇。

根據 2023–2024 年的統計，杜拜短租市場的登記數量年增幅高達 20%，而傳統長租合約的價格亦穩健上升了約 8–10%。這意味著：不論是追求高收益的靈活出租，還是傾向穩定現金流的長期租賃，兩種模式都在擴張，也都各有擁護者。

在房價持續上揚、法規逐步明確的背景下，選擇哪一種租賃模式，不只是財務計算，更需要回到你「是誰、為何來到杜拜」的現實出發點。

二、你適合哪一種？身份 × 預算 × 目的全面分析

在杜拜選擇長租還是短租，最關鍵的不是價格，而是你是誰、為何而來。不同的身份背景與生活目標，對租賃模式的需求也完全不同。

對於自由職業者與遠距工作者來說，短租帶來的彈性尤為重要。不確定的居住時間、快速變動的工作計劃，讓他們更傾向以月為單位的靈活選擇，並享受像飯店般的即時入住與全包式管理。而且，許多短租物業配備家具與高速網路，省去初期的設置成本。

相較之下，家庭與國際學生通常更重視居住穩定性。孩子的學期安排、父母的就業計畫，讓長租成為更理性的選擇。長租租金相對低廉，合約期間固定，也便於辦理居留、學校註冊與水電網等實務事務。

至於計畫在杜拜置產的投資買家，則需視自身管理能力與目標設定而定。如果願意投入時間、委託專業管理公司並申請短租許可，短租可望帶來更高報酬；反之，長租則提供更省心的現金流管理，特別適合中長期持有與身份規劃。

➡️ 建議：若你是初次來到杜拜、預算有限、尚未決定長期落腳地點，那麼從一段合理租金的長租起步，會是更穩妥的選擇。

三、流程步驟：租房前要知道的 5 個核心行動

無論你選擇長租還是短租，租房過程中有一些關鍵步驟必須提前了解，確保你的租賃體驗順利且無後顧之憂。這些步驟不僅關係到你的租住資格與合約條款，還涉及到對杜拜租賃法規的理解，幫助你在租賃市場中立足。

Step 1：確認租房資格（是否為合法居留者）

首先，無論你選擇哪種租賃模式，確保自己擁有合法居留資格是第一步。在杜拜，只有持有有效居留簽證的外籍人士才能租賃房產。不同身份類型（如工作簽證、學生簽證或自由職業簽證）會對租賃資格產生影響，因此確認自己是否符合條件是租房前的首要任務。

Step 2：選擇物件平台：長租 vs Airbnb、short-term agency

接下來，你需要決定在哪個平台尋找合適的物業。對於長期居住或穩定租賃需求的租客，傳統的租賃平台（如 Dubizzle、Bayut 等）會是理想選擇。而對於短期停留者，Airbnb 或杜拜的短租中介（如 GetRentals、KeysPlease 等）則提供更多靈活性和服務選項。選擇平台時，應考慮租期、預算、以及物業的具體需求。

Step 3：了解合同類型與限制（EJARI 註冊 vs 短租平台條款）

在杜拜，所有長租合約（超過 12 個月）需要通過 EJARI 系統註冊。這不僅是法規要求，也是保護房東和租客的法律依據。短租則不需要 EJARI 註冊，但需遵循短租平台的相關條款和規定。了解每種合約的具體要求，避免因為未履行法定手續而產生的法律風險。

Step 4：準備押金與付款週期（長租多為1年合約，短租按日／週計費）

在確定物業後，準備押金與付款週期是另一個重要步驟。長租通常需要支付1–2個月的租金作為押金，並根據年合同支付租金。短租則多為按日或按週計費，可能需要提前支付整個住宿期間的租金或定期支付。不同租賃模式的付款要求需提前清楚了解，確保自己的預算不受影響。

Step 5：是否需要租賃許可（尤其是物業業主）

如果你是房東並計劃將物業轉為短租，你將需要向杜拜經濟與旅遊局（DTCM）申請短租許可。此許可要求房東提交物業資訊並支付年費，從而合法經營短租業務。若是長租房東，則只需確保EJARI註冊完成，無需額外的租賃許可。

✅ 提示：若為房東，轉為短租需要申請杜拜 DTCM 短租許可，並有年費用。

四、FAQ：你最可能問的事

Q1. 長租是否一定需要 EJARI 登記？

是的，根據杜拜的法律，所有長租合約（通常為 12 個月以上）都必須在 EJARI 系統 註冊。EJARI 是杜拜政府官方的租賃登記系統，旨在保障房東與租客的權益，並作為解決糾紛的法律依據。未經註冊的合約將不具法律效力。

Q2. 短租是否合法？需要許可嗎？

短租是合法的，但需要進行 DTCM 註冊。杜拜的短租物業必須向杜拜經濟與旅遊局（DTCM）申請許可，並支付年費。個人房東每個單位的年費大約在 AED 370–1,270 之間。未經許可的短租可能會面臨罰款或其他法律後果。

Q3. 哪一種方式更便宜？

長租通常比短租便宜，特別是對於長期居住者而言。短租的價格受季節性波動影響較大，旺季租金會顯著上漲，而長租則通常以固定月租的方式提供穩定的支出。若你計劃在杜拜長期居住，長租會是更具成本效益的選擇。

Q4. 外籍人士可以轉租房屋嗎？

在杜拜，外籍人士通常無法直接將租來的房屋轉租給他人，除非租約中明確允許。若有需要轉租的情況，必須先徵得房東同意，並且確保遵循杜拜的法律規定。對於短租業務，則需要經過相應的許可程序。

Q5. 租屋是否包含水電網等開支？

在長租合約中，通常水電網等費用是由租客自行承擔，並且會在合約中進行具體規定。短租則大多數包括水電網費用，這是許多短租平台提供的一項標準服務，讓租客無需額外支付。

Q6. 我能否中途解約？違約金如何計算？

無論是長租還是短租，都存在提前解約的風險。長租合約中通常會有明確的 違約金條款，如果你在合約期內提前終止，則需要支付一定的賠償金或繳納部分租金。短租合約的解約條件則較為靈活，但具體的退租政策會依據平台與物業條款而異。

Q7. 短租合約是否提供法律保護？

短租合約雖然可以提供一定的法律保障，但相較於長租，其保障範圍較小。短租的法律保護通常依賴於 短租平台的條款 和政府對短租市場的規範。建議在進行短租交易前，仔細閱讀平台規定，並確認所有的法律細節已經清晰明確。

五、注意事項

在選擇杜拜的長租或短租模式時，許多人可能會基於誤解做出決策，以下是四個常見的誤區，幫助你更清楚地了解每種租賃方式的實際情況：

1. 誤解短租回報永遠較高

雖然短租市場回報看似可觀，實際上，扣除 服務費、空置期與管理成本 後，短租的回報率可能與長租相當。尤其是在淡季期間，短租的空置率會顯著上升，影響總收入。因此，短租的高回報並不總是穩定，長租反而在穩定性與預測性上具有優勢。

2. 忽略租賃稅費與許可條件

不少業主在經營短租時，未能充分理解 杜拜的短租許可與稅費要求。如果房東未經合法註冊並經過政府批准運營短租，可能面臨罰款或其他法律後果。確保已完成 DTCM 短租許可申請 並遵守當地規範，是每位房東必須重視的步驟。

3. 沒有了解市場季節性

杜拜的租賃市場具有強烈的季節性波動。特別是在 夏季（6月至9月） 期間，因為天氣炎熱，杜拜的短租需求會大幅下降，導致空置率上升。因此，短租業主必須考慮到季節性的波動，並在高峰季節與淡季之間做好收入與管理調整。

4. 未注意合約條文細節

長租與短租的合約條款通常存在很多細節，租客和房東如果忽視，可能會導致不必要的麻煩。自動續約條款、搬離通知期 等細節是很容易被忽略的部分，這可能在合約結束時引發法律糾紛。因此，無論是長租還是短租，仔細閱讀並理解所有條款至關重要。

➡️ 建議：無論選擇哪種租賃模式，都應該事先諮詢當地的法律顧問與物業專員，確保所有操作符合當地法規，避免不必要的法律糾紛。

六、小結

無論你是計劃在杜拜長期居住、希望靈活探索各區生活，還是考慮房產投資回報，選擇合適的租屋模式都是成功定居的關鍵起點。長租提供穩定的現金流和法律保障，適合需要穩定居住的人；短租則為那些喜歡彈性、希望利用季節性波動賺取更高回報的投資者提供了更多可能性。

若你還在猶豫該如何選擇最適合你的租賃模式，可以填寫下方表單，將有專業人士根據你的實際預算、身份條件與生活偏好，為你量身定制最合適的規劃方案。

參考資料出處

The Upperkey – Short-Term Rentals in Dubai: Rules and Regulations of Letting in the UAE / Driven Properties – Short-Term vs Long-Term Rentals in Dubai / Kaizen AMS – Dubai Short-Term Rentals Expected to Rise by 18% in 2025 / Air-DXB – The Dubai Short-Let Market Report Q4 2024 / Property Finder – Short-Term Rental Market Analysis Dubai 2024 / Dubizzle – Short-Term Rental Insights and Trends in Dubai

聲明

本文所使用的資料來源涵蓋2023至2024年期間的市場報告與研究分析，所引用資料已通過多方交叉驗證，並具備高可信度。