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一、阿聯酋簽證熱潮下，投資與房產兩條黃金路怎麼選
自2020年以來，阿聯酋持續調整其外籍居留政策，特別是黃金簽證（Golden Visa）制度的深化改革，使其迅速成為中東地區最具吸引力的長期居留方案之一。特別是在杜拜與阿布扎比，隨著房地產投資門檻與創業投資類別的明確化，愈來愈多海外投資人、創業者與高資產家庭選擇阿聯酋作為資產配置與第二居所的首選地。
然而，在各類黃金簽證之中，最常被拿來比較的兩大主流選項，正是「購買房產」與「企業投資」這兩條通道。前者強調穩定資產與家庭落地的可能性，後者則為創業或股權投資者開啟商業空間。但究竟哪一種方式更划算？年限與續簽條件有何不同？又是否所有家庭成員都能同享居留資格？
在這篇文章中，我們將依據2024–2025年最新政策，透過條件比較、實例分析與費用對照，帶你逐步拆解「房產黃金簽證」與「投資人簽證」的適用對象、制度差異與實際落地關鍵，協助你做出更適合自己與家人的長期規劃選擇。
二、你適合哪一種阿聯酋黃金簽證
面對「房產黃金簽」與「投資人簽證」這兩條黃金通道，選擇並不只是財力上的問題，更牽涉到你未來在阿聯酋的生活方式、家庭安排與資金運作邏輯。以下三個關鍵面向，有助於你更清楚判斷哪一條路更適合自己：
資金來源與形式
若你打算將資金配置在不動產，並希望同時獲得居住空間與資產保值機會，那麼以 AED 2,000,000（約港幣420萬／新台幣1,750萬）購房取得UAE Golden Visa，將是最直接、門檻清晰的一條路。
相反地，如果你的資金來自企業股權、公司盈餘，或是正打算在杜拜、阿布扎比拓展業務，那麼透過設立本地公司、存放資金或取得稅務回饋進行申請的投資人簽證（Dubai Investor Visa），會更靈活。
移居目的與生活布局
購房者通常以家庭生活、教育規劃與資產配置為導向，關注簽證年限與能否贊助配偶、子女或父母。相對地，企業投資者多數以業務拓展、與中東市場接軌為優先，希望以此打造公司主體、減免稅務、申請自由區許可或引入外籍團隊。
時間與風險承受力
購房換簽證的流程清晰且不要求營運審查或營業額報告，只要符合產權與金額門檻，即可獲發10年黃金簽。相反地，企業投資簽證除了資金條件，還需滿足當地經濟部的審核標準、持續運營要求與稅務合規，適合對當地商業環境有深度了解、且具備長期規劃意圖的人士。
三、房產黃金簽 vs. 投資人簽證：申請流程一覽
無論你選擇透過購房還是企業投資申請阿聯酋黃金簽證，整體流程大致可分為五個主要階段。雖然兩者在文件準備與政府審核機制上略有不同，但都需完成健康檢查與身份認證，最終獲得長達 10 年的居留許可。
以下為兩種路徑的對照流程表：
| 申請步驟 | 房產黃金簽證流程 | 投資人黃金簽證流程 |
|---|---|---|
| Step 1 | 確認符合條件的房產類型，總價需達 AED 2,000,000（可為多筆組合） | 設立本地公司或投資於已註冊的 UAE 企業 |
| Step 2 | 完成交易、取得房產產權證明與 DLD 註冊資料 | 取得商業許可與公司註冊文件（如 Trade License、MOA） |
| Step 3 | 透過 ICP 線上平台或授權中心遞交黃金簽證申請（可包含家屬） | 由阿聯酋經濟部核發推薦信或投資人資格確認函 |
| Step 4 | 完成健康體檢與背景調查，辦理 Emirates ID 指紋登記 | 上傳公司財務資料與申請所需文件，提交至指定通道 |
| Step 5 | 10 年期黃金簽證核發，含配偶與子女共同居留權利 | 獲發 10 年黃金簽證，後續可續期，適用配偶與家庭成員 |
不過兩者的後續行政要求有所不同：
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房產黃金簽證：僅需持續持有產權，無須提交年度報告，行政干預較少。
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投資人簽證：需維持企業營運狀態，部分酋長國要求每 1–3 年提交財務報告或再確認企業有效性。
四、FAQ
1. 阿聯酋房產黃金簽證可以貸款購屋嗎？
可以，但需符合特定條件。即使房產是按揭物業，只要投資者的「實際已付款」金額（equity）達 AED 2,000,000，仍可申請黃金簽證。此外，銀行需提供 NOC（No Objection Certificate） 證明，並提交抵押文件與物業估值報告。
2. 投資人黃金簽證需要最低營業額嗎？
一般而言，並沒有全國統一的最低營業額規定，但根據申請方式不同，可能需要提交公司財報、稅務資料或經濟部推薦信。例如：如以稅務貢獻方式申請，則需證明每年繳稅不低於 AED 250,000。
3. 房產黃金簽可以轉換為永久居民或國籍嗎？
目前阿聯酋並不設立「永久居留」或自動歸化制度。黃金簽證為可續期的長期居留許可，並不代表最終可取得國籍。但在權益層面（如教育、醫療、銀行開戶等），黃金簽證已接近本地居民待遇。
4. 若房價跌破 200 萬 AED，會失去簽證嗎？
不會自動失效。只要在申請時房產價值達標，且產權狀態未變（如未出售、未轉名），黃金簽證仍然有效。但若未來出售該物業或其價值大幅縮水，續簽時可能需重新提交符合條件的新房產資料。
5. 簽證持有人配偶與小孩可以一同獲得黃金簽嗎？
可以。黃金簽證允許申請人同時為配偶、未成年或依附子女、甚至父母申請居留許可。所有家屬將獲得相同年限的簽證，並可自由居住、就學與工作。
6. 投資公司需要營運幾年？虛擬公司可以申請嗎？
若是以企業形式申請黃金簽證，通常需證明公司具有實體營運、財務活動與商業地址。單純登記的「虛擬公司」若無實質活動紀錄，在實務上較難獲批。部分酋長國還要求企業每年繳交審計報告或營業執照更新。
7. 可以從房產簽證轉為投資人簽證嗎？
兩種簽證路徑之間無自動轉換機制。若持有房產黃金簽證者日後設立公司，仍須重新遞交符合企業路徑的完整申請資料，包括公司註冊證明、財務資料與經濟部推薦信。
五、注意事項
即使阿聯酋的黃金簽證制度已越來越清晰，實務操作中仍有不少申請人因為理解錯誤或準備不足而被延遲、甚至拒簽。以下是幾項常見誤區，建議在申請前先理清，以免錯失機會：
誤解 1：AED 2,000,000 可以是貸款或分期付款金額
不少人誤以為只要物業總價達 AED 2M 即可申請黃金簽，但其實真正的審核重點是「申請人本人已投入的淨值資金」。若是透過按揭購屋，需提供銀行出具的證明，說明申請人已支付的部分即達 200 萬迪拉姆，否則不符合資格。
誤解 2：黃金簽證等同永久居留
黃金簽證雖提供 5 年或 10 年長期居留權，但它並非永久居民身份，也不自動轉換為阿聯酋國籍。阿聯酋目前並無一般意義上的「永居制度」，黃金簽證屬於可續期的特殊長期簽證類別，持有人須定期完成續簽與文件更新。
誤解 3：投資人簽證不需企業實體或營運
部分申請人以為設立公司即可獲簽，無需後續營運。然而在實務上，尤其在杜拜與阿布扎比，政府已強化企業持續性與真實性審查。若公司無實際營業活動、缺乏年度財務報表或納稅記錄，未來恐影響簽證續期或遭撤銷資格。
六、小結
無論你是傾向透過購屋穩健換取黃金簽證，還是希望以企業投資打造更靈活的身份規劃，阿聯酋提供的 Golden Visa 路徑，都為海外人士打開了資產配置與生活落地的雙重入口。制度彈性、稅務友善、家庭可延伸，是這項長期簽證制度最具吸引力的三大核心。
然而，選對通道，才是成功落地的關鍵第一步。你需要根據自己的資金結構、風險偏好與生活需求，明確判斷是以房產穩定入局，還是透過企業投資取得更高操作彈性，甚至結合兩者策略進行身份與財務的全球佈局。
想確認自己的資金是否已達門檻？或不確定應該選擇哪一個酋長國提出申請？歡迎填寫下方表單，將有熟悉阿聯酋各項政策的專業團隊協助你逐步拆解，打造屬於你的移居藍圖。
參考資料出處
ICP – Golden Residency Guidelines / Dubai Land Department – Residency of a Property Owner for Ten Years / UAE Ministry of Economy – Investor Visa Conditions / Fragomen – UAE Golden Visa Changes: Key Insights for Highly Skilled Professionals / Gulf News – UAE Golden Visa Boosts Property Investment / Immigrant Invest – UAE Golden Visa for US Citizens / MyGoldenVisa.io – UAE Golden Visa Processing Time Guide / Arabiers – Step-by-Step Golden Visa Application / DLD Cube – Property Visa Requirements Explained / UGlobal – Dubai Reports Surge in Golden Visa Applications / Damac Properties – Golden Visa Incentives for Real Estate Buyers / Bayut – Dubai Investor Visa Requirements
聲明
本文內容依據 2023–2025 年期間之官方網站、律師事務所與房地產平台提供之英文資訊整理，所有條件、費用與流程皆以實際來源為準，並經交叉驗證。阿聯酋政府政策可能因年份及不同酋長國實施細節略有差異，建議申請前再次確認當地官方最新公告。
