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一、引言：從「租客時代」到「規範重構」
2025 年的《Renters’ Rights Bill》被視為英國租賃市場的一次深層重組。這項法案不僅取代了先前的《Renters (Reform) Bill》，更標誌著政策重心正式從「市場彈性」轉向「居住保障」，試圖建立一個更穩定、更公平的租賃制度。
隨著人口結構變化與租屋人口攀升，英國政府開始強化對租客權益的保護。從廢除 Section 21（無理由驅逐條款）到限制年度租金上調，再到建立全國房東登記制度，這些改革共同構成了所謂「租客時代」的新秩序。這不僅改變了租賃關係的權力平衡，也重新定義了房東的角色與責任。
對業主而言，這場改革意味著兩件事：一是租客的居住安全性與申訴權力大幅提升；二是房東必須面對更嚴格的管理規範與成本壓力。許多私人房東開始擔心——租金調整的自由度是否被削弱？驅逐違約租客的程序會否拖長？稅務與合規要求是否會壓縮收益？
本文將聚焦於這些現實問題，從政策條文、市場反應到實務操作，全面解析《Renters’ Rights Bill》對英國私人房東的實質影響、潛在風險與可行的應對策略。
二、誰會受到新法最大影響？
《Renters’ Rights Bill》雖然旨在平衡房東與租客的權益，但實際影響並不平均。不同類型的房東、持有地區與稅務身份，將面臨截然不同的制度壓力與調整挑戰。
1、Buy-to-Let 投資者：收益模式面臨重構
這類房東是新法下受衝擊最大的群體。由於租金上調頻率被限制為每年一次，且必須提前兩個月書面通知，收益彈性大幅下降。對以租金收益為主要現金流來源的投資者而言，這意味著短期租金調整能力被削弱，同時面臨更高的維修與合規成本。
許多專業機構（如 NRLA、RICS）指出，Buy-to-Let 投資回報率在部分城市可能下滑 10–15%，促使部分業主考慮出售或轉為公司持有結構（SPV）。
2、海外業主／非稅務居民：合規與報稅壓力上升
對於居住在海外、但持有英國房產的房東，新法要求他們納入「National Landlord Register」全國房東登記系統，並接受地方議會監督。未登記者可能面臨高達 £30,000 的罰款。
此外，報稅義務也更透明化——海外業主需確保租金收入通報 HMRC 並符合 Non-Resident Landlord Scheme，否則將被視為逃稅行為。
3、自住出租（Rent a Room）房東：豁免有限但責任依舊
若你是將自家部分房間出租的業主，雖部分條文（如強制登記、能源證書要求）可獲豁免，但仍須符合安全與透明原則，包括煙霧報警器安裝、押金託管、書面合約等規定。這意味著「小規模出租」不再是灰色地帶，而被正式納入監管框架。
4、地區差異：英格蘭領先實施，蘇格蘭與威爾斯延伸調整
《Renters’ Rights Bill》目前僅適用於英格蘭地區，但由於蘇格蘭和威爾斯早已推行類似租客保護政策（如長期租約與禁止無因驅逐），預期未來將出現制度趨同。倫敦、曼徹斯特等地的地方議會亦可能率先強化執行力度。
重點提示：若你在英格蘭持有兩套以上出租物業，新法將明顯改變你的收益節奏、法律責任與資產策略。此時應及早檢視合約與登記狀況，避免因疏忽而被視為違規房東。
〈不同類型房東受影響對比表〉
| 房東類型 | 主要影響項目 | 潛在風險 | 建議策略 |
|---|---|---|---|
| Buy-to-Let 投資者 | 租金調整、合約結構 | 收益下降、租客續約率上升 | 評估公司持有或長期租策略 |
| 海外業主 | 登記與稅務 | 合規罰款、稅務審查 | 登記 National Landlord Register 並申報 HMRC |
| 自住出租 | 安全與透明要求 | 合約不符新制 | 更新租約、確保設施合規 |
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三、主要變動與影響分析
《Renters’ Rights Bill》並非單一條文修訂，而是一套全面重構英國租賃市場的制度框架。以下五大變化，將直接改變房東的日常管理方式與收益邏輯。
1：Section 21 廢除 → 驅逐制度重構
英國政府正式取消 Section 21「無理由驅逐」（no-fault eviction） 條款，意味著房東再也不能在租期結束時單方面要求租客搬離。取而代之的是以 「合理原因（valid grounds）」 為核心的驅逐機制，例如租客拖欠租金、房屋需出售或自住等。
這項改革的目的，是確保租客居住安全與穩定性。然而對房東而言，這也意味著 法律程序將更長、更嚴格，處理違約租客的成本上升。若需依據 Section 8 提出驅逐，通常需提供明確證據與法院判決，平均處理期可長達 2–3 個月。
影響重點：房東需重新審視租客篩選標準與合約條款，提前規劃風險應對方案。
2：租金上調限制 → 年度漲幅受控
新法規定，房東每年僅可上調租金一次，且須提前至少兩個月以書面形式通知租客。任何超出市場行情或不合理漲幅，皆可能被視為「報復性漲租」（retaliatory increase），違者可能遭地方議會介入。
此舉旨在抑制租金飆升與生活成本壓力，但對投資型房東而言，則削弱了應對通脹的靈活性。
提示：長期出租策略（3–5 年）將比短期週轉型更具穩定性，可透過能源升級或改善設施提升租金吸引力。
3：房東登記與合規責任強化
所有房東須註冊至 「National Landlord Register」全國房東登記系統，以提高市場透明度與問責制。未登記者可面臨最高 £30,000 罰款，並可能被禁止出租。
此外，地方政府獲授權可查驗能源效能（EPC）、押金託管（Tenancy Deposit Scheme）與安全設備（Gas & Fire Safety） 是否符合標準。
影響重點：這項制度使房東的「被動投資」轉為「專業管理」，需要建立合規文件與年度稽核流程。
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4：寵物條款開放 → 租約內容需調整
《Renters’ Rights Bill》明文規定，房東不得無理拒絕租客飼養寵物。租客可正式提出「寵物請求（Pet Request）」並提供保險證明，房東僅能在具合理理由（如結構損壞、衛生風險）下拒絕。
雖然此舉增加了租客的自主權，但對房東而言，也需在租約中新增「寵物協議」條款與保險要求，以防止潛在損害。
實務建議：透過第三方保險平台確保租客購買寵物責任險，並於租約內註明維修與清潔責任範圍。
5：地方監管加強 → 合規成本上升
地方議會（Local Councils）獲得更大權力監管出租市場，包括租金糾紛仲裁、維修申訴處理、能源效能監察等。部分地區甚至推行「Selective Licensing」（選擇性執照制度），要求業主為每棟出租物業申領許可證。
這使得合規成本（如安全檢查、報告申請與罰則風險）顯著上升，但同時也促進了租屋市場的專業化。
整體結論：
新法強調「居住權保障」與「透明管理」，對租客是一大進步，對房東則是一場制度考驗。適應力強、具備專業管理思維的房東，將能在新框架下保持穩健收益。
〈Renters’ Rights Bill 與現行制度對比表〉
| 項目 | 舊制（Reform Bill） | 新制（Rights Bill） | 對房東影響 |
|---|---|---|---|
| 租約類型 | 固定期 AST（Assured Shorthold Tenancy） | 滾動式租約（Periodic tenancy） | 彈性下降，續租預期增加 |
| 驅逐依據 | Section 21 可無因驅逐 | 僅能基於合理理由 | 法律程序延長，成本上升 |
| 租金上調 | 自由約定 | 每年一次上限、書面通知 | 收益波動減緩 |
| 房東登記 | 無全國統一系統 | 強制 National Landlord Register | 合規成本上升 |
| 寵物飼養 | 房東可自由拒絕 | 不得無理拒絕，可要求保險 | 租約需調整、管理複雜度提升 |
四、常見 FAQ
Q1. 新法實施後，我是否還能設定固定租期？
A1. 不行。根據《Renters’ Rights Bill》，所有新租約將自動轉為 Periodic Tenancy（滾動式租約）。這代表租期不再有固定結束日期，房東無法在合約期滿時單方面要求租客搬離。此變化旨在提供租客更高的居住穩定性，但也意味著房東需以更長期思維管理資產。
Q2. 若租客違約，我能否立即終止合約？
A2. 不可立即終止。房東必須依據 Section 8 條款 向法院提出驅逐申請，並提交違約證據（如拖欠租金、惡意損壞等）。
建議預留 2–3 個月處理期，以免影響後續租金回收與法律程序。
Q3. 我能否透過提高租金迫使租客搬離？
A3. 不行。新法明確禁止「報復性漲租」（retaliatory rent increases）。若租金上調幅度明顯超出市場水平，地方議會可介入調查，並要求恢復原租金或罰款。
建議：如需調整租金，應附市場比較報告並以書面通知租客。
Q4. 海外房東是否也需登記？
A4. 是。凡在英格蘭持有出租物業的海外業主，均須註冊至 National Landlord Register。未登記者可能面臨最高 £30,000 的罰款，並被禁止出租。
Q5. 我該如何保護自己的租金收益？
A5. 可考慮採用 公司持有（SPV, Special Purpose Vehicle） 模式，以優化稅務結構並強化專業管理。同時，提升房產的 能源效率等級（EPC） 或改造設施，也能吸引高素質租客、穩定長期租金。
實務建議：與會計師及房地產顧問合作，建立長期租賃策略。
Q6. 我能拒絕租客養寵物嗎？
A6. 僅能以「合理理由」拒絕。例如建築結構限制、衛生或安全風險等。若無正當理由直接拒絕，可能違反《Renters’ Rights Bill》規定。
房東可要求租客提供 寵物保險 或簽署補充條款，明確維修與清潔責任，兼顧雙方權益。
〈房東常見問題與應對措施速覽表〉
| 問題類型 | 新法要求 | 房東應對建議 |
|---|---|---|
| 租約結構 | Periodic Tenancy（滾動式） | 長期管理與續租規劃 |
| 驅逐程序 | 需透過法院（Section 8） | 保留證據、提前預留時間 |
| 租金上調 | 每年一次、需書面通知 | 依市場報告調整 |
| 登記義務 | 強制 National Register | 定期更新資訊 |
| 寵物飼養 | 不得無理拒絕 | 要求保險與協議 |
五、注意事項與風險管理
《Renters’ Rights Bill》的實施，使英國租賃市場從「彈性時代」邁入「合規時代」。對房東而言，除了理解新法規內容，更關鍵的是如何在制度重構下穩定現金流、降低法律與稅務風險。以下幾項是房東在過渡期最需留意的要點：
1. 租約模板更新：確保條款符合法規
房東必須立即檢視並更新租約模板，以反映新制度中的核心變化，包括：
- 將固定期租約（Fixed Term AST）改為 Periodic Tenancy（滾動式租約）；
- 加入「寵物飼養條款」、「租金上調通知期」、「租客申訴權利」等新內容；
- 明確規定維修責任與租客行為標準。
建議：使用經認證的租約範本（如 Gov.uk 或 NRLA 提供版本），避免因模板過時而導致法律爭議。
2. 法律風險預防：建立合規程序與文件紀錄
新法下，房東面臨的最大風險是「程序錯誤」。若未能遵守正規驅逐流程或書面通知要求，即使租客違約，也可能無法合法終止租約。
- 透過 Section 8 提起驅逐時，需提交租金拖欠證據與法院申請；
- 建議與房地產律師或合規顧問合作，建立標準文件流程（通知書、押金託管收據、安全證書等）。
- 小提醒：記錄所有溝通與文件時間線，能在糾紛中提供法律保護。
3. 稅務優化：提前規劃投資結構
對 Buy-to-Let 投資者而言，新法增加了行政成本，房東可藉由稅務策略降低支出壓力：
- 採用 公司持有架構（SPV） 可享受更高的利息抵扣與稅務透明；
- 適用 Incorporation Relief（公司轉換稅務減免），在個人名下轉為法人時減少資本利得稅；
- 定期審查租金收益與可扣除支出項目，保持帳目清晰以應對 HMRC 查核。
4. 地區監管差異：地方政策決定罰則輕重
英格蘭各地議會對違規房東的罰則不同，例如：
- 倫敦部分地區對未登記出租物業處以 £25,000–£30,000 罰款；
- 曼徹斯特、伯明翰則強調能源效能與維修義務，違規將被暫停出租資格。
建議房東每年檢查所在區域的 Local Council 政策更新，特別是關於「Selective Licensing」與「EPC 能源認證」的細則，確保合法經營。
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六、小結
《Renters’ Rights Bill》的推出，讓英國租賃市場正式進入「租客保障與房東責任並重」的新時代。無論你是計畫長期持有 Buy-to-Let 物業，或正在經營出租房產，理解這部租客權利法案的影響，將有助於你更好地規劃租金策略與稅務結構。想更清楚評估自己的物業是否符合新規，並找到穩健經營的最佳路線，歡迎在下方表格留言！
參考資料出處
UK Government – Renters’ Rights Bill 2025: Parliamentary Briefing and Policy Summary / Department for Levelling Up, Housing and Communities – Private Rental Sector Reform Consultation 2024 / National Residential Landlords Association (NRLA) – Impact of Renters’ Rights Bill on Private Landlords 2025 / Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) – UK Rental Market Outlook 2025 / Savills – Buy-to-Let and Investor Trends Report 2024 / CBRE UK – Residential Compliance and Taxation Guide 2025 / Shelter UK – Tenant Protections and No-Fault Eviction Reform Analysis 2024 / The Guardian – Renters’ Rights Bill: What It Means for Landlords and Tenants (2025)
聲明
本文資料主要根據 2024–2025 年英國官方法案草案、行業報告與媒體分析撰寫，所有內容以政府公告及專業機構資料為基礎，並經多方交叉驗證。文中數據僅供資訊參考，不構成法律或投資建議。
